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進入7月份，在國家有關部門出臺的房地產調控“組合拳”逐步釋放政策效果的情況下，福建省以經濟發達縣市為主的三線城市房地產市場有所降溫，房價出現一定幅度的回落。新華社記者 來建強/攝 |
在山西省被視為“天價樓盤”的太原星河灣7月31日開盤，雖然置身于樓市調控的背景下，仍然創下開盤首日成交700余套、成交金額約44億元的銷售紀錄。記者采訪發現，高端住宅的旺銷并非太原一枝獨秀，無錫、武漢、福州等二、三線城市的高端樓盤市場頻頻升溫，屢創銷售佳績。專家認為，二、三線城市高端樓盤升溫，對普通住宅形成擠出效應，有可能成為中低端樓盤漲價導火索，應引起重視。
豪宅成為調控“避風港”地產商二線城市布局忙
太原是“豪宅”風格的星河灣地產集團繼北京、上海、廣州之后進行樓盤開發的首座二、三線城市。此次開盤的太原星河灣一、二期項目單價超過1.8萬元，平均每套總價600萬元左右，最貴的一套總價約為3000萬元。
據太原市房管部門統計，太原市今年上半年普通商品房均價為5544元/平方米，單價超過1萬的樓盤僅有4-5個，最高售價在1.5萬元/平方米左右。
太原星河灣開盤當日，記者在現場看到人頭涌動。星河灣一名售樓小姐告訴記者，此次開盤的兩期項目包括18棟樓、1300余套住宅，戶型從255平方米到900多平方米不等。7月24日至7月30日是認籌期，每套房源的認籌金為30萬元。截至7月30日晚，排號數已超過700。
張鋒是當地一家公司的總經理，他當場買下了一套260平方米的住宅，并選擇一次性付清購房款�！拔铱粗械氖撬木坝^設計、配套設施和物業管理。它的品質和北京、上海的高端樓盤是一樣的，這樣的樓盤在太原還不多見。”他說，和他一樣的購房者不在少數。
據了解，星河灣選擇太原，瞄準的正是二線城市高收入群體對高品質置業日益增長的需求。抱有這樣想法的開發商并非星河灣一家，萬達、富力、恒大等一線品牌開發商已經先后入駐二、三線城市，在加緊土地儲備的同時，瞄準了利潤較高“抗壓性”較強的中高端及高端市場。
一些房產商透露，在樓市宏觀調控的大背景下，一線城市商業項目供地減少、企業擴張受阻，而太原、成都、武漢等二、三線城市房地產尚處于投資價值洼地，有較大的升值空間。
豪宅旺銷顯聯動效應或成為房價上漲導火索
業內專家表示，目前嚴厲的信貸調控政策對公寓類購買者產生的實質影響較大，而高端住宅市場需求相對穩定，在樓市寒潮中表現出一定的抗壓性，逐漸進入投資者視野。但市場擔憂高端樓盤的“天價”可能產生示范效應、引發普通住宅價格聯動，成為新一輪房價上漲的誘因。
太原市崇泰景和房地產經紀有限公司總經理高揚說，此輪宏觀調控中，北京、天津、上海等大城市政策配套全、執行嚴，所受影響較大；而太原這樣的二三線城市，房價泡沫較小，所受的影響也很有限。特別是貸款首付、利率這樣的信貸調控政策對高端客戶并不形成有效約束。
“相比一線城市，太原市房價還處于相對的價值洼地”，山西省房地產業協會會長袁綸華說，“星河灣在北京和上海的項目均價高達5-6萬元/平方米，而同樣的品質在太原的均價只有1.8萬元/平方米，這對投資者很有吸引力。”
有房產分析師認為，受區位、品質、景觀等因素的支撐，高端樓盤屬于稀缺資源，成交均價可降幅度小。而近期股市起伏不定，部分股民轉移投資方向，將一部分資金投資樓市，這也增加了高端住宅市場的投資比例。
房產界人士表示，高端項目尤其是由品牌房產商開發的高端住宅在二、三線城市并不多見。星河灣等高端品牌項目的出現，為當地房產行業樹立了一個標桿，其他開發商會據此重新審視自己項目的品質、定位和定價，而老百姓則會通過品質和價格的對比，對不同價位住房的品質提出新要求。
同時也有專家提出，近日，太原、成都、昆明等二、三線城市高端樓盤項目頻頻放出并成為熱點板塊，會對普通住宅價格產生聯動效應，成為中低端樓盤爭相漲價的導火索。
豪宅高比例形成“擠出效應”須“雙軌并行”破解住房困局
一線品牌房產商在二、三線城市中往往是巨量拿地，并重點發展中高端、高端樓盤和商業項目。專家認為，這一做法對普通商品住宅和保障房建設形成“擠出效應”，不但會進一步加劇當地住房市場的結構失衡，還有可能推動二、三線城市房價的新一輪快速上漲。
據了解，2009年，太原市房屋銷售面積總和為183萬平方米，而此次開盤的星河灣前兩期“豪宅”項目建筑面積就達近47萬平方米，相當于2009年銷售面積總和的四分之一，“占比驚人”。
業內專家指出，高端項目占比上升，將大幅拉升整體成交價格，并很快顯現在統計部門的房屋銷售統計數據上，這將導致購房者對房價上漲的預期加大，市場各方觀望僵持的局面將有可能被打破，政府平抑房價的壓力進一步增加。
袁綸華認為，高端項目的大幅增加，還將進一步加劇太原房地產市場存在的結構失衡問題。高端項目在推動地方投資增長和經濟發展的同時，也在一定程度上侵蝕了普通住宅的生存空間，導致普通住宅供應減少，引發了民眾的普遍擔憂。
隨著高端置業的發展，高端樓盤在商品房中的比重日漸加大，國內住房市場呈現出兩極分化趨勢。對此，專家建議，采取“商品房和保障房雙軌并行”的思路予以應對，做到“高端有市場、低端有保障”，以解決百姓的后顧之憂。
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