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2009年樓市火熱,開發(fā)商瘋狂拿地,上海地價屢創(chuàng)新高,隨之而來的是高價地塊周邊的房價猛漲,但今年4月份重啟的房地產(chǎn)調(diào)控,中止了此類由“地王”帶來的房價瘋狂。
調(diào)控百日過后,早報記者實地調(diào)查發(fā)現(xiàn),上海曾經(jīng)被高價地王拉動的住宅價格已現(xiàn)全線回落之勢,價格上漲最瘋狂的嘉定新城,部分二手房房價從最高峰跌下來,如今跌幅已經(jīng)接近30%;而長風(fēng)地王附近,部分二手房價格甚至已經(jīng)低于“地王”的樓板價。
長風(fēng)板塊:次新高檔房降幅不大
去年9月,上海市普陀長風(fēng)6B、7C地塊被中海以70.06億元拿下,折合樓板價為22409.3元/平方米,在當(dāng)時一舉奪下“中國地王”的稱號。該“地王”一出,周邊房價立刻水漲船高,從1.8萬元/平方米很快越過2萬元/平方米關(guān)口。
據(jù)了解,長風(fēng)6B、7C地塊由兩幅相鄰地塊組成,出讓面積達(dá)14.2108萬平方米,按2.2容積率計算,總建筑面積為31.2637萬平方米。該地塊東至丹巴路,南至云嶺東路,西至木瀆港,北至金沙江路,正處在中外環(huán)之間,該地區(qū)生活配套設(shè)施較為完善,與長寧區(qū)只隔著一條蘇州河,無論從地理位置還是地塊規(guī)模來說,此地塊都可以說是在上海極具吸引力的一幅住宅土地。
昨天下午,記者在實地看到,該地塊的拆遷平整工作已經(jīng)展開,周邊的道路、通訊、電力等市政配套設(shè)施也已開建,與這一地塊相鄰的其他施工工地,一棟棟高檔商用樓宇也正在加緊施工。
“去年'地王’剛出來時,附近二手房價格迅速上躥,每平方米普遍上漲了3000-4000元,房齡在七八年之內(nèi)的高檔小區(qū)二手房價格一下被提到2.7萬-2.8萬元/平方米,高的甚至達(dá)到2.9萬-3萬/平方米。”上海中原金沙江板塊區(qū)域經(jīng)理余英告訴早報記者,與此形成顯著對比的是,僅僅在半年多前的2009年年初,這里的二手房價格只有1.8萬-2萬元/平方米左右。
據(jù)介紹,上述板塊二手房房價在去年一年中升幅高達(dá)40%,從去年年初的1.8萬-2萬元/平方米,到二季度的2.4萬-2.5萬元/平方米,再到三季度的2.7萬-2.9萬元/平方米,一路看漲,并將2.7萬-2.8萬元/平方米的價格一直維持到4月中旬的“史上最嚴(yán)厲調(diào)控”。
余英表示,自樓市新政出臺后,“地王”周邊房齡較短的高檔小區(qū)如象源麗都、綠洲湖畔、金沙雅苑等,二手房房價停止了漲勢,“從4月到現(xiàn)在基本回落到2.5萬-2.6萬元/平方米。
一楊姓男士在與“長風(fēng)地王”相鄰的象源麗都小區(qū)有一套90多平方米的房子,樓層、房型都很好,今年6月,他看中了市區(qū)外的一棟別墅,想把這套房子賣掉。因為急等用錢,轉(zhuǎn)手價格也不高,每平方米只要2.3萬元。但由于當(dāng)時正處樓市調(diào)控政策出臺的第二個月,即便這樣價格也乏人問津,無奈之下,楊只能變售為租。
“由于該板塊周邊房源不大,住宅不多,居民又是以自住為主,因此遭遇調(diào)控后,下跌幅度比較小。成交量方面,調(diào)控前,我們門店每月能成交30-40套,調(diào)控后,下降到10套左右。”余英稱。
與“長風(fēng)地王”地塊相鄰的長風(fēng)四村、新風(fēng)花園、中江小區(qū)屬于老公房,房齡大多在10年以上。據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)上海銳豐棗陽分行經(jīng)理楊桂龍介紹,在2009年年初,這幾個老小區(qū)的二手房價格僅1.4萬元左右,在“地王”產(chǎn)生之前,漲到1.6萬元/平方米左右,從去年9、10月后,房價便大幅上漲起來。
“從開始的1.6萬、1.7萬、1.8萬、1.9萬,一直漲到今年4月調(diào)控前的2.3萬元/平方米。4月中旬以后,房價同樣停止了上漲,并開始有所下浮,目前維持在2.1萬元/平方米左右。這一價格已經(jīng)低于'長風(fēng)地王’的土地樓板價格（22409.3元/平方米）。”楊桂龍稱。
嘉定新城:最多回落三成
去年12月,嘉定新城溫泉路地塊完成出讓,江蘇常發(fā)集團(tuán)最終以9.1億元的出讓總價取得該地塊,樓板價達(dá)到12076元/平方米,而重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司則如愿拿下嘉定新城A15-1地塊,樓板價格11883元/平方米,兩家開發(fā)商攜手將當(dāng)時剛剛創(chuàng)下歷史紀(jì)錄沒多久的嘉定新城地價又提高了20%。
高價拿地后隨之而來的同樣是當(dāng)?shù)貥鞘携倽q。
臣信房屋金沙江路店店經(jīng)理賈紅兵說,“2008年年末時,嘉定新城板塊的新房價格只有8000多元/平方米,到了2009年10月上漲到1.3萬-1.4萬元,在今年4月國家出臺調(diào)控政策前,更是達(dá)到1.7萬-1.8萬元/平方米。”
不過隨著樓市調(diào)控政策出臺,房價亦現(xiàn)回落。
在嘉定新城板塊一處樓盤悠活城,售樓處工作人員向早報記者表示,目前該樓盤一期的600多套房子是今年3月中上旬開盤的,剛開始售價高的達(dá)1.8萬元/平方米,國家調(diào)控政策出臺后,售價受到影響,有所回落,目前在1.5萬元/平方米左右。
售樓人員上述說法和中原地產(chǎn)嘉定新城分行經(jīng)理鄭才華的觀點相同。
“進(jìn)入4月中下旬以來,受調(diào)控影響,嘉定新城板塊房價停止上漲,開始下跌,下跌幅度為10%。目前房價維持在1.4萬-1.5萬元/平方米。”鄭才華稱,“一般情況下,樓盤后一期推出的房子會比前一期貴,但現(xiàn)在嘉定新城板塊后一期推出的房子價格跟前面幾期差不多。”
據(jù)計算,如果以調(diào)控前的最高價格到目前的低谷價格,嘉定新城部分二手房價格回落的幅度最大已經(jīng)接近三成。
部分買家降價后出手
而早報記者在嘉定新城另一處樓盤中信泰富“又一城”看到,不少買家認(rèn)可對如今的房價。
該樓盤的售樓處位于軌道交通11號線的出站口,售樓處大廳里擺放著一張張沙發(fā)座椅和玻璃桌,幾乎每一張座位都坐著前來辦理購房手續(xù)的客戶,售樓處工作人員也很是忙碌。
該售樓處的工作人員介紹說,正在預(yù)售的是樓盤一期,總計400多套,明年年底交付,7月16日開盤,半個月下來已經(jīng)賣得差不多了,只剩下四五十套待售,價格在1.2萬-1.5萬元/平方米。
家住徐匯區(qū)的顧氏夫婦正在工作人員的協(xié)助下簽署購房協(xié)議,他們看中了該樓盤一套90平方米兩房兩廳的房子,以1.5萬元/平方米的價格將140多萬元的購房款一次性付清。
顧姓女士說,這是他們夫婦倆的第三套房子,主要是投資用的,“錢放在銀行不劃算,股市也有風(fēng)險,相比而言,還是不動產(chǎn)穩(wěn)妥些。”顧的丈夫是公務(wù)員,自己的收入也較穩(wěn)定,兒子一直工作生活在國外,家里在徐匯區(qū)已經(jīng)有兩套房子了。相比城區(qū)中外環(huán)以內(nèi)動輒三五百萬才能買上一套房子,嘉定新城周邊的房價便宜實惠多了,一套房子100多萬元就能搞定。而且出門就是軌道交通線,很是方便。她認(rèn)為,她現(xiàn)在買的房子,日后有升值空間。
另一位20多歲、正在辦理購房手續(xù)的男青年小陳告訴早報記者,他是外地人,在上海工作已經(jīng)好幾年了,手上有了點積蓄,家里也支持了些,但城區(qū)房子太貴,買不起,于是退而求其次,選擇了嘉定新城板塊。“因為有地鐵直通,交通也方便。”小陳說,自己以1.5萬元/平方米的價格在中信泰富買了一套70平方米的房子,首付四成,其余按揭。
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