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今年4月份國家實施一系列房地產調控政策以來，海南房地產觀望氣氛濃厚，成交價格和成交量大幅下降，海南房地產開發(fā)投資、施工面積、商品住房銷售面積等主要指標的增速呈平穩(wěn)回落態(tài)勢。高檔價格樓盤的有價無市、中低價位樓盤降價銷售火熱凸顯投資和投機性購房得到抑制，普通購房者的剛性需求仍比較旺盛。有關專家表示，隨著下半年房地產宏觀調控政策效應的釋放，海南省房地產市場回調趨勢或將進一步強化。
成交量及成交價格均大幅下滑開發(fā)投資各項指標回落
7月15日，海南著名旅游地產開發(fā)商金手指地產宣布，“金手指地產7月15日起讓利促銷，旗下兩大主力樓盤海口高爾夫溫泉小鎮(zhèn)和興隆溫泉高爾夫公寓全線八折優(yōu)惠。市場抄底價火熱發(fā)售。”
據(jù)金手指地產置業(yè)顧問介紹，降價的樓盤原均價13200元，降價后按揭八折，一次性付款在八折的基礎上再打9.5折，均價降至一萬元左右。金手指地產成為國家一系列房地產調控政策出臺后，海南第一家全線降價發(fā)售的大型品牌房地產企業(yè)，在海南房地產市場引起廣泛關注。
業(yè)內人士表示，大型房地產商的全線降價舉動表明，隨著房地產宏觀調控政策效應的釋放，開發(fā)商和購房者經過幾個月的博弈，海南房價已出現(xiàn)濃重觀望氣氛后的松動跡象，同時也顯現(xiàn)出開發(fā)商對下半年市場的謹慎態(tài)度。
從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，海南房地產的銷售量和成交價格均大幅下滑。今年1月和2月受全國市場普遍走高和國務院公布建設海南國際旅游島若干意見的雙重影響，海南省商品房銷售出現(xiàn)量價急劇上升局面。3月份以后，隨著中央和海南省調控房地產市場的一系列政策效應逐步顯現(xiàn)，海南省商品房市場銷售明顯回落。
據(jù)海南省住房和城鄉(xiāng)建設廳統(tǒng)計，2月份海南成交平均房價為14087元，達到歷史最高點，隨后成交價格逐步回落，尤其在4月份國家連續(xù)出臺一系列房地產調控政策后，下降趨勢更為明顯。據(jù)統(tǒng)計，今年3至6月份海南成交平均房價分別為12280、11932、8483、8208元/平方米，6月份房價比2月份下降了41%左右。
同時，海南房地產開發(fā)投資、施工面積、商品住房銷售面積等主要指標的增速呈平穩(wěn)回落態(tài)勢。據(jù)統(tǒng)計，3、4、5月份，海南省商品住房銷售面積分別為62.77萬平方米、56.72萬平方米、22.9萬平方米，環(huán)比增幅分別為-19.05%、-9.64%、-57.95%；1-6月，海南省房地產開發(fā)投資完成205.33億元，同比增長78.9%，但增幅逐步回落。房地產開發(fā)投資資金來源供給576.71億元，同比增長157.6%。海南省商品房施工面積2093.97萬平方米，同比增長38.4%，其中本年新開工面積596.25萬平方米，同比增長52.1%。商品房竣工面積123.37萬平方米，同比增長0.3%，增幅回落明顯。
高檔樓盤有價無市中低價位樓盤仍有吸引力
與2月份相比，6月份降幅達41%的海南樓市成交價格在消費者看來并不明顯，尤其是海景房等高檔樓盤，價格依然堅挺，呈現(xiàn)有價無市的狀況。
海南省住房和城鄉(xiāng)建設廳房地產市場監(jiān)管處副處長楊亞明解釋說，今年初，海南高檔樓盤火熱銷售大幅拉升了成交價格，調控政策出臺后，高檔樓盤存量已基本釋放完畢，目前銷售的主要是中低價位的樓盤，這導致出現(xiàn)成交價格大幅下降、但購房者直觀感受價格下降并不明顯的現(xiàn)象。
記者走訪三亞多處高端樓盤發(fā)現(xiàn)，三亞目前屬于樓市銷售淡季，各樓盤銷售處門庭冷落，但銷售價格卻依然堅挺，大多數(shù)樓盤只針對一次性付款的購房者推出小幅折扣優(yōu)惠方式。
據(jù)三亞“半山半島”置業(yè)顧問介紹，該樓盤近來價格仍然保持在均價49000元/平方米高價位。只是在針對一次性付清的購房者有1%至2%的優(yōu)惠政策。
記者在三亞“山嶼湖”售樓處了解到，該樓盤不僅未降價，反而有所上漲，均價為34500元/平方米。據(jù)置業(yè)顧問介紹，該樓盤銷售價格有所上浮主要原因是該樓盤目前已經銷售完樓盤的90%，剩下的樓盤完全可以消化掉。“目前，我們的樓盤只接受一次性付清的購房者，不接受按揭方式付款。”銷售人員說。
海口市“濱江帝景”樓盤的銷售主管介紹，“濱江帝景”二期于6月中下旬開盤后，每平方米均價為9000元左右，此次總共推出220多套房源，目前每周只有個位數(shù)的銷售量，與項目一期去年12月20日開盤、500多套在兩個月內全部售完的火暴情況不可同日而語，“雖然比預期要差，但整體還是比較可以的。”
與之形成對比的是，海口市一些中低價位的樓盤卻受到追捧。7月30日，鄰近“濱江帝景”的大型樓盤“佳元·江畔人家”一期以6680元/平方米的價格開盤，本次開盤共推出230多套房源，卻吸引千余名購房者進場搶購，開盤當天房源基本售罄。據(jù)了解，江畔人家7月初擬定的開盤價為7500元/平方米，最終確定的開盤價直降約11%。
市場或將繼續(xù)回調經濟增長有壓力
有關專家認為，下半年即便回到開發(fā)商期待的海南房地產市場傳統(tǒng)旺季，銷售量和價格仍不太可能出現(xiàn)井噴的狀況。隨著房地產調控政策效應的釋放，海南房價有可能進一步回落。
海南策源投資顧問有限公司總經理程永海認為，國家的房地產宏觀調控政策在很大程度上打擊了游資炒房的現(xiàn)象，這有利于市場的有序發(fā)展，個別項目價格瘋狂的上漲后下跌成為必然。
程永海認為，房地產市場是周期性的市場，受國家政策影響很大，企業(yè)有合理的利潤就可以了，不能在市場好的時候拼命漲價或捂盤，也不能在市場不好的時候駐足不前，這樣才能比較好地踩準市場的周期性節(jié)奏。
海南省委黨校原副校長廖遜認為，目前海南房地產市場成交價格的下滑是海南房價松動的跡象，還僅僅是個開始，“海南房地產市場的總體行情還是看跌，隨著中央各項調控政策的進一步釋放，第四季度房價有可能真正下跌。”
海南富信房地產開發(fā)有限公司副總經理羅風顏認為，今年2月份海南房地產消耗了過多的成交量和價格，目前成交量和成交價格大幅下滑是市場的真實反映，比較接近理性的市場。
海南省住房和城鄉(xiāng)建設廳副廳長蔡仁杰表示，隨著房地產調控政策效應的繼續(xù)釋放，預計下半年海南省房地產市場成交量仍將繼續(xù)低迷，房價將略有回落，相關稅收收入與上半年相比增幅將明顯下降。如果中央繼續(xù)保持宏觀調控政策不變，預計下半年海南省房地產市場回調的趨勢將進一步強化，房價將出現(xiàn)一定幅度的回落。
海南省副省長姜斯憲表示，國務院及相關部委密集出臺了一系列針對房地產市場的調控政策，這一政策取向將會延續(xù)，全國房地產市場量價回落的態(tài)勢有可能延續(xù)。預計海南省下半年商品住房交易量可能低于去年下半年水平，部分開發(fā)商的投資力度也會由于市場或資金的原因而有所放緩。 |