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在一季度過熱經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)下，樓市從冬季中快速回暖，致使房價(jià)大漲。隨后，4月17日"新國十條"的緊急出臺(tái)，樓市迅速進(jìn)入冰凍期。以"新國十條"的頒布為分水嶺，之后的上海樓市，以吸引市區(qū)工薪族為主的外郊環(huán)樓盤應(yīng)聲下跌，成交量也率先回升。
記者昨天得到的一份最新數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，上海一手商品住宅成交量創(chuàng)5年來最低值，而同期交易價(jià)格卻再攀新高，比去年同期大漲5成。其中，本市上半年新建住宅套均售價(jià)260萬；隨著夏季低迷樓市的到來，預(yù)計(jì)這股"價(jià)跌量升"之風(fēng)會(huì)迅速向外環(huán)線內(nèi)和郊環(huán)外蔓延。
房價(jià)平均跌幅在20%以內(nèi)
數(shù)據(jù)顯示，今年1-6月份，全市共新推出448.84萬平方米新房源，環(huán)比下滑45%，成交353.18萬平方米，環(huán)比下滑64%；雖然成交量大幅下滑，但是隨著之前市場(chǎng)上低價(jià)房源銷售殆盡新上市高價(jià)房源越來越多，去年上漲的房價(jià)還是逐步獲得體現(xiàn)，上半年平均成交價(jià)格上漲了
23.7%，達(dá)到21882元/平方米，套均售價(jià)260萬元。
數(shù)據(jù)顯示，去年下半
年和今年上半年是近年來上海房價(jià)漲幅最大的時(shí)期。2005年至2006年上半年，上海新建商品住宅的套均售價(jià)維持在112-116萬元/套之間，之后從2006年下半年至2009年下半年分別是124、142、168、151、159和
210萬元/套，今年上半年則達(dá)到了260萬元的歷史高位，這是目前上海家庭年均收入7萬元左右的37倍之高；就算按上海15萬收入的小康家庭標(biāo)準(zhǔn)來算，不吃不喝也得17年才買得起一套新房。
不過，在"新國十條"的調(diào)控之下，包括國土部、住建部等部門在逐步落實(shí)的各項(xiàng)細(xì)則，已經(jīng)使上半年高漲的房價(jià)走出一個(gè)"過山車"行情，進(jìn)入下跌通道。
今年1-6月，本市商品住宅的成交量分別為67、33、76、127、31和42萬平方米。隨著成交量的起落房價(jià)也走過了一輪"過山車"行情--1-6月分別為20933、21143、24023、24273和19635元/平方米。
薛建雄指出，隨著大量新盤的低價(jià)上市和在售樓盤的逐步降價(jià)，大量供應(yīng)的積壓和政策對(duì)需求的壓抑作用，將使得樓市保持在供大于求狀態(tài)，四季度成交量上升后價(jià)格有望保持平穩(wěn)。從2008年的經(jīng)驗(yàn)來看，預(yù)期套均房價(jià)會(huì)從260萬下跌到略高于去年下半年的210萬/套，因此房價(jià)平均跌幅應(yīng)在20%以內(nèi)，但是，年初上漲過快的樓盤可能會(huì)下跌30%以上。房企下半年定價(jià)"邊走邊看"
業(yè)內(nèi)人士表示，最嚴(yán)調(diào)控政策逐步落地和土地財(cái)政繼續(xù)無解是交易量持續(xù)低迷的主因。中國樓市歷來政策導(dǎo)向明顯，2009年在激勵(lì)政策的驅(qū)動(dòng)下樓市交易由冷轉(zhuǎn)暖，而2010年大刀闊斧新政層出不窮，"認(rèn)房又認(rèn)貸"的信貸政策對(duì)剛性需求有所誤傷；"房地產(chǎn)稅"猶抱琵琶半遮面加深樓市觀望氣氛，供求雙方預(yù)期產(chǎn)生分歧。房企認(rèn)為政策調(diào)控是短期行為，謹(jǐn)慎推盤，造成供應(yīng)緊缺；而購買者認(rèn)為樓市拐點(diǎn)正在形成，對(duì)
剛性自住者而言，高額房價(jià)已越來越逼近經(jīng)濟(jì)承受底線；而對(duì)投資者而言投資成本上升，風(fēng)險(xiǎn)增加利潤下降，投資意愿降低。樓市交易釋放阻礙重重。
具體數(shù)據(jù)表明，6月份上海一手商品住宅交易量略有提升，但二手房交易流量繼續(xù)走平，市場(chǎng)仍處于新政過后的持續(xù)冷淡期。雖然一手市場(chǎng)在恒大、綠地、萬科(000002,股吧)等品牌開發(fā)企業(yè)帶動(dòng)下出現(xiàn)零星降價(jià)并有范圍擴(kuò)散趨勢(shì)，但調(diào)整幅度也普遍在15%以下，多數(shù)為5%以內(nèi)的小幅優(yōu)惠。整體市場(chǎng)的周度價(jià)格振幅較窄，呈高位持穩(wěn)態(tài)勢(shì)，交易回暖僅集中在個(gè)別深度降價(jià)樓盤。
龔敏認(rèn)為，鑒于地方財(cái)政無法擺脫土地依賴的深層因素，讓多數(shù)資金充裕的開發(fā)企業(yè)和投資者對(duì)于本輪調(diào)控的持續(xù)性懷有很大疑慮。盡管交易持續(xù)冷淡已經(jīng)兩個(gè)多月，觀望僵持仍占據(jù)著新政后的主流地位，價(jià)格調(diào)整還沒有大面積突破的跡象。
業(yè)內(nèi)人士表示，買賣雙方的博弈格局會(huì)隨著時(shí)間發(fā)生轉(zhuǎn)換。在保持現(xiàn)有政策環(huán)境的情況下，當(dāng)前部分企業(yè)領(lǐng)頭降價(jià)現(xiàn)象有望在第三季度加深分化。存在資金壓力的企業(yè)，將以更加主動(dòng)的價(jià)格定位來實(shí)現(xiàn)一定量的資金回籠，而不是把某一價(jià)格定位貫穿于項(xiàng)目始終，"邊走邊看"仍會(huì)是穩(wěn)妥且從眾的營銷模式。四季度的市場(chǎng)局面可能會(huì)更加明朗，價(jià)格讓渡幅度有可能突破到20-30%，交易量也有望隨之回暖。
開盤時(shí)間一拖再拖 大浦東受益樓盤死扛房價(jià)
樓市調(diào)控之下，雖然越來越多開發(fā)商在資金壓力之下開始降價(jià)，但是仍有不少開發(fā)商用捂盤行為來阻止調(diào)控政策見效。
據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上海樓市原定6月開盤的61個(gè)樓盤中，僅有20個(gè)項(xiàng)目如期開盤，實(shí)際開盤量僅占計(jì)劃開盤量的32%，近七成新盤失約。其中去年受益于大浦東概念的原南匯多個(gè)樓盤集體
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爽約"。
即便在如此惡劣的樓市大環(huán)境下，仍有開發(fā)商拼命"死扛"，不惜推遲推盤，以期待市場(chǎng)回暖。
昨日，記者隨即電話咨詢了位于浦東秀沿西路東明路路口的中海御景熙岸，據(jù)銷售人員介紹，該項(xiàng)目的住宅類開盤時(shí)間預(yù)計(jì)在10月。而記者在搜房網(wǎng)上發(fā)現(xiàn)，5月上旬，該項(xiàng)目推出的信息是預(yù)計(jì)6月初開盤，樣板間將同期開放，而到了5月中旬，信息改為6月將推出別墅，公寓將于10月份以后推出。
對(duì)于目前的價(jià)格及優(yōu)惠，各家售樓處均三緘其口。"這個(gè)要等到開盤的時(shí)間才能知道。
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對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士指出，在去年，這些樓盤都受益于大浦東的概念，房價(jià)漲勢(shì)驚人，但由于缺乏價(jià)格支撐，這些項(xiàng)目的價(jià)格在今年都面臨調(diào)整的尷尬。因此，不排除有部分開發(fā)商延遲開盤是因?yàn)椴辉附祪r(jià)，而選擇打擦邊球，制造或?qū)ふ乙恍├碛桑兿嗟?捂盤惜售"，想等到行情回暖時(shí)再出售，目的是為了少降一點(diǎn)。
但是開發(fā)商這個(gè)算盤可能會(huì)落空。調(diào)控政策以來，樓市成交量急速下滑，開發(fā)商的收入也大幅縮水，這將直接導(dǎo)致下半年工程款土地款的支付能力出現(xiàn)問題，迫于資金壓力開發(fā)商必然會(huì)采取降價(jià)促銷等手段來促進(jìn)銷售帶動(dòng)資金回流。
業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，下半年樓市的供應(yīng)量將隨著開發(fā)商資金壓力的不斷增加而加大，激增的供應(yīng)量可能引起一場(chǎng)開發(fā)商之間的肉搏戰(zhàn)。
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