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自7月份調(diào)控“松綁”的風(fēng)聲傳出后,決策層接連釋放出的信息已相當(dāng)明晰:銀監(jiān)會(huì)再次出手勒緊三套房貸,京滬深杭成為代表城市;國(guó)土資源部將一份“囤地黑名單”置于鎂光燈下;住建部部長(zhǎng)姜偉新則在“2010市長(zhǎng)論壇”上公開(kāi)表示,樓市調(diào)控不會(huì)放松,“堅(jiān)定不移地遏制部分城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快”。
在市場(chǎng)層面,北京、上海等一線城市,盡管房?jī)r(jià)瘋漲態(tài)勢(shì)已被完全遏制,但萎縮的只是成交量,價(jià)格依然堅(jiān)挺。
“全國(guó)也好,幾個(gè)重點(diǎn)城市也好,調(diào)控深度還沒(méi)有到位。相對(duì)于'國(guó)十條’的要求,差距還比較大,接下來(lái)的調(diào)控任務(wù)還比較艱巨。”住建部政策研究中心副主任王玨林對(duì)記者表示。
調(diào)控目標(biāo)尚未達(dá)成,地方財(cái)政卻已告急,并殃及保障房建設(shè)。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示:2010年1~6月,全國(guó)保障房投資額為433.19億元,同比縮水1.7%。
此前,2010年被廣泛看作保障房“大躍進(jìn)”之年,住建部更是提出建設(shè)580萬(wàn)套保障房的目標(biāo)。
保障房建設(shè)速度已現(xiàn)頹勢(shì)？“統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)主要是靠廣東、山西、河南、廣西、青海等少數(shù)幾個(gè)省撐場(chǎng)面的,要不然,全國(guó)的數(shù)據(jù)會(huì)很難看。”接近國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的某人士說(shuō)。
一位住建部人士則對(duì)記者透露,“根據(jù)國(guó)務(wù)院要求,相關(guān)部委要天天呈報(bào)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行分析報(bào)告和數(shù)據(jù)。放松的呼聲,與收緊的努力,在同時(shí)進(jìn)行。”他進(jìn)而分析,圍繞調(diào)控松綁與否,各方博弈頗多,“最終可能是調(diào)控持續(xù),但路徑發(fā)生轉(zhuǎn)變。”
百日變局
銀監(jiān)會(huì)一紙禁令,源于各地信貸政策的逐步放寬。接近銀監(jiān)會(huì)的人士透露,“在北京和杭州,三套房貸早就放開(kāi)了。”
各方質(zhì)疑聲漸起,銀監(jiān)會(huì)不得不再敲房貸警鐘。8月初,多方傳出消息,銀監(jiān)會(huì)對(duì)京滬深杭四地商業(yè)銀行提出建議,暫停發(fā)放三套房貸。A股地產(chǎn)板塊大幅下跌。
8月6日,此種判斷得到驗(yàn)證。在當(dāng)日銀監(jiān)會(huì)舉行的發(fā)布會(huì)上,相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房的,貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高,“具體由商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理原則自主確定”。
上述規(guī)定并無(wú)新意。4月17日頒布的“國(guó)十條”中規(guī)定,各地銀行可根據(jù)自己的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估,對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)高、漲幅過(guò)快的城市自主停貸。
盡管如此,北京市仍謹(jǐn)慎地選擇了“一刀切”。多位銀行人士向記者證實(shí),經(jīng)銀監(jiān)會(huì)“建議”后,北京商業(yè)銀行三套房貸已全部緊急叫停。
“北京選擇了從嚴(yán),但各個(gè)城市不同,銀行擁有自主權(quán)。目前各地做法并未違背調(diào)控政策。”王玨林說(shuō)。
在各方人士眼中,信貸政策的搖擺,已成為市場(chǎng)走向的“晴雨表”。感受到壓力的,并非只有銀監(jiān)會(huì),開(kāi)發(fā)商在調(diào)控百日后,同樣如履薄冰,對(duì)調(diào)控政策諱莫如深。
北京首都開(kāi)發(fā)控股（集團(tuán)）有限公司一位高層對(duì)記者透露,“領(lǐng)導(dǎo)交代了,近期少說(shuō)話、少露面。”
北京萬(wàn)科人士也表示,近期“不談?wù)?不談走勢(shì)”。接近北京萬(wàn)科總經(jīng)理毛大慶的人士透露,毛在多個(gè)場(chǎng)合均表示“響應(yīng)政府號(hào)召”。
7月底,萬(wàn)科在北京房山區(qū)的長(zhǎng)陽(yáng)半島項(xiàng)目開(kāi)盤(pán),均價(jià)13500元/平方米。“事實(shí)上,一部分人12000元就可以拿到。”上述接近萬(wàn)科人士透露。
按照萬(wàn)科當(dāng)時(shí)拿地時(shí)6500元的樓面單價(jià),這個(gè)開(kāi)盤(pán)價(jià)格不高,“幾乎只是保本。”
“稅費(fèi)20%、自有資金的財(cái)務(wù)成本2%、營(yíng)銷成本3%,建安成本至少要2500元,城市配套費(fèi)500元,加上1000元的精裝修。13500幾乎是保本線。”上述人士表示。
價(jià)格成為檢驗(yàn)調(diào)控效果的試金石。在北京聯(lián)達(dá)四方董事總經(jīng)理?xiàng)钌黉h眼中,房?jī)r(jià)還遠(yuǎn)未見(jiàn)底。“就北京而言,三分之一已經(jīng)降到位了,比如通州的很多項(xiàng)目;三分之一降了但沒(méi)到位;還有三分之一根本沒(méi)降。”楊少鋒說(shuō)。“政策一旦松綁,會(huì)有另一輪報(bào)復(fù)性反彈。”
與僵持的樓市相比,土地市場(chǎng)已有陣陣涼意。
7月16日,北京通州馬駒橋地塊招標(biāo),樓面單價(jià)最高報(bào)價(jià)為4540元。而3月17日,該區(qū)域一地塊的成交單價(jià)是8650元;當(dāng)日另一招標(biāo)地塊位于昌平區(qū)小湯山,最高樓面單價(jià)報(bào)價(jià)為7000元,比之前該區(qū)域成交地塊低了53.6%。
國(guó)土資源部近期動(dòng)作頻頻,土地市場(chǎng)冷暖自知,供地量的增加也在為土地市場(chǎng)降溫。
此外,國(guó)土部最大一個(gè)動(dòng)作是,將一份涉及全國(guó)1457宗閑置土地的統(tǒng)計(jì)表交予銀監(jiān)會(huì),涉及者包括泛海建設(shè)、華潤(rùn)置地和新世界等多家品牌房企。國(guó)土部人士透露,將派出31個(gè)調(diào)研組赴31個(gè)省區(qū)市進(jìn)行調(diào)查。
“名單上的多宗閑置地塊,都是因地方政府原因造成的,最終需要協(xié)商解決。名單的更大意義在于部委間的信息共享。”上述人士表示,多部委聯(lián)動(dòng)的做法以前就有,但未有這般深入。“這也標(biāo)志著調(diào)控進(jìn)入了敏感期。”
雙重壓力
新政百日后即有“松綁”消息傳出,說(shuō)明新政殺傷力之強(qiáng)。“從中央到各部委,都有明確的態(tài)度,政策并不會(huì)放松,而是和年初一樣。”王玨林說(shuō),“這都是有教訓(xùn)的,一些人已經(jīng)對(duì)（調(diào)控）政策失去信心了。”
決策層緊急表態(tài),顯然為避免“史上最嚴(yán)厲調(diào)控”變?yōu)椤笆飞献疃堂{(diào)控”,慎防房?jī)r(jià)再陷越調(diào)越高的怪圈。“現(xiàn)在是個(gè)僵局,政府不可能往后退。”楊少鋒分析。
而此時(shí),伴隨調(diào)控而來(lái)的是地方財(cái)政告急、保障房建設(shè)縮水的雙重壓力。
在江蘇,省長(zhǎng)羅志軍公開(kāi)表示,盡管部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭得到初步遏制,但另一方面,房地產(chǎn)稅收增速減緩,對(duì)財(cái)政收入造成較大影響。“我們不希望看到高房?jī)r(jià),也不希望看到大起大落。”
接近江蘇省住建廳的人士透露,其目前的一項(xiàng)任務(wù)是,每周上報(bào)房?jī)r(jià)趨勢(shì),供決策層判斷,“進(jìn)一步完善調(diào)控措施”。
同為經(jīng)濟(jì)大省,浙江上半年財(cái)政收入中,六成貢獻(xiàn)率來(lái)自房地產(chǎn)。公開(kāi)資料顯示,浙江省上半年房地產(chǎn)業(yè)稅收收入達(dá)475.8億元,同比增長(zhǎng)82.1%,對(duì)地方財(cái)政收入增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)63.7%。
而從記者獲得的國(guó)家統(tǒng)計(jì)局內(nèi)部報(bào)告來(lái)看,上半年,浙江省商品房銷售面積回落12.4%,調(diào)控效應(yīng)開(kāi)始顯現(xiàn)。
當(dāng)?shù)胤治鋈耸空J(rèn)為,伴隨成交量下挫,相關(guān)稅收銳減,財(cái)政收支平衡的壓力將大大增加。
北京的情況同樣如此。2010年上半年,北京地方財(cái)政收入完成1293.4億元,同比增長(zhǎng)25.2%。但6月在地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅方面出現(xiàn)了明顯降幅,6月當(dāng)月完成178.2億元,同比下降13.1%。
“江蘇、浙江、北京,這些可都是經(jīng)濟(jì)大省（市）,這些地方財(cái)政收入的下滑,絕非個(gè)案。”房地產(chǎn)高級(jí)經(jīng)濟(jì)師章林曉表示。
就全國(guó)而言,7月份中國(guó)制造業(yè)采購(gòu)經(jīng)理指數(shù)（PMI）,延續(xù)著回落趨勢(shì),已逼近50%的臨界線。這一數(shù)據(jù)歷來(lái)被看成整個(gè)制造行業(yè)以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展的先行指標(biāo),低于50%,則反映經(jīng)濟(jì)衰退。
地方財(cái)政的大幅縮水,牽出另一隱憂——保障房建設(shè)資金原本就不足,此次頗有雪上加霜之意。
上述國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的內(nèi)部數(shù)據(jù)顯示,在31個(gè)省市自治區(qū)中,有21個(gè)地區(qū)的保障房投資額同比在減少。其中中部和西部分別減少7.5%和21.7%,東部盡管增長(zhǎng)12%,但幾乎全拜廣東省所賜,其2010年保障房投資額增長(zhǎng)275%,為全國(guó)之最。在東部11省（市）中,僅有3省（市）的保障房投資額同比增長(zhǎng)。
在各省與中央簽訂保障房建設(shè)保證書(shū)的前提下,這一數(shù)據(jù)更顯刺眼。有分析人士指出,保障房本為緩解高房?jī)r(jià)壓力的產(chǎn)物,與調(diào)控目標(biāo)一致,卻因調(diào)控而難以為繼,調(diào)控悖論就此顯現(xiàn)。
“調(diào)控已經(jīng)將自住、投資和投機(jī)性需求基本全'打飛了’。”章林曉說(shuō),“如果將市場(chǎng)調(diào)控到完全萎縮,保障房建設(shè)也肯定將停滯不前。”
路徑轉(zhuǎn)變
在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)中,上海是唯一缺失保障房數(shù)據(jù)的地區(qū)。迄今為止,上海也未出臺(tái)任何與“國(guó)十條”相配套的地方細(xì)則。
“地方政府應(yīng)該主動(dòng)出政策。最起碼沒(méi)有新的,就嚴(yán)格按照國(guó)十條出一個(gè)細(xì)則,對(duì)結(jié)束觀望情緒也是有作用的。有總比沒(méi)有強(qiáng)。”王玨林說(shuō)。他認(rèn)為地方細(xì)則對(duì)消費(fèi)者和企業(yè)的預(yù)期有決定性作用。
地方財(cái)政的捉襟見(jiàn)肘,成為政策“打折”的主要原因,在某種意義上,也成為地方政府無(wú)為而治的“護(hù)身符”。
“關(guān)鍵是地方政府的資金鏈繃不過(guò)開(kāi)發(fā)商的資金鏈。銀監(jiān)會(huì)、央行、財(cái)政部掌握的地方負(fù)債,只是冰山一角。”章林曉說(shuō)。
在此背景下,章林曉認(rèn)為,調(diào)控路徑正在發(fā)生變化。“強(qiáng)力推進(jìn)保障性住房建設(shè),至于商品房這一塊,估計(jì)會(huì)外緊內(nèi)松。”
信貸依然是最具彈性的調(diào)控利器,章林曉表示,假如3套房貸放開(kāi),成交量將不再停頓,地方財(cái)政危機(jī)不至于大面積爆發(fā)。但此舉的信號(hào)意義不言自明,因此“會(huì)做得很小心,只做不說(shuō),或者少說(shuō)”。
王玨林同樣將信貸政策看作短期行為。“差別化信貸政策,應(yīng)當(dāng)根據(jù)市場(chǎng)變化隨時(shí)調(diào)整。”
他同時(shí)指出,此輪調(diào)控有四項(xiàng)措施將長(zhǎng)期存在:加大市場(chǎng)供給;解決囤地、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不公平等不規(guī)范問(wèn)題;保障房建設(shè);與市場(chǎng)管理相配套的法律制度。
王玨林指出,從GDP超過(guò)11%的增速,到近80%的就業(yè)率來(lái)看,調(diào)控并未超出決策層的預(yù)期范疇,“所以不是不可調(diào),而是如何調(diào)。”
相關(guān)部委已經(jīng)有所行動(dòng)。國(guó)土資源部人士對(duì)記者透露,國(guó)土資源部7月10日曾下發(fā)一份內(nèi)部文件,名為《國(guó)土資源部關(guān)于依法加快房地產(chǎn)閑置土地查處的通知》。其核心內(nèi)容是:加強(qiáng)房地產(chǎn)閑置土地查處,清理出來(lái)的閑置土地優(yōu)先用于保障房建設(shè)。
此次行動(dòng)由國(guó)家土地督察局牽頭,向省級(jí)政府發(fā)出整改通知書(shū),限期在8月中旬前全面查處到位。
“目的有兩個(gè),一是強(qiáng)力推動(dòng)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資興建商品房,以緩解實(shí)體經(jīng)濟(jì)優(yōu)先指標(biāo)明顯下滑的態(tài)勢(shì)。二是如果沒(méi)能力建商品房,則以保障房建設(shè)替代商品房。”上述人士表示。
他同時(shí)指出,在稅收格局調(diào)整前,保障房建設(shè)仍要依賴土地財(cái)政。“這是個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程,但保障的歸保障、市場(chǎng)的歸市場(chǎng),這終究是最穩(wěn)妥和安全的。”
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