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二次調(diào)控的聲音還尚存，“樓市調(diào)控終止論”卻再起。
來自上海方面相關(guān)消息稱，上海銀行對三套房貸開始放松，并對此評論，“銀行放水”可能會沖擊樓市新政。上周末，關(guān)于樓市調(diào)控的種種質(zhì)疑開始形成一種強大的聲勢。
隨著樓市進入深度博弈期，政策是否出現(xiàn)松動已經(jīng)開始備受關(guān)注。業(yè)內(nèi)人士認為，目前正處于樓市深度博弈期，各種利益群體發(fā)出的聲音欲動搖樓市調(diào)控決心。
外地銀行“放水”沖擊新政 京城樓市銷售“蠢蠢欲動”
政府官員頻頻表態(tài)調(diào)控不會放松之后，樓市輿論卻在上個周末急速轉(zhuǎn)向。
據(jù)相關(guān)媒體報道，6月底，中央高層委托有關(guān)機構(gòu)赴北京、上海、廣州、深圳進行樓市調(diào)研，并且征求民間研究機構(gòu)意見，以此更真實地了解目前政策對房地產(chǎn)市場帶來的影響，防止樓市調(diào)控對經(jīng)濟造成誤傷，為制定下一階段樓市調(diào)控政策做準(zhǔn)備。
而巧合的是，樓市輿論也從堅信樓市調(diào)控不會放松迅速轉(zhuǎn)向為樓市調(diào)控可能因此而終止。
此類輿論發(fā)生轉(zhuǎn)向的依據(jù)是，“近日，南京、杭州、上海等地多家銀行房貸政策悄然松動，稱可以接受第三套房貸”。
據(jù)上海一家媒體報道，在新政影響下，樓市持續(xù)低迷，上海樓市調(diào)控細則至今未出，但上海部分銀行改變此前“原則上暫停發(fā)放第三套房貸”的做法，悄然“開閘”第三套房貸。對于最受關(guān)注的二套房貸認定，部分銀行也開始“適度寬松”，開始“認貸不認房”。
而這樣的一則消息卻引來了大批關(guān)于“樓市調(diào)控因此而終止”的言論。
昨日，北京一家媒體刊登了這樣一則評論。“鑒于此，如果在滬銀行的以上做法被全國各大城市的銀行效仿，并演化成全國一致的‘銀行放水’的邏輯，則意味著，被譽為史上最嚴(yán)的‘房產(chǎn)新政’在短短的3個月時間，將立即面臨全面潰堤和夭折的危險，所謂史上最嚴(yán)新政很有可能成為‘史上最短’。”
就在“銀行放水沖擊樓市新政”的新聞迅速成為各大媒體頭條時，北京房地產(chǎn)市場也表現(xiàn)出了一種恐慌。
昨日，許久未給記者打電話的通州某項目銷售陳小姐，又開始勸說記者買房。“您看了最近的新聞沒有？現(xiàn)在新聞都在說樓市調(diào)控要終止，所以您要買房還是趕緊買吧。不要猶豫了，房價是不會跌的，”陳小姐告訴記者，她馬上要離職了。但是她認為，從此跡象上看，購房者應(yīng)該抓緊買房。
而近日發(fā)生的輿論轉(zhuǎn)向也讓在一家大型開發(fā)商供職的某策劃經(jīng)理苦惱不已。該人士表示，他剛剛交給領(lǐng)導(dǎo)的項目營銷報告中還這樣寫道，“下半年的房地產(chǎn)宏觀政策方面仍將維持趨緊態(tài)勢，不會出現(xiàn)導(dǎo)向性反轉(zhuǎn)。今年四季度將成為調(diào)控中最重要的時間段，這與最重要的銷售時段重疊，需引起重視”。正因為如此，他在報告中建議公司下半年推出的新項目應(yīng)“低開高走，拓展銷售渠道”。
“誰想到，報告剛交上去，就出現(xiàn)這樣的輿論轉(zhuǎn)向，”上述策劃經(jīng)理無奈地表示。
嚴(yán)守三套房放貸細則 北京銀行業(yè)不愿冒險
“三套房不能發(fā)放貸款，在北京您到哪家銀行問都是這個結(jié)果。”昨日，記者致電多家銀行客服電話，均得到上述答復(fù)。不過不少客服也比較疑惑，“這個周末突然有很多客戶來問我們能不能放第三套房貸款。政策都制定這么久了，大家怎么還來問啊？”某銀行客服這樣對記者表示。
事實上，上周末媒體曝出南方多地區(qū)銀行房貸政策松動之后，身處北京、一直期望房地產(chǎn)政策能有所“通融”的人們都有些迫不及待。記者昨日從相關(guān)中介了解到，不少人士周末看到新聞后都紛紛電話咨詢北京地區(qū)房地產(chǎn)調(diào)控政策是否松動，中介能否幫助買房者辦理第三套房貸。“一上午接了好幾個電話，都是問這件事。”一位房屋中介業(yè)務(wù)經(jīng)理告知記者。
“南方地區(qū)的房地產(chǎn)調(diào)控細則跟北京不一樣。那邊的銀行本來就沒限制不讓貸款買第三套房，但北京地區(qū)居民是被限制不得購買第三套房的。”對此，工行相關(guān)人士表示。據(jù)其介紹，各地在轉(zhuǎn)發(fā)《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》時，都依照各自實際情況對地區(qū)內(nèi)房貸政策進行細化。“與上海相比，北京屬于房價上漲過快的城市，因此監(jiān)管層叫停三套房貸，二套房貸也將執(zhí)行5成首付、1.1倍利率的政策。”上述人士稱。
“客戶切忌聽風(fēng)就是雨。從銀行個人貸款部門的實際情況看，我們已經(jīng)將工作重心從房貸轉(zhuǎn)向了車貸，或者個人小額貸款業(yè)務(wù)。并不是不愿意做房貸，但現(xiàn)在全行上下都不支持以發(fā)放房貸增收的做法，我們沒必要鋌而走險。”對此，招商銀行北京某支行信貸部人士表示。
從公開數(shù)據(jù)也可得知，在7.5萬億元全年新增信貸總額的大背景下，今年四個季度信貸增量已經(jīng)按照“3：3：2：2”的配比順利執(zhí)行了兩個季度。
截至6月末，上半年人民幣貸款增加4.63萬億元，占全年新增貸款份額的61.73%。其中，4月份以來，住戶貸款中的中長期貸款新增額度呈直線下降趨勢。而中長期貸款又恰好是反映新增房貸額度變化的最佳數(shù)據(jù)。
一線城市堅挺樓市調(diào)控 各方利益群體博弈升級
盡管“樓市調(diào)控終止論”在迅速傳播，但昨日記者多方采訪發(fā)現(xiàn)，業(yè)內(nèi)人士對此基本表現(xiàn)出質(zhì)疑的態(tài)度。
某品牌開發(fā)商副總經(jīng)理溫先生認為，這些輿論可能是各地方政府在博弈。“現(xiàn)在中央該引導(dǎo)的也引導(dǎo)了，開發(fā)商該降價的也開始準(zhǔn)備降價了，怎么會出現(xiàn)調(diào)控終止的問題？”溫先生表示。
“現(xiàn)在到了調(diào)控需要持續(xù)的時候，開發(fā)商逐漸開始受到新政的影響，所以現(xiàn)在才出現(xiàn)了這么多希望調(diào)控停止的言論。”北京中原三級市場研究部研究總監(jiān)張大偉表示。
據(jù)新華社報道，新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺，3個月后市場反應(yīng)初現(xiàn)。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，5月份，70個大中城市新建商品房價格漲幅比4月回落0.3個百分點，這也是自去年4月以來首次出現(xiàn)回落。
雖然全國房價整體出現(xiàn)回落現(xiàn)象，但各個城市樓市動向不一。一線城市在樓市調(diào)控新政后，降價效果較為明顯，出現(xiàn)“價跌量縮”跡象，一向堅挺的房價開始松動，一度“地王”頻出的土地市場，上半年則連續(xù)出現(xiàn)流拍現(xiàn)象。
據(jù)北京市土地整理儲備中心數(shù)據(jù)顯示，6月北京成交23宗土地，僅3宗住宅和含住宅項目用地。當(dāng)月北京市土地出讓收入33.097億元，比5月縮水近七成。特別是新一輪房地產(chǎn)調(diào)控以來，北京土地溢價率從110.6%下調(diào)九成至13.2%，成為2009年來最低點。
新華社有關(guān)報道稱，在交易清淡的上半年過后，廣州市定于7月8日出讓的番禺區(qū)兩宗地，其中一宗用地只有1家報名，另一宗用地只有2家報名。這種情況近年來鮮見。
“事實上，現(xiàn)在最著急的不是開發(fā)商，而是地方政府。地方政府要保證GDP，而土地財政因為樓市調(diào)控而變得不理想，目前地方政府壓力很大。”溫先生認為。
“對于許多因超大規(guī)模基建而背上巨額債務(wù)的地方政府而言，房價下跌預(yù)期可能導(dǎo)致房市成交量劇烈下降，從而影響當(dāng)?shù)氐目傮w經(jīng)濟增長，而高度依賴土地的地方財政更可能因為新政而入不敷出。因此，許多地方政府遲遲不肯出臺配合‘國十條’的實施細則，在觀望中等待著這股調(diào)控之風(fēng)風(fēng)力減弱。”業(yè)內(nèi)人士認為。
中國指數(shù)研究院資深分析師張化學(xué)認為，在今年4月份樓市新政推出之初，就有一些利益集團或其代言人提出反對之聲，不過由于當(dāng)時開發(fā)商或炒房者的日子還十分好過，且抱著本次調(diào)控必將像以往的歷次調(diào)控一樣半途而廢、不了了之的心理，這種聲音并不明顯。然而，現(xiàn)在這些利益群體已經(jīng)感受到威脅。
“隨著時間的推進，一方面既得利益者所積累的厚厚的脂肪正在消減，過冬的干糧在逐漸消耗；另一方面卻似乎還看不到調(diào)控的尾巴在哪里；同時，開發(fā)商或炒房者又不愿意降價出貨，于是來自這些利益集團的地方政府、開發(fā)商、炒房者及其代言者終于坐不住了，樓市調(diào)控反對之聲的分貝在逐漸加大。他們這樣做的目的很明顯，就是企圖擾亂廣大民眾的視聽，蒙蔽作為樓市裁判的政府部門，最終使樓市調(diào)控半途而廢。”張化學(xué)認為。
“樓市見底”密集出現(xiàn) 謹防樓市調(diào)控“被見底”
作為本輪調(diào)控最受期待的“利器”，房地產(chǎn)稅遲遲難“落地”在上周末也再度成為市場炒作熱點。媒體報道稱上海、重慶上報國務(wù)院的房地產(chǎn)稅政策暫未獲批，這一消息被解讀為“樓市調(diào)控或?qū)⑺蓜印薄３朔康禺a(chǎn)稅，在上周末同樣被當(dāng)成“樓市調(diào)控見底”依據(jù)的還有央企頻頻拿地，媒體報道稱這是因為國資委授意地產(chǎn)央企下半年加速擴張。
“樓市調(diào)控見底” 消息為何此時密集出現(xiàn)？“在調(diào)控進入敏感期的時候傳出這樣的消息，不排除開發(fā)商炒作的嫌疑，房地產(chǎn)稅最終什么時間出臺要看樓市調(diào)控狀況。”
在中央財經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長劉桓看來，房地產(chǎn)稅的出臺只是時間早晚問題，現(xiàn)在炒作房地產(chǎn)稅“玩完”，不排除是利益集團在作祟。
財政部財政科學(xué)研究所副所長劉尚希也表示，“房地產(chǎn)稅獲批與否的討論非常‘無厘頭’，稅收政策的出臺是一個嚴(yán)謹?shù)倪^程，房地產(chǎn)稅出臺同樣需要綜合考慮各方面狀況，需要做好房源調(diào)查、房屋評估等各項準(zhǔn)備工作”。
“如果真是開發(fā)商利用調(diào)控‘中場休息’階段炒作，他們的目的就是為了給三季度大規(guī)模推盤做準(zhǔn)備。”一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士也認為，調(diào)控已經(jīng)影響了許多開發(fā)商的銷售進度，原定于6、7月開盤的項目也紛紛“看看市場再說”，如果購房者持續(xù)觀望，那么開發(fā)商依仗著沖擊全年銷售業(yè)績的“金九銀十”也就沒什么希望了。“不排除是某些開發(fā)商為了避免這一情況出現(xiàn)，在大規(guī)模推盤和傳統(tǒng)銷售旺季來臨前，炒作政策見底，促使購房者出手。”
而對“房地產(chǎn)稅暫不開征表明樓市調(diào)控見底”的說法，劉桓并不贊同。在他看來，樓市調(diào)控是一個動態(tài)過程，政策打壓的是房地產(chǎn)市場暴漲局面，以便讓整個市場維持穩(wěn)中有升的狀態(tài)。“在緊密調(diào)控政策下，房價暴漲局面已經(jīng)被遏制。在這種情況下，房地產(chǎn)稅作為‘最嚴(yán)厲調(diào)控手段’，其出臺時間可以暫緩，但暫緩開征并不表示不開征。如果樓市再次出現(xiàn)爆炒局面，房地產(chǎn)稅可以隨時開征。”
“調(diào)控終止論”有待商榷 不排除開發(fā)商借機炒作
在很多專家看來，調(diào)控政策的目標(biāo)從來就不是讓房價下降，不能以此來衡量宏觀調(diào)控是否成功。不過在他們看來，這一輪調(diào)控從政策出臺到細節(jié)完善，至今才3個月時間，處于剛剛起步階段。
“我不認為房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)出現(xiàn)什么提前終止的跡象。雖然從上半年的情況看，中國經(jīng)濟的確出現(xiàn)增速放緩的跡象，但即便是經(jīng)濟要二次探底，房地產(chǎn)調(diào)控政策也不會出現(xiàn)較大變化。政府完全可以以拉動內(nèi)需、提高出口比例等辦法渡過難關(guān)。因此所謂的‘政策監(jiān)管房地產(chǎn)過嚴(yán)、經(jīng)濟增長將放緩’的說法有待商榷。很可能是開發(fā)商借機炒作的‘障眼法’。”對此，中央財經(jīng)大學(xué)中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇表示。
北京大學(xué)中國經(jīng)濟研究中心教授宋國青昨日也公開表示，信貸目前仍處于嚴(yán)格控制時期，未來一段時間不會出現(xiàn)信貸管控放松的情況，增速會一直保持平穩(wěn)。
在溫先生看來，即便是中國經(jīng)濟形勢發(fā)生變化，此次樓市調(diào)控的確到了進退兩難的境地；即便其他各城市調(diào)控都發(fā)生松動，作為政治中心的北京也難以松動。
“北京一松動，樓市調(diào)控就徹底宣告失敗了”，溫先生認為。
張大偉認為，“泡沫的一個特征，就是大家都覺得房價不會跌只會漲。這次調(diào)控如果現(xiàn)在就停止，那么就會這樣”。
他認為，現(xiàn)在反而是宏觀調(diào)控政策需要持續(xù)的時候，因為目前商品房市場并沒有實際調(diào)整，也就是說宏觀調(diào)控基本還沒有出現(xiàn)明顯的效果。現(xiàn)在說終止還為時過早。
業(yè)內(nèi)人士普遍認為，對于已出臺的政策應(yīng)堅定執(zhí)行，不能松動，避免市場搖擺。
一位購房者表示，“目前的輿論使人覺得政府對樓市的調(diào)控是為了保護國家經(jīng)濟，但很明顯國家已表態(tài)會堅持樓市調(diào)控不會半途而廢，打擊炒房行為”。
此外，據(jù)新華社調(diào)查顯示，本輪樓市調(diào)控以來，有相當(dāng)規(guī)模的資金開始流向二、三線城市的樓市，這將成為未來房價上漲的重要推手。因此，盡管二線城市房價仍未到“發(fā)燒”地步，但不能忽視投資投機需求增加、房價上漲較快等問題。二線城市對樓市調(diào)控不能置身事外。
房地產(chǎn)專家馬光遠在博客中指出，當(dāng)前，應(yīng)傳遞一個明確的信號，樓市調(diào)控是長期政策，各地要切實落實好中央調(diào)控措施，預(yù)防和遏制樓市泡沫產(chǎn)生或增大。
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