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樓市新政百日已過(guò)，調(diào)控效果初步顯現(xiàn)。多方數(shù)據(jù)顯示，波譎云詭的房地產(chǎn)市場(chǎng)正從“價(jià)堅(jiān)強(qiáng)”走向“價(jià)量齊跌”。由于剛性需求的拉動(dòng)，樓市降價(jià)后吸引了買(mǎi)家入市，一些地方出現(xiàn)了“價(jià)跌量升”的苗頭。
這究竟是短暫的“小陽(yáng)春”，還是樓市的轉(zhuǎn)折點(diǎn)？脆弱的成交量能否推動(dòng)下半年樓市打破僵局？開(kāi)發(fā)商在宏觀調(diào)控下何去何從？記者對(duì)此展開(kāi)調(diào)查。
脆弱的成交量市場(chǎng)最壞的時(shí)候已經(jīng)過(guò)去？
記者在采訪(fǎng)中了解到，廣州、深圳等樓市成交量和成交面積環(huán)比降幅收窄或出現(xiàn)回升，一度冷清的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)感覺(jué)到一絲暖意。
在廣州，房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量從6月中旬開(kāi)始有所反彈。廣州市國(guó)土房管局的統(tǒng)計(jì)顯示，6月廣州全市一手住宅成交均價(jià)12560元/平方米，環(huán)比下降3.0%；交易面積為52.52萬(wàn)平方米，環(huán)比減少4.3%，降幅較4月縮窄。
根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，從6月下旬(6月14日到6月20日)開(kāi)始到7月中旬(7月19日～25日)，廣州一手房成交面積從6.9萬(wàn)平方米上升到10.52萬(wàn)平方米。
在另一個(gè)風(fēng)向標(biāo)城市深圳，價(jià)格的下降也拉動(dòng)了銷(xiāo)售規(guī)模的增加。據(jù)深圳市房地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，6月住房?jī)r(jià)格繼續(xù)下降，與年初房?jī)r(jià)水平相比下降超過(guò)兩成，新建商品住宅銷(xiāo)售規(guī)模為14.21萬(wàn)平方米，比5月略有增加。
根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院對(duì)樓市交易情況的監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)，在調(diào)查的35個(gè)城市中，大多數(shù)城市也存在“價(jià)跌量升”的苗頭。
招商證券最新房地產(chǎn)行業(yè)周報(bào)同樣顯示，7月19日到25日，北京、上海、廣州和深圳等一線(xiàn)城市周成交環(huán)比分別下降31%、上升23%、23%、2%；比前四周平均水平分別下降25%、上升35%、10%和13%。在二線(xiàn)城市，無(wú)錫、武漢、成都、重慶和福州等一手房5城市成交環(huán)比上升。
“市場(chǎng)最壞的時(shí)候已經(jīng)過(guò)去。”中國(guó)指數(shù)研究院陳晟說(shuō)，“比5月冰凍期還差的境況不大可能再出現(xiàn)。但這不代表價(jià)格調(diào)整到位。目前的成交量是剛性需求支撐，仍然是脆弱的，還會(huì)經(jīng)歷一個(gè)通過(guò)降價(jià)提升成交量的過(guò)程。”
此前國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格由5月份的環(huán)比上漲0.2%，轉(zhuǎn)為6月份的環(huán)比下降0.1%。商品房銷(xiāo)售面積從5月的0.68億平方米上升到6月的0.92億平方米，扭轉(zhuǎn)了4月、5月銷(xiāo)售面積連續(xù)下降的趨勢(shì)。
廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)蔡穗聲則表示，房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)存在滯后性，短期數(shù)據(jù)難以說(shuō)明問(wèn)題，必須等到季度數(shù)據(jù)出來(lái)，才能真正反映趨勢(shì)。
下半年預(yù)期房?jī)r(jià)下降樓市或?qū)⒋蚱平┚?/STRONG>
專(zhuān)家分析認(rèn)為，調(diào)控政策的持續(xù)發(fā)力將促使更多開(kāi)發(fā)商加入降價(jià)行列，成交量將進(jìn)一步回升，樓市可能將打破此前“零成交”的僵局。
廣發(fā)證券房地產(chǎn)業(yè)首席分析師趙強(qiáng)說(shuō)，“樓市新政后地產(chǎn)類(lèi)股票的變化可分為兩個(gè)階段：從4月17日開(kāi)始持續(xù)下跌，市場(chǎng)恐慌情緒嚴(yán)重，關(guān)于房產(chǎn)稅的傳言四起；5月20日左右，股價(jià)在震蕩中逐漸回升，包括萬(wàn)科、保利、萬(wàn)保招金等表現(xiàn)超過(guò)大盤(pán)。市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)類(lèi)股票重新估值。”
“股價(jià)超前反映了市場(chǎng)對(duì)于房?jī)r(jià)的預(yù)期。”趙強(qiáng)表示，第一階段房?jī)r(jià)還未下跌，地產(chǎn)類(lèi)股價(jià)已經(jīng)跌去了40%。第二階段的股價(jià)回升表明，部分投資者認(rèn)可房地產(chǎn)企業(yè)的中長(zhǎng)期價(jià)值，市場(chǎng)情緒不再悲觀。當(dāng)然這種認(rèn)識(shí)在投資者中存在分歧。
趙強(qiáng)說(shuō)，根據(jù)市場(chǎng)數(shù)據(jù)，個(gè)人判斷6月份房地產(chǎn)成交量已經(jīng)跌到了谷底。預(yù)計(jì)由于房?jī)r(jià)下降導(dǎo)致剛性需求進(jìn)場(chǎng)，7、8、9月成交量都將持續(xù)以10%的環(huán)比增速上升，但由于國(guó)家調(diào)控政策的效應(yīng)，估計(jì)只能恢復(fù)到2009年70%的數(shù)量。
黎文江認(rèn)為，下半年樓市將打破僵持，朝向價(jià)跌量升的趨勢(shì)移動(dòng)。交易量大幅的回升將發(fā)生在“金九銀十”的9月、10月。
“廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)一手房存量有2萬(wàn)多套，下半年新增3萬(wàn)多套，預(yù)計(jì)下半年的供給接近6萬(wàn)套，而需求只有3萬(wàn)套左右，開(kāi)發(fā)商只能通過(guò)降價(jià)促銷(xiāo)。預(yù)計(jì)廣州花都、番禺等周邊地區(qū)將降價(jià)20%，全市降價(jià)幅度達(dá)到10%。而亞運(yùn)城將在下半年釋放5千套的供給，將帶動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的回升。”黎文江說(shuō)。
陳晟則認(rèn)為，預(yù)計(jì)下半年各個(gè)城市的樓價(jià)下降幅度不一。二三線(xiàn)城市泡沫不多，主要由剛性需求拉動(dòng)，因此只要每平方米降價(jià)500元到1000元就可以顯著提升成交量。而泡沫較大的城市和樓盤(pán)，比如北京通州，相對(duì)于2010年4月的樓價(jià)頂峰將下調(diào)10%到30%。
專(zhuān)家普遍認(rèn)為，樓市調(diào)控政策的穩(wěn)定性至關(guān)重要。暨南大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院博導(dǎo)、教授杜金岷說(shuō)，房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)不僅是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，它是百姓高度關(guān)注的社會(huì)問(wèn)題。調(diào)控的成敗關(guān)系政府的公信力，在真正達(dá)到調(diào)控目的前不能輕言放松。
開(kāi)發(fā)商何去何從保障房能否成避風(fēng)港？
調(diào)控冷風(fēng)習(xí)習(xí)，然而從已披露的中期財(cái)報(bào)看，房地產(chǎn)企業(yè)似乎業(yè)績(jī)不錯(cuò)。其中率先喊出降價(jià)的恒大地產(chǎn)上半年銷(xiāo)售收入209.8億元，同比增長(zhǎng)104.90%。
廣州房地產(chǎn)專(zhuān)家韓世同表示，由于統(tǒng)計(jì)滯后，不少銷(xiāo)售額是去年完成放在今年上半年結(jié)算，2009年下半年房地產(chǎn)銷(xiāo)售旺盛，翹尾因素造成了2010年上半年房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jī)不錯(cuò)的“假象”。而2009年上半年房地產(chǎn)企業(yè)普遍業(yè)績(jī)不佳，也成為同比增速較快的原因。
韓世同認(rèn)為，從部分城市成交量驟降70%可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)上半年業(yè)績(jī)并沒(méi)有表面那樣光鮮，而下半年形勢(shì)依然不容樂(lè)觀。在國(guó)家堅(jiān)持調(diào)控政策保持穩(wěn)定的狀況下，房地產(chǎn)企業(yè)只有通過(guò)降價(jià)的措施來(lái)挽救成交量。
中國(guó)指數(shù)研究院陳晟表示，如果樓價(jià)下調(diào)10%至20%，只相當(dāng)于地價(jià)下降7%，而現(xiàn)在部分地段地價(jià)已經(jīng)下降20%至30%，不少開(kāi)發(fā)商急于售出樓盤(pán)回籠資金拿地，已經(jīng)開(kāi)始布局全國(guó)進(jìn)行價(jià)格調(diào)整。
除了降價(jià)促銷(xiāo)、加大二三線(xiàn)城市開(kāi)發(fā)力度外，原來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始關(guān)注保障房建設(shè)。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、萬(wàn)科、綠地、保利等企業(yè)先后把目光投向了保障性住房建設(shè)領(lǐng)域。不少開(kāi)發(fā)商表示，保障性住房建設(shè)將是下半年工作重點(diǎn)。
一向重利的房地產(chǎn)企業(yè)為什么會(huì)關(guān)注利潤(rùn)不高的保障房領(lǐng)域呢？韓世同認(rèn)為，以往保障性住房建設(shè)開(kāi)發(fā)商參與積極性不高，主要是因?yàn)槔麧?rùn)率低。不過(guò)，在慘淡的市況下，為了保證資金周轉(zhuǎn)速度，以及機(jī)器和人員不閑置，目前開(kāi)發(fā)商選擇余地不多。尤其是在商品房成交大幅下降的背景下，周轉(zhuǎn)速度快的保障房成為吸引開(kāi)發(fā)商的“藍(lán)海”。
今年以來(lái)，多個(gè)城市宣布要加大保障性住房的建設(shè)力度。廣州國(guó)土房管局方面宣布，將力爭(zhēng)開(kāi)工建設(shè)約300萬(wàn)平方米的保障性住房，其中廉租房月2.3萬(wàn)套，經(jīng)濟(jì)適用房1.7萬(wàn)套。
隨著政府不斷加大對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房等保障房的投入力度，參建保障房項(xiàng)目正成為房地產(chǎn)企業(yè)避險(xiǎn)的好去處。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商加大力度參與保障房建設(shè)，也有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。
廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)蔡穗聲說(shuō)，更多民間資本介入保障性住房建設(shè)，一是能帶動(dòng)更多的社會(huì)力量和資源參與，二是可借助房地產(chǎn)企業(yè)成熟的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，提高保障性住房建設(shè)的效率。
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