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所謂“商住”項(xiàng)目，即是在用途為商業(yè)或工業(yè)、綜合的土地上，開(kāi)發(fā)以住宅客戶為銷售方向的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。購(gòu)買這類項(xiàng)目的客戶往往擁有較強(qiáng)的投資屬性，而項(xiàng)目后期較前期“向下調(diào)價(jià)”，在房地產(chǎn)投資界內(nèi)，往往是投資回報(bào)的大忌所在。
就在大部分地產(chǎn)商寄望金九銀十的“絕地反攻”之時(shí)，合生創(chuàng)展在北京的兩大主力商住項(xiàng)目卻一致“向下調(diào)價(jià)”，這在8月成交量與價(jià)格雙雙微漲的北京樓市，多少顯得有些“扎眼”。記者調(diào)查獲知，向下調(diào)價(jià)的兩個(gè)項(xiàng)目，系合生創(chuàng)展在北京望京地區(qū)開(kāi)發(fā)的麒麟社項(xiàng)目和于通州開(kāi)發(fā)的合生世界村項(xiàng)目，前往以上兩項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的購(gòu)房者向記者反映，兩項(xiàng)目最近一期開(kāi)盤(pán)的價(jià)格“優(yōu)惠”至少有4000元/平方米的水平。
大幅下調(diào)
“虎年春節(jié)之前，我去看房的時(shí)候，當(dāng)時(shí)還沒(méi)有開(kāi)盤(pán)，銷售人員給我預(yù)估的價(jià)格大概是在13000元/平方米上下，但這次開(kāi)盤(pán)，最低的價(jià)格是從9800元/平方米起售。”購(gòu)房者孫先生提到的這個(gè)項(xiàng)目，便是位于北京通州馬駒橋的合生世界村項(xiàng)目，這是一個(gè)在工業(yè)用地用途土地上開(kāi)發(fā)的以住宅為銷售方向的樓盤(pán)。
在孫先生出示的于春節(jié)前后由合生世界村銷售人員粗略計(jì)算的按揭還款表格上，記者清楚地看到，兩個(gè)戶型的單價(jià)分別以12000元/平方米、13000元/平方米計(jì)算，表格上并附有該樓盤(pán)銷售人員簽字。
搜房網(wǎng)是該項(xiàng)目最近一次開(kāi)盤(pán)銷售網(wǎng)絡(luò)搖號(hào)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，查詢?cè)摼W(wǎng)相關(guān)數(shù)據(jù)并綜合其內(nèi)部人士介紹的情況，亦證實(shí)合生世界村的最新一期開(kāi)盤(pán)的最低起始價(jià)為9800元/平方米。
在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上，合生世界村項(xiàng)目的立項(xiàng)以及銷售許可證名稱為合生時(shí)代中心，并附有產(chǎn)權(quán)50年的提示。該網(wǎng)顯示的合生世界村項(xiàng)目歷史銷售均價(jià)，為16800元/平方米，其差距遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)購(gòu)房者提供的情況，如果按此計(jì)算，合生世界村的銷售價(jià)格下調(diào)的幅度更大。
北京市住建委的一位內(nèi)部人士向記者解釋，由于該項(xiàng)目屬于非住宅項(xiàng)目，因此，在信息披露上不執(zhí)行“一房一價(jià)公示”，而過(guò)往銷售均價(jià)則由開(kāi)發(fā)商直接提供，差距較大也與物業(yè)銷售類型不同有關(guān)。合生世界村并不是合生旗下惟一“向下調(diào)價(jià)”的商住項(xiàng)目，據(jù)多位購(gòu)房者近期向記者反映，在北京望京地區(qū)開(kāi)發(fā)的麒麟社項(xiàng)目，亦有“向下調(diào)價(jià)”的“優(yōu)惠措施”。
張郁春(化名)是購(gòu)買麒麟社前期項(xiàng)目的業(yè)主，他告訴記者，近日，在麒麟社的銷售現(xiàn)場(chǎng)，售樓人員向他告知，現(xiàn)階段購(gòu)買麒麟社，便可以享受單價(jià)下調(diào)4000元/平方米的優(yōu)惠，而開(kāi)發(fā)商對(duì)他的解釋是，這是“特價(jià)房源”，張郁春據(jù)此計(jì)算，相比于前期同等面積的小戶型，總價(jià)每套的價(jià)格下調(diào)，接近30萬(wàn)元。在他出示的由該項(xiàng)目銷售人員計(jì)算的還款表格上傳遞出的價(jià)格信息，與他向記者反映的情況一致。
環(huán)境所困
合生創(chuàng)展在北京的兩大主力商住項(xiàng)目何以同時(shí)在金九銀十向下調(diào)價(jià)，其間原因多多，但政策對(duì)此類產(chǎn)品主要需求——投資性需求的抑制，恐怕是個(gè)中主因。
前不久，北京市住建委下發(fā)通知，要求非住宅以及綜合立項(xiàng)的項(xiàng)目，不得切割產(chǎn)權(quán)銷售。
不過(guò)，前述北京市住建委內(nèi)部人士告訴記者，該項(xiàng)政策不溯及既往，即在該文件下發(fā)之日前取得預(yù)售許可證的項(xiàng)目，仍可正常銷售。而記者調(diào)閱相關(guān)行政許可材料后發(fā)現(xiàn)，合生麒麟社與合生世界村均是在該文件下發(fā)之前取得的預(yù)售許可。
高和投資合伙人蘇鑫此前在談到此類產(chǎn)品時(shí)向記者表示，根據(jù)他的統(tǒng)計(jì)，在2010年前北京超過(guò)60%的寫(xiě)字樓或者綜合立項(xiàng)的項(xiàng)目，由于當(dāng)時(shí)沒(méi)有禁止性的政策，被當(dāng)做住宅或者類住宅對(duì)外銷售，而購(gòu)買者以投資性購(gòu)房者為多。
記者曾通過(guò)某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)調(diào)閱了相關(guān)商住項(xiàng)目的成交客戶情況，發(fā)現(xiàn)至少有2/3的比例為非北京戶籍客戶。蘇鑫則表示，這些以投資和坐等資產(chǎn)升值為需求的購(gòu)買者，通常不會(huì)特別在意是否適宜居住，而是更在意租金以及所處地段未來(lái)的資產(chǎn)升值潛力。前往合生世界村、麒麟社購(gòu)房的孫先生和張郁春亦向記者反映，在看房現(xiàn)場(chǎng)，銷售人員多次向他們強(qiáng)調(diào)，該項(xiàng)目的投資潛力較大，擁有較高的升值空間。
自4月14日開(kāi)始，國(guó)務(wù)院下發(fā)一系列調(diào)控政策，對(duì)樓市中的投資、投機(jī)資本進(jìn)行精確打擊，而北京市亦出臺(tái)規(guī)定，對(duì)非北京市戶籍在京納稅、社保記錄未滿一年的，不予發(fā)放貸款，業(yè)界人士認(rèn)為，這項(xiàng)政策從一定程度上抑制了北京樓市的外來(lái)投資需求。而這也是合生創(chuàng)展兩大項(xiàng)目在政策環(huán)境上所遭遇的困境。
回報(bào)“挑戰(zhàn)”
“可能很多購(gòu)房者看到每平方米優(yōu)惠4000元會(huì)覺(jué)得是個(gè)好事，但是我不是完全這個(gè)感覺(jué)�！鼻捌谫�(gòu)買麒麟社的業(yè)主張郁春向記者表示，他買這個(gè)房子就是用來(lái)投資的，而后期項(xiàng)目比他購(gòu)買時(shí)價(jià)格下降了4000元/平方米，盡管開(kāi)發(fā)商聲稱這是特價(jià)房，但是后期項(xiàng)目比前期項(xiàng)目?jī)r(jià)格低，他總覺(jué)得心里不踏實(shí)。
此前，在接受記者采訪時(shí)，資深房地產(chǎn)投資人張宇沖表示，做房產(chǎn)投資，開(kāi)盤(pán)的價(jià)格并不重要，而最終再次出手時(shí)能賣掉的價(jià)格，或是當(dāng)時(shí)能夠出租的租金，才是最為重要的，而決定這一關(guān)鍵指標(biāo)因素的，一是同地段的供應(yīng)量，二是開(kāi)發(fā)企業(yè)后期的定價(jià)，是否比前期能有更高。張宇沖認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商后期定價(jià)高于前期，往往能直接提升前期項(xiàng)目二手房銷售時(shí)的價(jià)格，而這個(gè)銷售價(jià)格，溢價(jià)越高，投資回報(bào)實(shí)現(xiàn)的回報(bào)率也就越高。
“在國(guó)外成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)，往往決定新房?jī)r(jià)格的定價(jià)因素是二手房的價(jià)格，但中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)不成熟，往往是由區(qū)域內(nèi)新房的價(jià)格影響二手房的定價(jià)�！蔽覑�(ài)我家副總裁胡景暉表示。
張郁春的擔(dān)心則在于，如果等到他要把自己前期買下的房產(chǎn)出手套現(xiàn)時(shí)，由于后期項(xiàng)目的“向下調(diào)價(jià)”而影響其銷售的價(jià)格，因?yàn)榇媪糠渴袌?chǎng)是一個(gè)個(gè)體為主的市場(chǎng)，其預(yù)期很難實(shí)現(xiàn)高度統(tǒng)一，一旦有后期低價(jià)買到房產(chǎn)的業(yè)主以低價(jià)出手，加之房源量較大，則會(huì)導(dǎo)致整體價(jià)格的繼續(xù)下行。
“會(huì)不會(huì)再往后還會(huì)降價(jià)呢？”張郁春曾以這個(gè)問(wèn)題向銷售人員詢問(wèn)，但銷售未能予以正面答復(fù)，但他認(rèn)為，對(duì)于一個(gè)投資需求占很大比例的樓盤(pán)，后期價(jià)格比前期低，并不能得到過(guò)多投資客的認(rèn)可，畢竟他已經(jīng)是一個(gè)擁有10多套房產(chǎn)的投資客了。
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