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新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)近3個(gè)月來(lái),新華社記者分赴各地采訪時(shí)發(fā)現(xiàn),與一線城市樓市“價(jià)跌量縮”相比,二線城市的降價(jià)效果似乎并不明顯,有的房?jī)r(jià)略有降低,還有的不降反升,更有一些城市房?jī)r(jià)雖然“低迷”,卻與調(diào)控政策并無(wú)直接關(guān)聯(lián),而是另有“隱情”。
有專家稱,成交量的明顯萎縮說(shuō)明投機(jī)性需求正在離場(chǎng),加上今年5.6億平方米的新增住宅供給量,2010年下半年一線核心城市房?jī)r(jià)下跌幾成定局。
成都大連青島:樓市“虛火”略降溫
數(shù)據(jù)顯示,6月份成都主城區(qū)商品住宅成交4811套,環(huán)比下跌了21.1％。7月8日,新華社記者來(lái)到成都新近開(kāi)盤(pán)的“保利·金香檳”售樓部,銷售員李洋說(shuō),購(gòu)房可以享受“2萬(wàn)元誠(chéng)信金抵4萬(wàn)元房款,按揭優(yōu)惠1％,一次性5％”等優(yōu)惠,房?jī)r(jià)在7000元／平方米左右。“開(kāi)盤(pán)價(jià)比預(yù)期價(jià)格至少降了1000多元。”
成都是獲批國(guó)家級(jí)綜合配套改革實(shí)驗(yàn)區(qū)的省會(huì)城市,與一線城市的境遇類似,土地流拍、成交下滑、價(jià)滯量跌,成為調(diào)控以來(lái)成都樓市的關(guān)鍵詞。
5月21日,在成都市調(diào)控以來(lái)首次主城區(qū)土地拍賣中,六宗土地有兩宗因無(wú)人出價(jià)而流拍。數(shù)據(jù)顯示,4月份起住宅用地成交均價(jià)從高位回落,5月份環(huán)比下跌近49％,6月份跌幅回落。
進(jìn)入6月,大連樓市多個(gè)樓盤(pán)出現(xiàn)“個(gè)位數(shù)成交”,萬(wàn)科(000002,股吧)多個(gè)項(xiàng)目推出了全款打折優(yōu)惠。青島作為最早出臺(tái)地方調(diào)控細(xì)則的城市之一,6月份住宅成交下跌幅度達(dá)到52％,當(dāng)月下旬多個(gè)項(xiàng)目以低于周邊二手房千元的價(jià)位開(kāi)盤(pán)。
中國(guó)社科院研究員馬光遠(yuǎn)說(shuō),部分二線城市,如大連、青島等地,近年樓市泡沫堆積,萬(wàn)元樓盤(pán)層出不窮。
“由于區(qū)位、環(huán)境等優(yōu)勢(shì),成都、大連等城市購(gòu)房需求依然旺盛,中長(zhǎng)期房?jī)r(jià)仍然看漲。”東北財(cái)經(jīng)大學(xué)教授肖興志說(shuō),目前不高的成交量可能為后市積蓄更大的需求。
“需要關(guān)注的是,已有泡沫的二線城市房?jī)r(jià)尚未切實(shí)下跌,交易卻在回暖。”馬光遠(yuǎn)說(shuō)。
調(diào)查發(fā)現(xiàn),有的二線城市,個(gè)別銀行開(kāi)始暗地放寬房貸標(biāo)準(zhǔn),一些投資者仍能以零首付買數(shù)十套房子,這些都應(yīng)是下一步調(diào)控的重點(diǎn)所在。
沈陽(yáng)呼和浩特:房?jī)r(jià)漲勢(shì)強(qiáng)勁
“房?jī)r(jià)怎么越調(diào)越漲？”在沈陽(yáng)市民劉立強(qiáng)看來(lái),一些調(diào)控政策似乎是“摁下葫蘆起了瓢”,一線城市下去了,二線城市又起來(lái)了。7月初,沈陽(yáng)市核心區(qū)域的部分樓盤(pán)已直逼萬(wàn)元大關(guān)。
作為東北的中心城市,沈陽(yáng)樓市一向波瀾不驚。然而2009年進(jìn)入了“快速上升通道”。當(dāng)年1月,遼寧省贏得2013年全運(yùn)會(huì)承辦權(quán),沈陽(yáng)市成為主會(huì)場(chǎng),全年商品房均價(jià)漲幅達(dá)14％。
今年5月,沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)區(qū)獲批國(guó)家級(jí)綜合配套改革實(shí)驗(yàn)區(qū)。5月,商品房合同備案均價(jià)同比上漲37％,環(huán)比上漲近7％;上市量創(chuàng)歷史新高,達(dá)160萬(wàn)平方米,交易面積同比增長(zhǎng)29％。恒大地產(chǎn)在全國(guó)多個(gè)城市統(tǒng)一降價(jià)之際,在沈陽(yáng)樓盤(pán)卻每平方米漲了100多元。
“概念板塊增溫和投資性購(gòu)房增加,是量增價(jià)漲的重要推手。”沈陽(yáng)建筑大學(xué)教授范翰章說(shuō),沈陽(yáng)地鐵周邊、全運(yùn)村附近是近期房?jī)r(jià)上漲較快的區(qū)域。
此外,據(jù)測(cè)算,目前沈陽(yáng)投資性購(gòu)房比例接近30％,而一年前僅為10％左右。同時(shí),沈陽(yáng)也成為開(kāi)發(fā)商的投資熱土,全國(guó)房地產(chǎn)綜合實(shí)力排名前30名開(kāi)發(fā)企業(yè),七成以上已在沈陽(yáng)投資。
調(diào)控政策實(shí)施以來(lái),呼和浩特樓市呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的態(tài)勢(shì)。5月,市區(qū)新建商品房銷售平均價(jià)格為4713元／平方米,同比增長(zhǎng)20.17％,環(huán)比增長(zhǎng)4.99％。例如,錦繡城小高層住宅,4月初起價(jià)為4800元／平方米,如今起價(jià)即為5300元／平方米,戶型好的漲至5600元／平方米。
“呼和浩特市區(qū)住房,10％到20％被外地人購(gòu)買,這也刺激了當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)上漲。”內(nèi)蒙古財(cái)經(jīng)學(xué)院教授梁榮認(rèn)為,投資、投機(jī)等因素對(duì)二線城市樓市的拉動(dòng)不可小視。
“從沈陽(yáng)、呼和浩特等二線城市看,房?jī)r(jià)漲速明顯超過(guò)當(dāng)?shù)鼐用袷杖朐鏊?房?jī)r(jià)收入比在擴(kuò)大,表明投資需求增長(zhǎng)迅速。”世界華人不動(dòng)產(chǎn)學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)李明說(shuō),遏制投資、投機(jī)需求是本輪房地產(chǎn)調(diào)控的核心目標(biāo)。要達(dá)到此目標(biāo),地方政府還需出臺(tái)細(xì)則,落實(shí)調(diào)控政策,嚴(yán)格控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。
長(zhǎng)沙重慶:“價(jià)格洼地”有隱情
一直準(zhǔn)備買房的湖南長(zhǎng)沙市民范青發(fā)現(xiàn),調(diào)控近3個(gè)月,很多新老樓盤(pán)價(jià)格基本上“濤聲依舊”:宣傳起價(jià)每平方米5000多元送1000元裝修,到實(shí)地一看,“裸房?jī)r(jià)”基本還在調(diào)控前的位置。
7月初,新華社記者走訪長(zhǎng)沙一些房產(chǎn)中介了解到,目前主城區(qū)房?jī)r(jià)約為5000元／平方米,與4月初相差無(wú)幾。長(zhǎng)沙樓市對(duì)調(diào)控的反應(yīng)似乎并不敏感,顯示出異乎尋常的平靜,“房?jī)r(jià)洼地”成為外界對(duì)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)的基本判斷。
新華社記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),所謂“房?jī)r(jià)洼地”,與“回報(bào)地”“定向房”有很大關(guān)系。大約2007年以前一個(gè)時(shí)期,長(zhǎng)沙市大量采用土地回報(bào)方式,刺激民間資金進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),“回報(bào)地”開(kāi)發(fā)使長(zhǎng)沙住宅供應(yīng)量長(zhǎng)期居高不下。2008年起,長(zhǎng)沙又在全國(guó)率先推行了經(jīng)適房貨幣補(bǔ)貼,一年解決了1.2萬(wàn)戶低收入家庭住房問(wèn)題。此外,還有相當(dāng)一部分公職單位與開(kāi)發(fā)商合作,進(jìn)行“定向房”開(kāi)發(fā),向本單位人員提供大量低于市場(chǎng)價(jià)格的“定向房”。
與長(zhǎng)沙類似的還有重慶、長(zhǎng)春等城市。“非市場(chǎng)化住房供應(yīng)多,是這些城市的共同點(diǎn)。”中國(guó)住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌說(shuō),重慶年內(nèi)啟動(dòng)的公租面積高達(dá)1000萬(wàn)平米,重慶今年保障性住房、棚戶區(qū)改造、中小套型商品房三類用地占今年全市城市住房供地總量的76％。
調(diào)查顯示,本輪樓市調(diào)控以來(lái),有相當(dāng)規(guī)模的資金開(kāi)始流向二、三線城市的樓市,這將成為未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的重要推手。而同時(shí),部分二線城市認(rèn)為,與北京、上海等一線城市比,當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)不高,調(diào)控應(yīng)該因地制宜,不要一刀切,也為將來(lái)房?jī)r(jià)走高預(yù)留了政策空間。
專家認(rèn)為,盡管二線城市房?jī)r(jià)仍未到“發(fā)燒”地步,但不能忽視投資投機(jī)需求增加、房?jī)r(jià)上漲較快等問(wèn)題。二線城市對(duì)樓市調(diào)控不能置身事外。
馬光遠(yuǎn)指出,樓市調(diào)控是要抑制投機(jī),保障居民基本住房需求,在這一基本點(diǎn)上沒(méi)有一、二線城市之分。“當(dāng)前,應(yīng)傳遞一個(gè)明確的信號(hào),樓市調(diào)控是長(zhǎng)期政策,各地要切實(shí)落實(shí)好中央調(diào)控措施,預(yù)防和遏制樓市泡沫產(chǎn)生或增大。”
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