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北京通州曾經是過去一年房價飆升最快的區域,從均價8000多元/平方米到25000元/平方米,通州房價用一年多的時間漲了3倍。而如今,“漲價明星”正在遭遇嚴峻的考驗。
北京中原根據北京房地產交易管理網數據顯示:截至8月3日,通州區在4·15日新政后總預售項目為9個,總提供房源數量為2552套,而其中簽約量僅為264套,簽約率僅為10.3%,9成房源滯銷。新政以后單個項目銷售率最高僅為31.8%,更有4個項目接近零成交。
從成交的房源看,大部分項目實際銷售均價全部低于開發商預期,甚至低于
30%左右。
本報記者查閱房地產交易管理網顯示,海棠灣嘉園項目2010年3月14日取得銷售證,準許銷售面積42519.72平方米,但是截至8月4日,簽約面積僅為12377.14平方米,銷售率僅為29.1%。與此同時,成交均價為21487/平方米,低于擬售價格22000元/平方米。6月30日拿到銷售許可證的金隅花石苑項目僅僅簽約25套,而這一批有352套房源可售。
亞豪機構副總經理高姍分析,新政出臺前,在新城規劃炒作之下,通州房價已達到歷史高位,將自住需求擠壓出市。新政后投資、投機需求快速撤離導致通州區成交量重挫,住宅銷量由調控前的月銷售1800余套驟降至兩三百套,通州區的住宅銷售額在4月達到28億元的高峰后,7月僅成交4億元。
在銷售額重挫至調控前的1/7的同時,均價卻沒有大幅回落。7月住宅成交均價僅比調控前的4月下降了2%。高姍指出,降價有可能會引發區域樓盤競相降價的連鎖反應,不僅如此,目前市場主力購房需求以剛性自住為主,一旦房價降幅難以把控,很可能導致區域各項目間的惡性競爭。
而扛價不降則無法實現銷量上的突破,特別是近兩年通過“招拍掛”方式拿地的開發商,當時拿地的樓面價普遍超過了6000元/平方米,占用了巨額資金,并且多于2009年末2010年初開盤,開盤時間短,銷售回款量也不多,同時成本壓力也較高。
但高姍認為,通州房價僵局有望在今年底或明年初被打破,價格戰預計將由年內首次開盤的純新盤率先打響,在資金壓力之下,年內推盤的純新盤銷售周期短、銷量少、銷售回款不足,在今年底明年初將面臨著貸款利息、施工款的集中清償,屆時,在巨大的資金壓力下,有可能不得不選擇降價方式回籠資金以補充缺口,降低企業運營風險。但從購房者角度,在“追漲殺跌”的消費心態下,只有價格降到位才有可能實現銷量的回升,預計通州商品房價格將回落至2009年底的水平,整體降幅將超過20%。
北京中原三級市場部研究總監張大偉指出,最近大興及房山的部分存新盤項目非常明顯的低價熱銷,影響了整個北京樓市。而作為2010年4月前最火爆的通州市場卻沒有出現明顯的降價現象。這一現象在最近很可能被打破。特別是一些標桿企業的降價熱銷現象很可能影響其他企業的銷售策略。而相比標桿企業拿地的價格,部分中小企業的成本要低很多,這將使得區域很可能出現明顯的商品房價格戰。繼二手房在新政前三個月的明顯價格調整以后,很可能從南部幾區的商品房開始率先開始第二輪降價,而降價的幅度很可能超過10%。而且將會傳導到全市。
一位不愿透露姓名的央企高層向本報記者表示,去年一些企業在通州拿地的樓面價已經超過1萬/平方米,客觀上對區域價格提供了支撐。他預測郊區房價會下降,但不會降幅太大。而由于五環以內很少有新項目供應,即使有供應價格也會很高,降價戰將首先會在郊區打響。
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