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4月17日,國務院針對房地產市場出臺新“國十條”,北京隨后出臺更嚴格的調控措施,如今新政執行已滿百日,本報記者多路探訪發現,政策調控效果已經顯現,購房者普遍持觀望態度,新舊房交易量明顯下跌,部分開發商推出優惠打折措施變相降價,整體房價已經向下松動。
【新房市場】
成交量新政后跌近八成
2010年前7個月的新房交易量統計顯示,新政后新建商品住宅成交20081套,較新政前下跌了79%。同時,1月至7月,新房每平米成交均價分別為25874元、25001元、34149元、36749元、34847元、34630元、32102元。1月至4月,價格呈遞增狀態,在4月達到最高值36749元,而自4月新政實施后,這個數據明顯下探。經過計算,上月新房均價與4月最高峰相比,均價每平米下跌4647元,跌幅達到了12.6%。
北京多家房屋經紀公司跟蹤統計的數據顯示,新政前后均有成交的樓盤共有331個,其中價格下跌樓盤為153個,跌幅超過10%的樓盤達到87個,占價格下降樓盤比重的56.9%,價格下跌樓盤多數為前期價格漲幅過快、透支嚴重的區域。另外仍有174個樓盤成交均價上漲,其中漲幅超過10%的樓盤為96個,多數以中小戶型為主。
值得注意的是,價格高于4萬元/平米的高價樓盤,半數在新政后成交價上漲,如七星摩根廣場新政后成交均價為85304元/平米,漲幅為16.8%。
中國房地產聯盟秘書長陳云峰表示,去年樓市紅火,不少開發商在去年拿地建設,不少新盤將在今年下半年入市,隨著這些新盤入市,市場供應將大大增加,會加劇開發商間的競爭,價格再進一步下探將成為必然,而高端樓盤的價格并不影響整體樓市的調整。
【二手房市場】
成交均價回歸年初水平
房地產交易管理網數據顯示,新政百日,全市二手房網簽量為45472套,比新政前下降23%。7月中下旬二手房成交均價為17852元/平米,相比新政前最高峰的4月初期,平均下降2200元/平米,降幅達12%,基本回歸到2010年年初的水平。
對此,北京多家中介機構監測反映,新政后全北京120個商圈的二手房房價幾乎全面下跌,與4月初相比,降幅超過10%的商圈達70個,占比達58%;其中43個商圈價格回歸到2010年年初。目前,全市成交量出現下降或無成交的樓盤達3673個,有96.7%的樓盤成交量均在新政后出現下降。成交量降幅超過50%的多達2535個,占比66.7%。
二手房交易量的大跌,反而帶動租賃市場的火爆。按照中介機構掌握的規律,春節后是出售房源與出租房源的高峰期,此后增速會逐漸回落。但新政后初期,出售房源迅速回落,租賃房源開始明顯上漲,這其中業主從競相出售到轉售為租,開始對租賃市場有所影響。
【土地市場】
開發商信心受挫理智拿地
土地市場可謂是房地產市場的風向標,新政出臺后,北京雖然沒有出現流標,但每塊土地的競買者最多的只有6家,相比去年十幾家房企爭奪一塊土地,競價往往上百輪的場面,顯得格外冷清。7月16日,昌平小湯山鎮地塊開標,以最高投標價計算,地塊的樓面價為6997.28元/平方米,相比于新政前相同區域地塊最高樓面價下降53.6%。
業內人士認為,購房者大面積的觀望態度開始影響開發商的信心,使得開發商對于拿地的態度“理智”了很多,或者說,開發商現在對于土地價值的估計前景并沒有以前那么明確。
【調查樣本】
地鐵沿線新開樓盤打折促銷
豐臺區在售項目“7克拉”位于馬家堡,臨近4號線和2012年通車的10號線二期。7月25日,“7克拉”的售樓處工作人員告訴記者,該項目首期于今年6月中旬開盤,共有3幢樓600余套房子出售,主力戶型為28平米至60平米。
工作人員表示,受目前整體市場情況影響,該項目開盤時便推出優惠措施,全款9.5折,貸款9.8折,如果客戶預交5萬元定金后在5天內簽約,還可在以上折扣基礎上,額外享受9.7折的優惠。按照這樣計算,售價為2.3萬元/平米的30平米一居戶型,原來的總價是69萬元,全款購買的折后單價約為2.1萬元/平米,總價為63萬元,可以省下6萬元。
工作人員介紹,盡管市場對房價仍處觀望情緒,但客戶對有折扣、總價低的房產還是較為接受的,該項目開盤至今已售出200余套。至于折扣持續到何時,近期是否有其他優惠等問題,工作人員稱,需等待開發商通知。
地王周邊悠著賣房“吃”地王
亦莊東區,靠近南五環的小羊坊地區是地王扎堆的地方。地王周邊市場受到地王很大影響。
金色漫香林屬于亦莊地區較高檔的住宅,周末本是看房的黃金時間,但售樓處內的看房者并不多。工作人員稱,在銷的住宅6月下旬剛開盤,目前價格大約在2.8萬元/平米。銷售人員明確表示,開盤以后該樓盤價格“一分沒降”。銷售人員指著附近一塊尚未開發的地塊告訴記者,這是遠洋地產以1.8萬元/平米的樓面價拍下的2009年地王。一旦開發,將帶動周邊房產價格上漲,成為金色漫香林升值的籌碼。“之前一天賣兩套,現在大不了兩天賣一套。”工作人員稱,政策出臺后,購房者大多進入觀望狀態,銷售的速度、業績受了一些影響。但“悠”著賣正好可以等待地王開發。工作人員認為只要公司有實力,就能“扛住”,房價反彈“只是早晚的事”。
附近的國際E莊售樓處工作人員說,樓盤去年10月開盤,當時均價每平米在八九千元,隨著地王的出現,在4月初漲到1.2萬元。新政出臺后價格沒變,只是銷售量驟減。賣家并不著急,項目宣傳資料上,第一條便列著:“緊鄰地王,升值無限。”
通州新城樓盤多推優惠政策
通州此前房價飆升,記者昨天走訪了通州多家樓盤,原本以為會冷清的售樓處卻坐滿了看房人。不少人向售樓員了解房屋詳細情況。售樓員告訴記者,近期看房的人越來越多,特別是周末,晚上都有人來看房。
“年輕人居多,都是準備結婚的。”K2海棠灣的一位售樓員說,新政前有一次買多套房的客戶,但現在幾乎沒有。不過記者在走訪中發現,不少樓盤的銷售人員會有意無意地暗示看房者,現在是最好的購房時段,政策結束了,房價還會上漲。華業東方玫瑰銷售人員說,通州要建國際新城,小區配置了超市、幼兒園及商業街,適宜居住。明年建好了房價是一個跳點,二期開盤又會是一個跳點,所以現在買很值。
記者采訪中了解到,通州大部分樓盤推出了優惠政策,像K2海棠灣不僅無理由退房,還會贈送4000元/平米的精裝修,全款買房還有折扣,這些優惠可同時享受。華業東方玫瑰雖然沒開盤,但只要現在登記了,開盤就有機會獲得優惠。
記者隨機采訪了一些看房人,他們表示,現在房價確實平穩下來了,所以想先看看房子,但并不著急買房。如果下半年再降價,他們就有可能出手,現在只是做準備。對于開發商現在推出的優惠政策,多數人認為不如降低房價更實在。
順義地區生意寥寥中介關門
目前,順義即將開盤和在售的新盤大約33個,有一些售價待定,已經公布的價格中,最便宜的9800元/平米,最高的5.5萬元/平米。價格相對便宜的樓盤折扣較小,一般一次性付清9.9折。
從二手房市場觀察,今年3月至5月是房價上漲最快的月份,每平米最少也漲了2000多元,進入6月后溫和下降,目前平均下降1000元/平米左右。
與之相對應的是二手房成交量的慘淡。順義區多個中介公司介紹,3月、4月和5月至少還有人看房,但成交量已經開始減少,進入6月后,媒體上不斷報道國家對房價的調控,二手房不僅成交量大跌,連看房的人都快沒了,大家都在持觀望態度。很多小中介早已因沒有生意關門,開著的也在艱難維持。
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