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新“國十條”房地產調控政策出臺已兩月有余,力度超出預期,各地樓市成交量明顯萎縮;雖然房價并未出現民眾期望中的普遍大跌,但不斷有調整土地出讓金、期房銷售、稅收等調控組合拳將出臺聲音的傳出,給那些有現實需求的購房者以期許。
看似平靜的背后,是購房者和投資者更為熱切的關注:是否還有更嚴厲的政策出臺？目前,從官方唯一傳出的信息是“調控政策儲備預期不減”。
住建部有關負責人近日在接受《人民日報》記者采訪時表示:“各地要加強調控政策落實力度,絕不能松勁。要讓人民群眾看到黨和政府遏制房價過快上漲、保障人民群眾改善住房條件的決心和信心。”
而未來政府是否會出臺新的房地產調控政策,跟房價走勢直接相關。
一線城市出現小幅打折潮
北京每年一般有四次房展會（春、夏、秋、冬四季）,今年的北京夏季房展會在經過了四天的表面熱鬧后于6月27日蕭條落幕,盡管可以用“政策調控”和“傳統淡季”來解釋房展會的冷清,但是像今年夏展上北京項目如此之少的情況,還真是從來沒有過。
本次夏展,外地樓盤成為絕對的主角,49個樓盤中,37個來自天津、河北、山東、遼寧和海南。而北京的參展商卻少得可憐,萬科、保利、富力等眾多房企巨頭都沒有亮相,只有首開等幾家房產商帶來了項目,僅占總參展項目的2成。
除了北京開發商如此“不待見”房展會,參觀者也沒什么熱情。受新政的影響,加上目前為購房淡季,此次房展會一改春展會“擁擠”的場面,人流量明顯減少。由于持有降價預期,前來參觀的購房者更趨理性。
自4月末國家出臺房地產調控政策以及北京市出臺更為嚴厲的
“京十二條”后,新房和二手房成交量大幅下降了近5成。據中國不動產研究中心數據顯示,剛剛過去的5月,北京一二手房“量價齊跌”:5月份一手房（含經濟適用房、兩限房）成交量和成交均價分別環比大幅下降48.56%和20.68%;二手房成交總量環比下降58.82%,成交均價下降7.46%,是2009年以來首次下降。
進入6月,樓市顯得更為寒冷。根據北京房地產交易管理網的數據顯示,6月1日-
9日,二手住宅成交量為3234套,相比5月同期的4173套下降了22.5%。另據房地產經紀公司協成機構統計,6月首周（5月31日-6月6日）新房成交降了三成。
成交量下降使得許多樓盤開始樹起打折的大旗。據記者了解,6月份,在北京位于亦莊的“林肯公園”和朝陽區的“中弘北京像素”都給出9.5折的折扣,而懷柔、通州等地區的在售項目如果付全款甚至可以打到9折。
除了公開的打折,還有不少房地產企業開始釋放出價格松動的信號。據記者了解,下月開盤的北京長陽項目的開盤價將比預期調低很多,該公司的銷售員正夜以繼日地跟客戶進行一對一交流,尋找客戶能夠接受的價格。
在其他一線城市,許多樓盤也加入打折的隊伍中。例如在深圳,6月份在售樓盤項目中,“七街公館”、“新世界·四季山水”等15個樓盤都推出了9.8折、9.9折的小折扣優惠。在上海,6月上海萬科的新盤價格與之前的預報價相比也平均下降了近20%。
4月中旬以來進行的力度空前的樓市調控政策似乎已經在短期內產生了立竿見影的效果,但老百姓并不買賬。有購房者將北京房價的打折形容為“假摔”,“其實并沒有實質性的降低,尤其是城區的房價,甚至還有小幅度上漲。”
日前,國家統計局北京調查總隊發布了北京城鎮居民住房需求及滿意情況調查,參與調查的居民中,一年內僅有7.1%家庭有購房計劃,更多的人則表達了“不是我不想買,只是住房價格太高”的意愿。
北京市華遠地產股份有限公司董事長任志強在博客中表示,有三方面的原因使得開發商敢于不降價:一是2009年的豐收讓更多的企業手中擁有了大量的現金;二是2009年的救市政策讓許多開發商對未來抱有幻想;三是中國的宏觀經濟并未出現緊縮和通脹（至少目前還沒有那么嚴重的通脹）,為什么要降價？
最嚴厲的調控政策還沒出來？
一些悲觀者難免會對政府的本輪調控產生疑問。但是中國社會科學院金融研究所研究員易憲容對此卻比較樂觀,“房地產市場到了如此困境的情況下,出臺政策一下子就管用,根本就不可能,房地產調控要產生效果肯定是有一個比較長的時間。”易憲容表示,看好這次調控政策,因為政府已經認識到問題的嚴重性,下決心要調整房地產泡沫。
在中原地產華北區域董事總經理李文杰看來,市場價格下降的重要節點標志包括:政府調控價格的決心已經清晰地傳遞給市場,多個品牌開發商的降價發揮示范作用。如果這兩個條件同時具備,在市場經過兩個多月對政策消化和解讀后,未來預計會有更多的開發商加入到打折促銷的行列中,房價下降幅度將更為明顯。李文杰預言,房價將在下月開始出現實質性下降。
SOHO中國董事長潘石屹更是拋出:“國內樓市會回到2009年年初的水平,房價將下降15%-20%。”潘石屹的這一論斷并非危言聳聽。中國不動產研究中心近日發布的樓市走勢調查報告顯示,76%的開發商認為,本輪樓市新政的實施可以遏制目前房價上漲勢頭。畢竟,這些政策與以往的“頭痛醫頭、腳痛醫腳”的政策相比,對房地產市場的影響將是中長期的。
更有開發商預言,本輪房地產市場的調整效果會在2010年底“見底”。
來自官方的預測也接踵而至。國土資源部部長徐紹史7月4日在大連舉行的全國國土資源廳局長座談會后接受記者采訪時表示,“目前房地產市場呈現出量跌價滯的態勢,再過一個季度左右,房地產市場可能會面臨全面調整,房價會有所下降,但下降到什么程度不好說。”
“最嚴厲的房地產宏觀調控政策還沒出來,但是肯定會出來。”
易憲容肯定地說。在國家行政學院決策咨詢部研究員王小廣看來,最嚴厲的房地產調控政策是金融政策,“房地產調控要想取得效果還需要金融政策跟進。”?王小廣認為,首先,當前所謂適度寬松的貨幣政策實際上還是偏松的,整個貨幣供應量增長速度還是偏快。“現在經濟運行還是不錯的,應該適當把貸款壓縮壓縮。”其次,在利率問題上,對房地產貸款利率可以差別性再大一點。現在定的二套房、三套房貸款利率太溫和了,“要真正抑制投資性買房必須使金融成本大幅上升,二套以上房貸利率應大幅上升,如增長50%。”此前,國家稅務總局官員認為,最大的房地產調控政策已經出臺了,就是住房信貸政策的調整,而房產稅即使開征影響也不大。
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