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記者日前從長沙市建委獲悉，2010年上半年長沙房地產成交面積同比增長103%。據長沙市房產研究中心最新統計數據顯示，上半年長沙市(含郊縣)商品房施工面積5589萬平方米，新開工面積1322萬平方米，竣工面積399萬平方米。上半年長沙市(含郊縣)實現商品房銷售面積1102萬平方米(其中新建商品房累計簽約80972套)，銷售金額462億元。圖為長沙市湘江沿岸新建的商品房小區。新華社記者 龍弘濤/攝 |
日光盤是對房地產開發商當日房源開盤當日即售罄的形象化描述。盡管觀望之中的北京樓市有望又一次迎來“日光盤”的經歷，但是，個別項目銷售向好所提振的，卻不是北京樓市整體價格反彈的可能。
記者獲悉，曾在北京率先降價的“中糧萬科長陽半島”將于8月28日再次開盤，綜合中糧萬科等方面關于戶型、產品位置、認購情況的信息分析，這一可能重演第一次開盤“當日售罄”的項目，其實質價格，尚基本與一期持平。
北京萬科營銷總監肖勁向本報記者表示，對于市場的判斷，萬科總體仍未改變：“我們在定價策略上，仍然堅持順勢而為的策略，我也不認為下半年的北京樓市會出現價格反彈，調整仍然是主基調，因為我們判斷調控不會放松。”
二期開盤與第一次持平
“這一期推出的房源，總數應該是377套。”8月26日上午，在接受《經濟參考報》記者采訪時，肖勁表示，就在不到一個月前，面對第一次開盤的長陽半島項目當日售罄，肖勁還多少有些“意料之外”。
記者了解到，本次開盤的377套房源，為2#、3#、4#三棟，相比于第一次開盤的房源的所處位置，為更靠近社區內部，相比一期也更遠離城鐵，較為安靜。相比第一次開盤，其產品戶型也更為豐富，共計有5種戶型。
在當前市場環境下，中糧萬科的定價策略亦十分受到各方關注，中糧萬科內部亦對此十分謹慎對待，記者綜合各方消息后確知，三居戶型均價16500元/平方米，首次開盤的三居戶型均價為16300元/平方米，相比微調200元/平方米；而本次開盤的2號樓二居戶型均價14100元/平方米，首次開盤的1號樓二居戶型均價為13600元/平方米，相比微調500元/平方米。
“實質上，從產品結構的特點上看，這樣的定價策略是與第一次開盤定價是持平的。”肖勁表示，他的邏輯在于，相比于一期開盤時鄰近城鐵以及塔樓的產品，第二次開盤的房源全部都位于社區內部，而且是板樓產品，按照業內的通行標準判斷，加權計算兩次開盤時不同的位置與產品，萬科長陽半島項目的第二次開盤，實質上是以持平的價格策略開盤。
此前，在長陽半島項目第一次開盤時，其幾乎逼近周邊限價房的定價策略，一度在北京樓市引發“樓市調整實質開始”的討論，而其當日售罄的銷售業績，也從側面佐證了這種定價策略的成功所在，而在更早時，業績一度預期該項目的開盤價格，至少要達到16000元/平方米。
主動順應市場調整價格策略
在業內，通常把開盤當日銷售告罄的樓盤，冠以“日光盤”的稱謂，這一舶來于南國樓市的稱謂，在2010年進入調整期的中國樓市，已經十分罕見。
肖勁告訴記者，從長陽半島項目目前的辦卡客戶來看，辦卡客戶已達到4500多組，其中近60%的客戶更多關注兩居產品。對比377套的可售房源，再現首次開盤時日光盤的可能性極大，不過對此，肖勁表示不便預測開盤時的銷售情況。
萬科內部一位不愿具名的人士告訴記者，萬科總體對客戶積累情況較為樂觀，但是，萬科也考慮到，這4500多組的認購客戶當中，有一定比例的重復認購，不過，這一情況與1期情況類似，不會造成太大影響。
自4月樓市進入宏觀調控周期以來，北京樓市成交量一直環比走低，房價漲幅亦跟隨下降，其間，僅有個別項目能夠熱銷，基本屬于以區域平均價格開盤或低于區域平均價格開盤銷售的項目，如綠地的西斯萊公館項目、萬科中糧紫苑項目以及第一次開盤的中糧萬科長陽半島項目。
“從我們目前代理的客戶情況來看，市場仍然是觀望的氣氛很嚴重，成交量不容樂觀。”一位不愿具名的經紀公司負責人告訴記者，他表示，目前北京樓市新盤的供應高峰還沒有出現，因此很大一部分市場需求還在等待更為寬泛的選擇余地，所以，市場總體的趨勢，仍然是持幣待購。
在這樣的背景下，中糧萬科長陽半島項目的“日光盤”可能性，就顯得十分寶貴。對此，萬科集團副總裁、北京萬科總經理毛大慶只是表示，“按照集團的統一部署，萬科在北京施行的也是順勢而為的定價策略，不會逆市漲價，也不會對價格‘硬扛’，依照市場定價，是萬科一貫堅持的原則。
房價反彈時機遠遠未到
8月21日，王石在杭州放言，10%-15%是中國樓市調整的“幅度底線”，不過他仍然承認，中國的房地產價格，遠遠超過中國消費者的承受力，而萬科自4月開始，就主動跟隨市場，調整價格策略，順應市場變化。
在此之前，國務院副總理李克強兩次表示，樓市調控決不放松，并兩次強調要繼續打擊和遏制房地產市場中的投機和投資資本，這讓一度被認定可能因調控放松而有望復蘇的房地產市場，再度預期利空。
在不確定的預期下，開發商正將原定的開盤計劃一推再推。搜房網統計數據顯示，6月北京計劃開盤31個項目，但實際開盤僅為19個。7月北京計劃開盤28個項目，但實際開盤也只是19個。至8月，北京計劃開盤36個項目，但至目前，僅開盤5個項目。
記者了解到，北京目前嚴格執行一房一價的預售審批制度，如果建委認為項目定價過高，則不發放預售許可證，另一方面，由于市場成交量不高，而開發商在資金鏈并不太緊張的情況下，又不愿意以低價入市，便暫緩取得預售許可證，或一再推遲開盤時間。
而除萬科之外的大多數上市公司，今年下半年，銷售壓力巨大。主要房企今年上半年均未完成計劃銷售任務一半。另一方面，在信貸不斷收緊的情況下，房企資金鏈也不斷收緊——目前，農業銀行已經停發房地產信貸直到本月月底，而民生銀行等也提出要求，新增房地產貸款不得超過上個月的額度。
這一切，顯然讓人看到，樓市價格盡管下跌調整的空間仍然難以判斷，但有一條是明確的，即中小戶型且價格平抑的首次置業和首次改善型需求產品，仍然深受主流消費群體的青睞。然而對于房價反彈的時機，卻還遠遠未到。 |