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第三季度已過,房地產調控的步伐正走向三大時間窗口的疊加之處。種種跡象顯示,政策力量與市場力量交互作用并深度發酵,房價正面臨重大的結構性調整。
一是量價相關性瀕臨“時間窗口”。
房地產市場價滯量跌已有時日。尤其是在一線城市,成交量偶有反彈,但幅度很小,并且從時間來看往往“曇花一現”。成交價亦有局部性下降,但多是萬科、恒大等企業的個體性行為,未能形成規模效應。
一般來說,房價相對于成交量的變動有一定的滯后性,這個時間差大約為半年左右。換言之,當成交量持續下降半年左右,房價將開始出現明顯下降。
此輪樓市調控新政于4月中旬出臺,目前房地產市場正出于這種發展階段的臨界點上。
再換一個視角。自“房改”以來,國內房地產市場在一種“野蠻式”的市場力量推動下超常規生長,同時這種“野蠻式”的市場力量又與各地方政府的政策運用密切關聯。這使得國內房地產市場既有“市場化”的基因,又有“政策市”的影子。在這種情況下,統一各方預期、乃至形成“降價統一戰線”,尤為不易。
國家統計局8月12日發布報告顯示,二季度我國城市消費者預期房價下降的比重“明顯增加”,一線城市預期房價下降的比重首次超過了預期上漲的比重。再加上開發商大腕們繼續“看空”或轉向“看空”,政策效應終將兌現,“降價統一戰線”有望形成。
二是政策預期的“時間窗口”也已打開。
7月4日,國土資源部的部長徐紹史曾明確說,“再過一個季度左右,房地產市場將面臨全面調整,房價會有所下降。”
盡管我們不能機械地理解為從7月4日起數滿3個月就是房價下調的時間點,但我們還是可以從這句話中看出政策預期。
國家發改委主任張平8月26日說,針對“部分城市房價上漲過快、漲幅較高”的問題,已出臺的一系列政策措施取得了初步成效,住房價格過快上漲勢頭得到初步遏制。他同時對過高的房價表示憂慮:“目前,部分大中城市住房價格仍然過高,調控房地產市場的工作依然繁重。”
有分析認為,既然中央政府不滿房價過高的現實,就會再推更嚴厲調控措施。我們認為,這是一種誤解。只要繼續抓好落實,從結構調整的角度來落實既定的調控政策,就一定能夠見到實效。當前,尤為緊要的就是大力度切實推進保障房建設。
三是“金九銀十”的季節窗口已經打開。
今天是9月份的第一天。在“金九銀十”的傳統旺季,各方對三四季度之交的兩個月份多寄予厚望。率先降價的萬科和恒大等少數先行者已經嘗到甜頭擴大市場份額,金地等慢一拍的開發商為了保銷量保份額將不得不舉起降價的大旗。
三大“窗口”漸次開啟,房地產市場結構性調整的步伐正在悄然提速。筆者以為,供給的結構性調整引發價格的結構性調整,將是這個函數的定量部分;而不定量部分,則取決于國內外經濟形勢的驟然變化。
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