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“買得起的人不符合條件，符合條件的人買不起”，在剛剛公布經適房購買標準時一些專家預言的情況，如今正成為現實。
上海經適房申購已過去一個多月，然而據知情人士介紹，目前其總體簽約率不到3成，主要原因在于大部分經適房的購買者無法支付首付款，另外，由于大部分購房者的年紀較大，已經停止繳納住房公積金，建設銀行在貸款上也顯得較為謹慎，致使經適房遭遇尷尬。
8月底，上海市住房保障和房屋管理局（下稱上海市房管局）在自己的官方網站掛出“本市經濟適用住房試點工作進入簽約購房階段”的解釋性文本。
該文本被看作是上海市房管局針對目前媒體報道的經適房簽約率問題的官方回應。但是，上海市房管局的官方回應不但沒有打消公眾對于經適房目前存在困境的疑慮，還引起了有關專家對上海整體保障房發展的討論，以及對整個保障房制度的反思。
買房者的困惑
經過嚴格的資格審查，一對年邁的夫妻取得了經適房的申購資格，在完成幾輪篩選和搖號后，擠入經適房申購名單，他們選中了一套30多萬元的經適房。
夫妻倆的想法很簡單，首付20%，剩下的可以向銀行貸款，于是他們湊齊了6萬元，準備支付自己選中的那套房，但卻被拒之門外。根據辦理貸款的建設銀行規定，家庭每個月可以貸款的金額必須小于等于家庭月收入減去家庭的開支。依據他們當初申報的收入，銀行表示頂多只能貸給她6萬~8萬元。資金缺口該如何補上，困擾著這對夫妻。
而類似的情況并不是少數，據記者了解，在上海，第一批購買經適房的基本是一些經濟條件比較差的群體。大多是下崗工人、返滬老知青、回滬支內職工，因病、因殘和長期沒有穩定職業的一些人，基本是矮中取矮，才取得購買經適房的資格。
如何解決首付問題，成為經適房申請者面臨的一道檻。為此，上海市公積金管理中心專門出臺了《上海市住房公積金個人購買經濟適用住房貸款實施細則（試行）》。除規定購房家庭申請公積金貸款，首付款比例最低為2成，貸款年限最長為30年以外，重點在貸款額度計算和還款渠道兩方面有所突破。
上述細則將通過增加“共同借款人”，使家庭的公積金貸款額度可采用更寬泛的基數計算；當購房家庭在還款過程中發生困難，可以通過“補充還款人”的公積金繳存余額進行還款。
但是，目前惟一一家受理此項業務的中國建設銀行，作為一個商業化運作的獨立市場主體，有它自己的風險評估體系。據了解，目前建行在貸款業務上多數承擔的是任務，它們也很為難，畢竟這些申請經適房的人群還款能力確實有限。作為政府，正如上海市住房保障與房屋管理局住房保障處處長李東之前所言：“政府的角色是把關和分配，而貸款問題涉及到商業銀行這一市場主體，它們有自己的風險控制，我們只能從中協調。”
隨即，針對門檻過高，上海市房管局于8月中旬又出臺了一條規定，將試點期間2300元的人均月可支配收入限額和7萬元的人均財產限額條件，分別放寬至2900元和9萬元，并對不同人口結構家庭適當設置調節系數，比如對兩人及以下的申請家庭，收入和財產限額標準分別上浮10%。但這一舉措收效甚微。
復旦大學住房政策研究中心執行主任陳杰表示，一個解決辦法是，申請經適房的這些人群中，大部分人有自己的老房子，如果把自己的老房子變現，就能解決首付的問題。“但是問題在于這些老房子短期內變現存在較大難度，在價格上很難與市場接軌。”
經適房制度設計先天缺陷
按照上海市規劃，到2012年的3年時間里要開工30萬套經濟適用房，動拆遷配套住房要完工30萬套，廉租房要供應10萬套，即“30+30+10”。“這說明，經適房無疑是其中最重要的主體，市政府是希望解決低收入者住房的居住問題，而不是產權問題。”上海復旦大學一位不愿具名的房產研究專家對記者表示，“經適房制度設計先天缺陷首先表現在其混淆了居住保障功能和財產增長功能的關系。”
的確，從上海目前推出的經適房來看，其在定價上雖與周邊高價商品房存在明顯差距，目前這種差價的幅度超過50%，但經適房的交易鎖定年限是5年，也就是說，一過5年大限即可通過交易獲得兌現，成為實實在在的財產增長。這種增長將使這些申購者得到實實在在的好處。
到底經適房的命運如何，現在誰也說不準。最近國務院副總理李克強在江蘇常州市主持召開的加快保障性安居工程建設工作座談會上強調，實施保障性安居工程，要從各地實際出發，突出重點，分類指導。在人口較多的城市，要大力發展公共租賃住房，緩解中等偏下收入家庭以及新就業職工、外來務工人員的住房困難，在制度設計上考慮老百姓的承受能力，逐步形成梯度消費的住房模式，實現可持續發展。另有接近上海市政府的知情人士也向記者透露，經適房在進入試點運行前，上海市政府已開啟了將經適房改售為租的政策研究。
該人士告訴記者，經適房從開始出現，地位就顯得很尷尬。按照政府的本意，經適房是提供給城市低收入者的一種“惠民”型住房，但實際上，對于經適房購買者，政府需要設置一定的條件，并不是每一個低收入者都有購買的資格，而是需要購買者具有一定的經濟實力。它所能解決的只是漫長的民眾收入梯級中的一級，不可能真正起到緩解城市低收入者住房困難的作用。
“因此，經適房逐步退出政府保障性安居住房的發展范疇，應是大勢所趨。公租房、廉租房、棚戶區改造等安居性住房的建設應大力推進，與此同時也不應偏廢商品房的開發建設。”該人士說。
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