|
房地產調控歷經4個月時間,上海二手房市場發生了哪些變化？多家地產中介提供的數據顯示,8月上海市二手房量價齊升,二手房成交均價已經超過新政前水平,創今年新高。
21世紀不動產更是提到,寶山大華、普陀桃浦、虹口涼城等板塊,二手房業主議價幅度已由之前的5%～10%縮小至目前的1%～2%;而在浦東聯洋、北盧灣等板塊,不僅業主已基本不提供議價,更有部分標桿樓盤在近期出現跳價。
剛需入市者增多
8月,上海二手房交易市場逐漸活躍。
21世紀不動產上海區域市場中心統計數據顯示,8月上海二手房共成交1.25萬套,環比（比上月）增長58%,同比（比去年同期）下降47%。
來自易居臣信的數據亦證明,8月上海18個區縣二手住宅成交套數較7月份呈現全面上漲,其中青浦、靜安和松江三區增幅最大,分別達到145.32%、108.89%和73.83%。
為何8月成交套數環比激增？
易居臣信市場研究中心楊晨青表示,從7月起,由于前期政策逐漸被市場消化,部分二手房板塊交投已經陸續恢復,而8月被壓抑了3個月的需求更是集中釋放,導致二手房成交出現放量。
21世紀不動產上海區域市場分析師黃河滔表示,8月剛需入市者的比例擴大,外省市人群成為交易量回升的重要力量。
“8月上海成交總價300萬元以上的房源成交套數占比下降,而150萬元以下、150萬-300萬元房源的成交套數占比分別上升0.71%和0.21%,顯然婚房、首次置房者等剛需入市者比例在增加。”黃河滔稱。
不僅成交量回升,數據顯示,二手房成交均價也在小幅上揚。
21世紀不動產的數據顯示,8月上海市二手房交易均價為1.71萬元/平方米,環比微幅上揚0.6%,同比上升34.9%,為今年來最高。
漢宇地產市場研究部數據同樣顯示,8月份全市二手房成交均價已超過新政前水平,成為今年成交均價最高的一個月。
另據易居臣信的數據,8月,18個區縣中13個區域二手住宅成交均價環比出現上漲,其中崇明縣均價漲幅高達23.61%,而在均價下跌的5個區域中,青浦和靜安跌幅最大,分別為14.45%和10.5%。
中介爭議是否“回暖”
21世紀不動產認為,8月1.25萬套的二手房成交量盡管與以往相比,已有大幅反彈,但與上海二手房市場多年來1.5萬套的月均成交套數水平相比仍有一定差距。而據信義房屋分析師介紹,“過萬”意味著二手房中介門店在目前的市場條件下可以繼續生存,市場也開始企穩,而一旦達到每月1.5萬套,那么市場將熱絡起來。
但是否“回暖”仍存爭議。觀察上海二手房均價歷史走勢可見,4月份新政出臺后上海二手房價格基本保持穩定,4-8月累計漲幅僅為2%,而去年4-8月的累計漲幅達到8.4%。
21世紀不動產上海銳豐總經理葉厚彪指出,目前滬二手房市場交易量的回升談不上真正的回暖,原因在于交易放量的基礎不穩。
葉厚彪解釋稱,8月買家看房、下單的頻繁使得業主心態好轉,議價幅度縮小,少數房源甚至出現跳價,供需雙方的價差有擴大之勢,這些都影響后市成交。另外,樓市仍然面臨政策進一步收緊壓力,新房在“金九銀十”出現降價促銷的可能性很大,二手房市場目前格局與其并不一致。若新房降價,二手房市場的客源將被分流,只有等二手房業主跟進新建項目降價后,交易量方能繼續回升,而新房的降價效應傳遞至二手房市場一般需要一個月左右的時間。
與葉厚彪的觀點不同,漢宇地產市場研究部報告則用“回暖”來定義此輪二手房市場行情。不過,報告對本輪樓市回升的持續性,仍持觀望態度。
漢宇地產表示,本輪二手房市場回暖是否能夠持續,主要看改善型需求和投資需求是否可以在剛性需求的帶動下一起入市,但是從目前的信貸政策來看,短時間內不可能放松,這對借助信貸手段增強支付能力的改善型需求來說是一種致命打擊。而投資性需求目前更多的是選擇長期策略性投資,以目前的稅費政策及市場波動來看,希望短期獲取買賣差價盈利是非常困難的。
跳價現象重現
值得注意的是,近期二手房市場的變化已經使得不少業主強勢起來。
21世紀不動產最新調查顯示,伴隨著8月自住需求的不斷入市,二手房市場中買家持續數月的強勢地位趨于弱化。業主方面,寶山大華、普陀桃浦、虹口涼城等板塊,二手房業主議價幅度已由之前的5%～10%縮小至目前的1%～2%;而在浦東聯洋、北盧灣等板塊,不僅業主已基本不提供議價,更有部分標桿樓盤在近期出現跳價。
“在浦東聯洋板塊,標桿樓盤仁恒河濱城的掛牌價,已比8月初有1000-2000元/平方米的提升。例如其207平方米的大戶型房源,8月底單價已達到4.1萬-5.3萬元/平方米,而月初該房源僅為4.3萬元-5.5萬元/平方米。”21世紀不動產上海銳豐聯洋二店分行經理葉文波介紹,“買家看房增多及出手意愿提高,均使業主感受到市場正在回升;而小區三期新盤本月以5.3萬-5.6萬元/平方米高開,更使業主獲得價格上漲的直接支持,近期業主跳價開始頻繁。”
葉文波表示,盡管跳價現象目前僅在仁恒河濱城這一個小區出現,但周邊其他樓盤的多數業主已不再提供議價。
“在北盧灣板塊,標桿樓盤翠湖天地買賣價格也在走高,其154平方米的大戶型及108平方米的中戶型,目前單價已較8月初有5000元/平方米上漲,91平方米的小戶型,最高售價也由月初的11萬元/平方米,提升至目前的12萬元/平方米。”葉文波稱。
|