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近日，一起因“內(nèi)部認(rèn)購”不能兌現(xiàn)引起的糾紛在吉林省長春市鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，目前開發(fā)商和購房者仍在僵持之中。據(jù)記者了解，今年以來，長春市與“內(nèi)部認(rèn)購”有關(guān)或者因“內(nèi)部認(rèn)購”而起的矛盾糾紛已經(jīng)發(fā)生多起。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“內(nèi)部認(rèn)購”亂象頻出折射房地產(chǎn)市場監(jiān)管漏洞。
三年未交房，交房卻漲價(jià)
長春市民王亞茹和長春300多名購房者連日來已經(jīng)多次到吉林省政府和長春市政府反映長春豪苑翡翠城違反“內(nèi)部認(rèn)購協(xié)議”延期交工臨時(shí)漲價(jià)的問題。據(jù)王亞茹反映，2006年，她通過“內(nèi)部認(rèn)購”的方式認(rèn)購了豪苑翡翠城項(xiàng)目，并與開發(fā)商簽署了《內(nèi)部認(rèn)購協(xié)議》，約定房價(jià)為2680元/平方米，分3期繳納房款。接著就開始了漫長的等待，中間還交了一次房款。今年7月份，等了3年多的房子終于要交工了，開發(fā)商突然提出要漲價(jià)，每平方米漲價(jià)900元。如果購房者不愿意繼續(xù)購房，開發(fā)商愿意每平方米加價(jià)1280元回購房源。購房者如不同意上述方案，就不予簽訂正式的《商品房買賣合同》。
王亞茹和300多名已經(jīng)交了“內(nèi)部認(rèn)購”款的購房者們非常氣憤。“現(xiàn)在房價(jià)漲得這么厲害，即使開發(fā)商多加1280元/平方米回購，這個(gè)價(jià)格也不可能在市場上買到理想房子。”
開發(fā)商則表示，由于當(dāng)?shù)卣?dāng)初承諾的一些條件最后都沒有兌現(xiàn)，導(dǎo)致拿地成本和回遷安置成本增加1億多元。即使每平方米漲價(jià)900元，開發(fā)商也只是保本甚至是虧本經(jīng)營。
據(jù)了解，近年來長春房地產(chǎn)市場上因內(nèi)部認(rèn)購引發(fā)的糾紛不在少數(shù)，開發(fā)商或延期交房，或坐地漲價(jià)，有的購房者“認(rèn)購款”已經(jīng)交了三四年，到現(xiàn)在不僅沒有看到房子，連地都還沒有。
“內(nèi)部認(rèn)購”實(shí)為開發(fā)商“圈錢”
內(nèi)部認(rèn)購有時(shí)又稱“團(tuán)購”或者集資建房，其最顯著的兩大特點(diǎn)是：一，尚不具備銷售條件甚至連土地都沒有取得就開始收錢賣房，二，價(jià)格較低，接近成本價(jià)甚至低于成本價(jià)。這也是很多購房者對(duì)“內(nèi)部認(rèn)購”趨之若鶩的主要原因。
“我們從來不搞團(tuán)購或內(nèi)部認(rèn)購，因?yàn)槔麧櫬侍汀保L春中海地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)記者說。
據(jù)一位地產(chǎn)圈資深人士透露，“內(nèi)部認(rèn)購”特別是一些黨政機(jī)關(guān)和大型企業(yè)組織的單位集資建房背后，利益鏈條十分復(fù)雜，涉及多個(gè)環(huán)節(jié)，但歸根結(jié)底，開發(fā)商主動(dòng)采取內(nèi)部認(rèn)購、忍痛割肉的目的只有一個(gè)——圈錢。
據(jù)了解，“內(nèi)部認(rèn)購”多發(fā)生在一些中小房地產(chǎn)企業(yè)身上。少數(shù)冒進(jìn)的房企本身實(shí)力不強(qiáng)，資金緊張，手里的錢僅夠支付土地競買保證金，甚至連保證金都不夠。為了籌集資金拿地或者進(jìn)行前期開發(fā)，只能提前賤賣部分房源，繳齊土地款或啟動(dòng)資金，然后再以土地抵押獲得銀行貸款資格。所以，在某種程度上，內(nèi)部認(rèn)購實(shí)際上是一種融資行為。內(nèi)部認(rèn)購的特點(diǎn)決定了其風(fēng)險(xiǎn)性。一旦開發(fā)商資金鏈斷裂，購房者的利益很難得到保障。今年4月份，長春龍創(chuàng)地產(chǎn)經(jīng)過241輪“血戰(zhàn)”，以總價(jià)7億元、溢價(jià)率286%的價(jià)格競得長春凈月區(qū)櫻花地塊，成為當(dāng)時(shí)的長春單價(jià)“地王”。但是拿下櫻花地塊沒幾天，因無法打平成本，龍創(chuàng)地產(chǎn)又上演了一出“退地”鬧劇，不僅要退地，還想要回保證金。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，龍創(chuàng)此前在長春房地產(chǎn)市場默默無聞，根本無力支付巨額的土地款。之所以在櫻花地塊爭奪中不惜代價(jià)“被地王”，是因?yàn)榇饲笆杖×艘患覚C(jī)關(guān)單位的“內(nèi)部認(rèn)購”款，并用這筆錢交納了土地保證金。“龍創(chuàng)一退地，參與龍創(chuàng)‘內(nèi)部認(rèn)購’的購房者顯然購房無望，而且，什么時(shí)候能拿回自己的認(rèn)購款也很難說。”這位業(yè)內(nèi)人士說。
“內(nèi)部認(rèn)購”亂象折射監(jiān)管漏洞
“我們反復(fù)提示，五證不全的房子千萬不要買，不受法律保護(hù)，可是消費(fèi)者就是不聽”，長春市住房保障和房地產(chǎn)管理局相關(guān)人士提起“內(nèi)部認(rèn)購”十分煩惱。“開發(fā)商沒有預(yù)售許可賣房，顯然是違規(guī)的；但是購房者明知開發(fā)商行為違規(guī)，還要參與，自己也負(fù)有責(zé)任，甚至涉嫌與開發(fā)商串通共同違規(guī)。”
不過，一些購房者很難認(rèn)同這樣的說法，“現(xiàn)在市場上的房子，有多少是五證全的？等五證全了房子早賣沒了。再說，既然五證不全不允許賣，那么為什么不見監(jiān)管部門出來禁止？”
房地產(chǎn)管理部門對(duì)此的解釋是，內(nèi)部認(rèn)購是開發(fā)商與購房者的私下交易行為，監(jiān)管部門很難發(fā)現(xiàn)。記者在采訪中了解到，即使內(nèi)部認(rèn)購行為被舉報(bào)到相關(guān)管理部門，也很難得到有效的處理。目前我國現(xiàn)有的法律法規(guī)，只是規(guī)定開發(fā)商在未取得銷售許可證之前不得賣房，但對(duì)違反此規(guī)定如何處罰、由哪個(gè)部門來處罰并無明確規(guī)定。因此，行業(yè)監(jiān)管實(shí)際仍是空白。
此外，關(guān)于內(nèi)部認(rèn)購的法律監(jiān)管目前也不健全。據(jù)記者了解，對(duì)于“內(nèi)部認(rèn)購”合同或者協(xié)議是否有效，是否受法律保護(hù)，目前在實(shí)踐中有兩種完全不同的解釋。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，內(nèi)部認(rèn)購協(xié)議只是一種合同預(yù)約，并非正式商品房買賣合同，因此不受法律保護(hù)。一些已判決的內(nèi)部認(rèn)購糾紛案中，法院只判定開發(fā)商返還消費(fèi)者已支付的購房款，不支持購房者其他請(qǐng)求；另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為，內(nèi)部認(rèn)購協(xié)議是雙方意愿的真實(shí)反映，而且構(gòu)成合同要件，因此法律給予保護(hù)。國內(nèi)目前也有內(nèi)部認(rèn)購者維權(quán)成功的案例。
長春房地產(chǎn)界的一些業(yè)內(nèi)人士表示，任由“內(nèi)部認(rèn)購”這種融資行為繼續(xù)下去，最終造成的可能不僅僅是簡單的經(jīng)濟(jì)糾紛，很可能涉及社會(huì)穩(wěn)定。因此，對(duì)房地產(chǎn)市場“內(nèi)部認(rèn)購”屢禁不止的亂象，不能僅僅停留在對(duì)消費(fèi)者的警示上，有關(guān)部門必須真正擔(dān)負(fù)起監(jiān)管責(zé)任。必要時(shí)可以制定地方性的法律法規(guī)，對(duì)于“內(nèi)部認(rèn)購”行為給予嚴(yán)厲制裁。同時(shí)，也建議相關(guān)法律機(jī)構(gòu)對(duì)“內(nèi)部認(rèn)購”給予明確的司法解釋，避免司法實(shí)踐中出現(xiàn)理解上的偏差。
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