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雖然房地產開發(fā)商和行業(yè)專家多次透風:房價下降不應該是衡量本輪調控的惟一標準。
但是,中央對房價依然密切關注。
一位接近住房和城鄉(xiāng)建設部的行業(yè)人士對記者透露,日前國務院辦公廳負責輿論監(jiān)測的部門,將一份反映房價繼續(xù)上漲的輿情監(jiān)測文件,轉發(fā)給了住建部、銀監(jiān)會等部門,請這些部門核實情況后,向國務院上報情況。
莊凌顧問研究員張映光表示,房價沒有實質性下降,而市場上又出現(xiàn)了一些逆市漲價的聲音,引起中央有關部門關注,不排除新一輪調控措施出臺。
萬科漲價被關注
上述行業(yè)內人士對記者說,這份輿情監(jiān)測的主要內容就是媒體關于房地產市場反彈的報道內容。
國務院辦公廳負責輿情監(jiān)測的部門將此份反映房地產市場反彈情況的報告,專題發(fā)給住建部等部門,請這些部門核實具體情況,形成報告上報給國務院。
銀監(jiān)會等參與房地產調控的部門,一并收到了這份專題報告,要求對其中涉及事項,進行說明。
而國家統(tǒng)計局被委以重任,通過對8月份全國房地產市場的統(tǒng)計數(shù)據,對這份報告中提出的一些現(xiàn)象進行比較核對。
上述行業(yè)內人士透露,國家統(tǒng)計局已經給出了初步的對比意見,意見表明,8月份全國主要城市房地產市場成交量和成交價格反彈勢頭明顯。
中國指數(shù)研究院的數(shù)據顯示:上周（8·31—9·5）監(jiān)測的35
個城市中,21個城市成交面積環(huán)比出現(xiàn)上漲,其中銀川上漲最為明顯,漲幅達143.7%,揚州次之。
記者在深入一線城市調查發(fā)現(xiàn),金九銀十之際,樓市已經全面回暖。據統(tǒng)計,30個城市中有26個成交面積環(huán)比上漲,其中11個城市上漲幅度超過50%。其中京滬房價創(chuàng)下調控以來的最大漲幅。
根據國家統(tǒng)計局的分析,目前調控政策執(zhí)行到位情況仍然不理想。只有北京成交的房屋中,首次置業(yè)的占比達到80%,大多數(shù)二三線城市成交房屋中,多數(shù)是二次、三次購房者。
這說明,二套房貸政策在大多數(shù)二三線城市執(zhí)行不到位。而幾乎所有的二三線城市都沒有采取限購三套住房的貸款政策。
值得注意的是,這份專題報告當中,還對當前房地產市場上一些苗頭性、典型性現(xiàn)象進行了點名,并要求有關部門對情況進行核實。
記者了解到,萬科北京、沈陽兩個項目熱銷和漲價的舉動,也被收錄在這份輿情監(jiān)測報告當中。除了萬科以外,還有多個房地產企業(yè)的熱銷、漲價話題被收錄在內。
據萬科公告顯示:繼萬科6、7月銷售金額連續(xù)突破80億之后,8月以119.9億元刷新了國內房地產企業(yè)的單月銷售紀錄和萬科20年單月銷售紀錄,合同銷售額達115億。較去年同期上升149.0%。
成交量的上升預熱新一輪價格上漲。據了解,萬科多項熱銷項目上調價格。
張映光表示,一些具體企業(yè)的具體項目名字都被調控部門監(jiān)測,說明調控將繼續(xù)走向深入,通過對典型現(xiàn)象和企業(yè)的問題進行查處,使得嚴厲的調控政策執(zhí)行到位。
記者調查發(fā)現(xiàn),雖然處于調控的深水期,但是房地產市場成交似乎并沒有冰凍的現(xiàn)象。DTZ戴德梁行華北區(qū)董事總經理何衍鈞向記者表示,由于剛性需求巨大,一些經濟性樓盤往往是供不應求的,調控需要維護市場秩序,保證低價樓盤旺銷,才能鼓勵更多的開發(fā)商降價促銷。
在樓市初現(xiàn)反彈之際,新政實際執(zhí)行力破綻百出,政府調控地產的決心不減,二次調控的可能性迫近。
二次調控可能性迫近
戴德梁行投資部助理董事田雨村表示,一方面是“國十條”出臺已經140余天,調控部門迫切希望看到調控的效果;另一方面是房地產上市公司半年報顯示,上半年旺銷,已完成全年銷售任務的大半,雖然房地產上市公司平均負債率比較高,但是大型房地產企業(yè)仍然沒有出現(xiàn)資金斷流的問題。
鏈家地產與光大銀行公布了《北京市二手房貸分析報告》,報告顯示,北京市二手房中全款購房比例由新政前的38.9%上升至59.9%,激增幅度達53.98%,創(chuàng)下2007年1月以來全款購房的最高比例。
田雨村表示,如果開發(fā)商資金鏈不出現(xiàn)問題,就不會主動降價,本輪調控就難以取得實效。加之地方政府對執(zhí)行“國十條”問題上不徹底,調控效果被打折。
張映光表示,從中央調控部門和中央媒體最近的風向來看,中央層面關于是否要進行二次調控的爭議也很大。
上述接近住房和城鄉(xiāng)建設部的人士透露:若出現(xiàn)二次調控,最有可能的手段仍舊是對開發(fā)商停放貸款,及加強預售款監(jiān)管,通過卡開發(fā)商資金鏈的辦法,迫使開發(fā)商降價。
另外,也將更嚴格的執(zhí)行二套房、三套房政策,甚至在各地出臺跟北京相類似的,完全禁止購買三套房政策。并不排除房地產稅等政策提前祭出。
記者從相關政策部門了解到:除北京外,大部分地區(qū)對二套房信貸政策執(zhí)行不力。
8月31日,《人民日報》發(fā)文稱,“必須繼續(xù)堅持調控不動搖,并根據市場形勢變化及時進行政策微調”,“如果調控長時間不能見效,應當適時出臺進一步的措施”。在樓市成交回暖的同時,再次調控的信號也在不斷釋放。
9月1日,國家統(tǒng)計局提出充分利用第六次全國人口普查,獲取用于了解住房空置情況的相關信息,并在部分城市抽選一批住宅小區(qū)進行空置房調查。明年年初正式使用新的房價統(tǒng)計制度方法。
而北京等城市已經開始統(tǒng)計房屋空置率問題。
田雨村則表示,銀信合作以后,讓信托公司發(fā)布房地產類信托產品融資的成本大幅度上升,而信托公司將這筆成本轉嫁給了房地產企業(yè)。原來收益率15%左右的房地產信托,已經上升到了收益率不低于21%。
8月份的最后一周,房地產信托急速下降,但是田雨村估計,如果房地產調控繼續(xù),開發(fā)商資金鏈繼續(xù)吃緊,可能仍舊不得不接受高價信托融資。
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