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“樓市回暖了嗎？”成為當前令購房人糾結的問題。據報道，溫州炒房團沉寂4個月后已再度出手，因為“炒家們預期房價近期能有10%左右的上漲”。而北京樓市近期不僅成交數據接連上漲，“日光盤”、排號搶房等現象再次出現。不過多家機構認為，政策調控并未松懈，樓市處于“個別熱銷、普遍低迷”的狀態，現在稱“回暖”言之過早。
二手房成交套均減少近4平方米
北京房地產交易管理網數據顯示，8月全月北京成交二手房為13957套，雖然相比7月份的12160套有明顯上漲，但是相比去年同期的24748套，依然下調了43.6%。
中原地產市場研究部總監張大偉留意到成交面積發生的變化。“8月，單套面積超過140平方米的大戶型掛牌量明顯增加，與7月相比上升了20%，同時預售套總價超過300萬的房源掛牌量環比也增加了18%。盡管待售的大戶型二手房套數大幅增加，但購房者需求仍然以中小面積為主。”
北京房地產交易管理網5日公布數據顯示，8月份全月成交二手房合計為13957套，套均面積為93.6平方米，與上月相比減少了3.9平方米。其中超過140平方米以上的二手房總成交為1942套，占比為13.9%。創造了新政以后的新低。而100平方米以下的中小戶型占比則明顯上漲，8月全月占比接近7成。8月總成交為9367套，占比高達67.1%。相比占比最低的5月份上漲了8個百分點。
張大偉認為，大戶型住宅對政策敏感度較高，可以看做市場行情的一個指標。如果大戶型占比下降，證明投資者并不看好市場，而這樣未來下行的趨勢比較大，所以目前的市場很難說已經開始反彈。
二手住宅銷售情況
6月 7月 8月
簽約套數 10369 10367 12813
平均面積(m2) 98.6 97.5 93.6
均價(元) 18350 18130 18120
日均(套) 346 334 413
新政后簽約率僅為44.7%
據機構統計，截至9月6日，北京新政后取得預售證的項目合計為84個，供應房源合計為29662套，而簽約僅為13251套，簽約率僅為44.7%。相比較8月底簽約的11956套，9月首周中新政后開盤項目僅簽約1295套。8成項目依然簽約率不足5成，銷售壓力大漲。
與新政前開發商捂盤惜售、動輒提價相比，開發商的境遇普遍慘淡。除了8個依然為0簽約的項目外。實際售價高于開發商預期的僅有3個項目占比僅為3.6%。而高達近9成的項目都有不同的低于預期現象。特別是新政以后的一些項目甚至低于預期近4成。房山一個在4月份預售的項目，預期價格高達23800元每平方米，而到目前的銷售均價僅為14665元，低于預期價格近四成。
“成交數據的確是逐月上升，但很明顯是因為郊區中低價項目集中入市導致，不能就此推斷市場普遍回暖。”亞豪機構副總經理高姍表示。
2010年8月，北京新建住宅期房網簽總成交量達到了9211套，其中住宅為5565套，環比7月上漲了12.4%。而除去經限外的期房住宅總成交為4488套，上漲了11.2%，合計期房及現房的住宅除經限合計成交為5511套。環比7月上漲了14.5%。但是相比去年同期的13331套依然下調幅度達到了58.7%。
亞豪機構監測表明，萬科長陽半島、保利茉莉公館等8月成交量前10位的項目總成交套數為2541套，是市場總量的56.6%，超過五成，而其他同期在售的400余個項目中僅有256個項目有所成交，瓜分了剩余的1947套市場份額，平均每個項目僅售出了7.6套，競爭之慘烈、銷售之艱澀可見一斑。由此可以看出，8月樓市大環境仍以樓盤滯銷為主，僅有少數房企迅速下調價格，迅速搶占市場。
上市房企高負債 降價壓力大
9月2日，地產龍頭萬科、H股房企世茂房地產及碧桂園發布今年8月份的銷售數據，其中顯示，萬科8月實現銷售金額119.9億，較去年同期上升149%；世茂8月單月銷售額約為27億元，較7月環比增長35%；碧桂園8月單月實現合同銷售金額約為31億元，較去年同期增長近兩倍，為197%。
至此，萬科今年已累計實現銷售金額572.1億元，同比增長40.6%，完成全年銷售目標的72%。而萬科下半年供應量要大于上半年，下半年單月銷售有可能超過百億元。
不過同時也有數據顯示：135家房地產上市公司，總體資產負債率水平已達67.79%，較上年同期的63.94%上升了近4個百分點，較2009年年底的65.03%也上升了2.76個百分點。
從“萬保招金”四大上市房企的情況來看，其資產負債率水平也均處于較高水平。其中招商地產相對較低，也達61.30%，而保利地產則高達76.77%，萬科A和金地集團的資產負債率也均接近了70%的水平。
張大偉認為，金九銀十是市場的關鍵期，也是調控政策和效果的關鍵期，“近期北京住宅庫存量都在10萬套左右高位，今年4季度將迎來大量新增供應，以目前的銷售速度，年底庫存很可能達到20萬套。”大量庫存、現金流緊縮以及樓盤供應量增大，都將逼迫開發商降價換銷量，“這方面，上市房企可能會成為降價先鋒。”
協成機構房地產經紀公司副總裁王裕仁表示，隨著樓市成交量的放大，市場呈現出回升的跡象，然而，8月末中央政府頻頻釋放調控的信號，部分地方政府也在著手出臺進一步的調控措施，都表明政策性的拐點并沒有到來。開發商一些“不合時宜”的表現，只能堅定政府進一步調控的決心，增大使用“核措施”的可能性，屆時開發商的處境將更為艱難。
三個家庭買一套房
樓市新政實施4個多月，多數市民的感受是“量低價不變”，事實上一二手房價同比去年還都漲了不少。四環五環的房子單價都在兩三萬元，工薪族的收入與之相比“簡直像個笑話”。但房價始終相當堅挺，到底什么人在支撐北京的高房價呢？
記者從某經紀機構獲悉，前幾日，38歲的王女士，在昆玉河邊有一套150平方米，價值530多萬元的房子要出售。最終接手的買房人竟是一位只有28歲的小伙子，小伙子父母拿出了80萬元的積蓄，并把原來的大三居賣掉，換成一套小兩居，套現200萬，女友的父母拿出50萬元積蓄，工作沒幾年的小兩口又湊出30萬元，也就有了360萬的首付款，余下170萬元向銀行申請貸款，日后1萬多元的月供將由三個家庭6口人共同還款。
日前，多家媒體披露北京首套房貸者的平均年齡只有27歲，比發達國家要快一代人的時間。我愛我家進一步的深入調查顯示，80后購買婚房的人群中，男方家庭提供資金資助的占83%，女方家庭提供資金資助的占67%。購房低齡化，其實很多是小兩口及雙方父母三個家庭6口人在共同買一套房。對此，業內人士提醒年輕購房人，買房前最好量力而行，不要為購房透支父輩晚年的生活質量。
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