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6月20日上午,燕郊新盤天洋城三期開盤,售樓處內“震撼底價”的招牌十分醒目。天洋城此次推出的新品以7800元/平方米的均價公開發售。而今年4月,天洋城二期樓座的均價曾達到11000元/平方米,與此相比,該項目售價已“明降”30%。
調價補量
北京通州區新盤金隅·花石匠將于近期開盤,預計銷售價格為16000-18000元/平方米,開盤當天認購1萬元可抵10萬元。“現在的價格基本接近去年底的水平,我們可以接受了。”項目售樓處內看房的徐女士對中國證券報記者表示。花石匠離城鐵起始站約1公里,該區域新房價格曾漲至22000-24000元/平方米。
在嘗到“零成交”的苦澀后,房地產商開始調“價”補“量”。“以今年4月份的價格水平定價,房子必然賣不動。下調10%-20%后,剛性需求才會逐步進場。”亞豪機構副總經理任啟鑫表示。
地處西四環外的遠洋沁山水·上品于6月18日開盤,銷售均價26000元/平方米;與周邊同品質二手房售價相比,該項目均價低1000-2000元/平方米。開盤5天以來,銷售平穩,截至6月22日,沁山水·上品393套預售房源中,僅剩余62套“可售”,另外331套均已“預訂”或“聯機備案”,銷售率達84%。
降價30%開盤的天洋城三期,200余套房源在當天便告售罄。“現在,降價幅度大的項目,銷售狀況就十分理想。而價格未松動的項目,基本上是零成交。”中原三級市場研究部總監張大偉指出。
根據搜房網數據監控中心的統計,6月中上旬,北京在售的235個普通商品住宅項目中（不含別墅、商住樓、保障房）,147個項目出現“零成交”,其中包括5月份新獲預售證的柏陽景園、保利·西山林語等項目。
盡管開發商“打折風”不斷上演,但是成交均價并未出現大規模下降。統計數據顯示,與5月份相比,6月上旬僅有15個項目成交均價出現下滑。其中,3個項目降價幅度超過2000元。
亞豪機構統計數據顯示,6月中上旬,京城新開盤項目整體開盤均價為23540元/平方米,而5月同期的整體開盤均價為25081元/平方米,6月開盤均價降幅僅6.1%。
中原地產華北區總經理李文杰分析,目前房價下調已經達成共識,開發商遲遲不降價的主要原因是如何制定降價的幅度,偏低或者偏高都可能出現負面影響,所以較為謹慎。他預測,7月份房價出現實質性下調的可能性很大。
供求逆轉
調控之下,大量投資性購房需求退出市場,與此同時,剛性自住需求也延遲釋放。這就在短期內造成了樓市供大于求的局面。
據亞豪機構統計數據顯示,6月份中上旬（截至20日）,北京共成交期房住宅2626套,成交面積為24.9萬平方米,除去保障性住房,實際成交的期房商品住宅為1482套,成交面積為17萬平方米,環比5月同期,期房住宅成交套數下降41.8%,實際成交的期房商品住宅套數下降40.7%。
從單日成交量來看,6月份實際成交的期房商品住宅僅有4天超過100套,最低2日的日成交量僅有30套,這對于北京在售的近200個樓盤來說,成交低迷之勢可見一斑。
截至6月22日,北京市可售期房套數為11.24萬套,可售房屋面積為144.88萬平方米;其中住宅套數為5.87萬套,可售住宅面積760.89萬平方米。
亞豪機構任啟鑫認為,從存量房源看,目前北京市場的供需比超過8比1,說明供應量出現較明顯的過剩。任啟鑫分析,一方面是成交量的大幅下挫,另一方面是房企開發熱情相對高漲,而根據北京市建委的預售管理規定,入市項目須一次性推出全部取證房源,從而導致近期樓市量增價縮。此外,新增房源戶型呈現出明顯的縮減態勢,比如首開智慧社、潤楓欣尚的套均供應面積都在70平方米以下,相應套數增加,供過于求的態勢更為明顯。
資金吃緊
“今年,總公司給我們的銷售任務是30億元,但上半年僅完成35%。下半年的壓力很大。”一家大型地產公司北京區域的銷售總監坦言。
業內人士指出,房地產企業的運營資金中,超過三成來自商品房預售款,銷售低迷將直接導致房企資金鏈趨緊。今年以來,房地產開發企業的資金來源增速持續回落。其中,定金及預收款回落明顯。
21世紀不動產分析師認為,在銷售回籠資金嚴重受阻的情況下,開發商的資金鏈條將不會順暢。今后,開發商資金吃緊將是一種常態。尤其是前兩年儲備土地較多、新項目開發和銷售受阻的房企以及負外債的上市公司,可能會面臨著資金鏈斷裂的危機。
中國指數研究院最新報告顯示,今年5月以來,中華企業(600675,股吧)、世茂股份(600823,股吧)等10余家房地產上市公司公布了其信托融資計劃,總融資規模逾50億元,以期能緩解資金壓力。
今年以來,綠城中國等房企在高負債率的情況下繼續拿地,銷售放緩后,這些公司可能再度面臨財務困境。“2010年一季度拍得的土地中,部分需要一年之內繳清土地價款,這意味著,高價拿地的房企在下半年面臨的資金壓力非常大。”
以綠城中國為例,2009年公司456億元的地價款中,已支付200億元左右,2010年仍有230多億元尚未付清。2010年,公司又購買一批土地,地價款為90億元左右。另外,綠城今年的在建項目達102個,在建面積超過1200萬平方米,新開工面積將超過800萬平方米。
一位證券分析師指出,根據綠城2009年年報,公司持有的現金可以償付短期債務,但由于該集團項目多布局在華東地區,銷售回款受到房地產新政的影響較大,而公司在銀行信貸獲取方面沒有明顯優勢,因此在2010年下半年公司的財務狀況有惡化的可能。 |