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在中國地產界知道李貴斌的人可能不多，但提起收爛尾樓的，大家都會不約而同地說：“那個山東人，知道。”
從小城市做到大城市
談起爛尾樓，人們會聯想到破爛的工地雜草叢生，間隙矗立著一棟或幾棟或高或矮的樓房，任憑風吹雨打。開發商不愿意碰，政府頭疼，百姓心痛的爛尾樓，偏偏被一位名不見經傳的山東人點鐵成金起死回生。
這是一個什么樣的人？他有什么神奇的能耐？帶著疑問，《經濟參考報》記者對北京光耀東方董事長李貴斌進行了獨家專訪。
普通的不能再普通了，坐在記者對面的他是個不太典型的地產老板，方正的臉上架一副眼鏡，樸素的白襯衫、深色西褲、黑色皮鞋，濃重的山東口音說起話來慢條斯理。
錢對他來說已經失去了傳統的意義，饅頭、面條、大蔥是他的可口吃食，“只有這些我才吃得飽吃得香。”當他手捧一杯白開水，坐在你面前，跟你侃侃而談近日對人生哲學的思考、對新媒體的看法，只有當問及項目的進展情況，他才會輕描淡寫幾句時，你真的很難把叱咤地產風云的“業內黑馬”跟他聯系在一起。
作為一個從山東聊城做商業地產起家的企業家，他的企業在業內以商業地產項目并購運營的獨特模式引人注目，他獨到的發現價值的眼光和重塑價值的能力也幾乎可以作為商業地產界的成功范本。
李貴斌口中提到的光耀東方廣場，位于北京西客站北廣場東側，其前身就是爛尾了10年的海天廣場。2009年9月，李貴斌用20億元接手了沉寂多年的海天廣場。僅僅3個月之后，北京光耀東方就令這座10年死城猶如枯木逢春，點亮了天安門以西區域的商業價值暗角。據了解，當時開盤非常火爆，由于是準現房，開盤價僅為2.3萬至2.5萬元/平方米，僅一天時間，光耀東方廣場500套房源就告售罄。
收購爛尾樓起家
從名不見經傳的三線城市企業，到馳騁國內商業地產行業的黑馬，李貴斌只用了8年時間。
2003年以前他是山東聊城市一家銀行的支行行長。2003年下海經商后，在一次偶然的機會中，已經43歲的他接手了當地的一家爛尾商場——新東方廣場。“我沒少走彎路。最早，我把店鋪設計得比較大，但是當時市場購買力不足，租戶的租金也較高，后來他們都賠錢了，很多人退租。幸好我手里還有住宅業務，有現金流。”第一批租戶的問題解決之后，李貴斌又重新設計店鋪，重新裝修、招商，直到2006年，新東方廣場才漸漸紅火起來。
第一個項目就做了3年，對于李貴斌來說，是個由不會到會的過程，也是一個培養企業品牌的過程。李貴斌從中也總結出一點重要經驗，“商業地產，最重要的是商業定位和規劃，商業做好了，地產才能增值。”
在2005年春天李貴斌赴美國考察時，他發現自己的嘗試原來可以當成一門長久的生意來做。“美國有一家公司叫做五兄弟，也是專門收購商業爛尾樓的，它的規模已經排進了美國開發商的前10名。”在李貴斌看來，根據美國房地產上百年的發展歷程，爛尾樓的存在是一種常態。他打算在中國復制這樣的商業模式。
2009年上半年，北京光耀東方成功收購北京“新中關購物中心”47%的股權，成為其最大股東。2009年9月，爛尾了10年的海天廣場也被光耀東方成功收購。
迄今為止，通過不斷攻城略地，李貴斌已經在山東、河北、山西、天津和北京等地建立起了自己的地產王國。截至目前，北京光耀東方開發、投資并購、整合改造、自持運營的商業地產項目，總建筑面積累計已經超過200萬平方米。其狂飆突進之勢令人矚目，其獨到的眼光、專業的投資并購使一個個商業項目化腐朽為神奇。
“商業項目的爛尾或暫停，除了開發中的財務問題外，大多數由于經營不善，無法維持經營。”李貴斌表示，只有建立起一個執行力強的商業管理團隊，才能短期內降低空置率，提升租務局面。
“中國爛尾樓市場約有2萬億元以上。”李貴斌說，未來幾年，商業地產供大于求，而購買力的增長有限，關停和爛尾的越來越多，公司的機會也就越來越多。
獨特商業模式
城市綜合體的開發+投資并購爛尾樓+商業管理的三位一體的產業鏈運作，就是光耀東方的一個獨特商業模式。換句話說，也就是以城市綜合體開發為基礎、投資并購重組為重點、商業運營管理為主線，整合城市商業地產鏈，進而形成開發、收購、管理的完整體系。
李貴斌告訴《經濟參考報》記者，之所以選擇這樣的商業模式，是因為在房地產市場發展的過程中，爛尾樓和價值被嚴重低估的項目都會大量存在。他們選擇這樣的商業模式，一是因為對社會有好處，二是因為對公司有好處，所以未來光耀東方還將繼續這樣的模式。
而對于選擇商業爛尾項目方面，李貴斌一直奉行三個標準：位于核心商圈、地級市以上的城市以及原產品本身品質不能太差。
要做好收購爛尾樓的工作，組建一支工作經驗豐富的操盤團隊是最重要的。李貴斌總是把成功歸功于他引以為傲的團隊。“我們40多位高管來自萬達、太平洋百貨、銅鑼灣、賽特等知名的企業。
據了解，李貴斌盤活北京海天廣場僅用了3個月，這完全依仗一個包括收購、改造、運營在內的專業化團隊：由專業的法律團隊專門對接債權人，解決好收購項目的一切法律糾紛和遺留問題；由專業化的工程團隊完成改造和裝修；再組建光耀東方在本地的商業管理公司，對商場進行管理運營。
而在打造這次專業團隊和三位一體的產業鏈過程中，李貴斌總結自己的管理經驗為16個字：東方文化，西方管理，資源整合，渠道建立。“企業是一個系統工程，要綜合考慮，形成立體思維。”
李貴斌說，爛尾樓項目和價值被低估的城市綜合體，都是光耀東方關注的重點。今年光耀東方計劃在北京和上海兩個城市投資并購2至4個城市綜合體項目。
商業地產 商業為先
“商業地產，最重要的是商業定位和規劃，商業做好了，地產才能增值。”李貴斌說，同樣的道理，即使是中途停建的爛尾樓，爛尾只是表面現象，最終的原因還是商業運作上出了問題。
據了解，2005年，光耀東方收購了河北邯鄲市中心一個2.4萬平方米的商場，收購后便迅速做出了判斷：該項目位處當地兩個商圈的交界處，體量較小，無法定位為百貨等業態。而當時邯鄲有一個女人街，采取店中店的形式，生意非常好。光耀東方受到啟發，將這個項目定位為時尚女性商場，采用店中店的形式，包裝以后重新推出。李貴斌說，“招商時，只需要招800家商戶，而來報名的商戶超過了3000家。”
2008年，光耀東方收購石家莊項目。這是一個2002年開業不久就關張的城市綜合體。與這個項目相鄰的是該市最大的百貨商場，項目北側，是華北一個大型的服裝批發市場，匯集了大批來自各地的服裝供應商。李貴斌說，“當時我們做了分析，將它定位為一個品牌服裝展貿中心。”這一因地制宜的做法，很快吸引了眾多來自全國的服裝代理商家入駐。
“我要把商業地產的價值做出來，就要整合好資源，功夫做到位。”李貴斌說，在收購海天廣場之前，已經做了全方位的分析。“光耀東方廣場將被定位為一個集商業性購物、酒店、娛樂、辦公于一體的城市綜合體。”他說，之所以這樣定位，是因為考慮到光耀東方廣場的獨特優勢。首先，距離長安街近，臨近中央政務區、中央商務區，交通位置好；其次，在光耀東方廣場方圓1公里之內還沒有大型的城市商業綜合體，公主墳、西單等商業區都距離較遠。最近，新華社網絡電視臺、手機電視臺、湖南電視臺北京辦事處等媒體的意向入駐，將帶來品牌效應；即將建成的6800平方米的多功能影院和8000平方米的多功能演播廳也會匯聚更多人氣。
李貴斌告訴《經濟參考報》記者，預計今年還會再收幾個項目，不過總體來說現在形勢還不是很明朗，會再觀望。談及未來，他認為，“平穩”是趨勢。“現在房地產銷量萎縮，消費增速下滑，預計房地產下一步的走向以平穩為主。”
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