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房地產調控各利益相關方的角力注定緊張而漫長，自4月中旬的調控政策出臺至今兩月余，強烈觀望情緒下，部分重點城市成交量持續萎靡。研究機構的最新統計數據表明，重點城市成交量全線下降，部分新盤、二手樓盤均曝出“零成交”。在此壓力下，部分重點城市的房價已現整體松動跡象。業內人士預測，第三季度特別是八九月份的房價將進一步下跌，屆時，北京、上海和廣州等一線城市房價的松動將會最為明顯。
這也使越來越多的人更加堅定地認為新一輪房地產調控舉措能夠達到既定目標，專家認為，接下來政策持續的力度不會減弱，一系列長期性制度建設也正接力當前的調控逐步走向深化。
觀望加劇 成交量萎靡仍會持續
樓市買賣雙方的博弈正陷入更深的膠著狀態。就在大多數人都選擇靜觀其變的時候，成交量更是顯得越發低迷，這在部分重點城市表現得尤為突出。
根據中原地產研究中心最新的統計數據，重點城市樓市成交面積環比全線下降，在其監測的35個城市中，成交面積幾乎全線下跌，其中南京下跌幅度最大，達75.27%，杭州、成都次之，下跌幅度均超過50%。北京(不含政策性住房)、上海、深圳的環比跌幅分別為33.67%、22.9%和28.9%。
這種成交量的萎靡與5月份一脈相承。中國指數研究院的統計數據顯示，一線城市5月成交量減少一半，在其監測的30個城市中，成交面積幾乎全線下跌，跌幅約44%。其中，北京、上海、深圳、杭州及南京均跌至歷史最低水平。
不僅如此，“零成交”的現象正日益凸顯且范圍有擴大趨勢。不僅北京上海等一線城市諸多新開盤項目被曝“零成交”，二手樓盤的零成交也逐漸蔓延，鏈家地產最近發布的數據顯示，在2010年上半年的二手房市場中，總成交超過40套的450個樓盤，均受到了宏觀調控新政的影響，自“新國十條”后，北京大多數二手樓盤尤其成交冷清，月均房源掛牌量超過10套的樓盤中，350多個樓盤“零成交”。另有數據稱，5月份全國70個大中城市中有近30個城市出現“零成交”，進入6月“零成交”的城市還會增加。
對此，業內專家普遍認為濃重的觀望情緒是成交量持續萎靡的主要原因。“這充分表明市場還處于深度博弈狀態，購房者和開發商在價格上還沒有達成均衡，房價還沒有實現實質性下降之前，購房者仍會處在觀望狀態。”中國房地產學會副會長陳國強對《經濟參考報》表示，從成交量下滑打破原有的均衡到建立新的均衡需要一個過程，因此在房價調整之前，成交量下滑甚至零成交的狀況還會持續。
的確，觀望背后購房者普遍對房價回落充滿期盼。人民銀行營業管理部近日公布的二季度北京市城鎮居民購房狀況問卷調查顯示，北京市認為未來一年房價將出現下跌的居民占比為34.4%，環比上升19.8個百分點，一年來首次超過預期上漲的占比。而居民對下季度房價下跌預期更加強烈，預期下季度房價將下跌的居民占比超過四成，比預期未來一年房價下跌的比例高6.5個百分點。
進程 房價現整體松動跡象 三季度或“陡然”下降
隨著成交量的持續低迷，“堅挺”的房價終于有些扛不住了，開始逐漸進入下降通道。業內人士指出，如果沒有成交，房價就很難堅挺得住，從龍頭企業到整個行業，從一線城市到二三線城市，從郊區到市區，房價下降的傳導效應正在顯現。廣州某房地產企業的一位工作人員告訴《經濟參考報》記者，廣州郊區的房價松動明顯，少數樓盤已經出現了大幅度打折，但市中心和二三線城市還沒有什么松動，開發商和買房者仍處于觀望和博弈之中。雖然不同城市不同樓盤的房價變動有所差異，但降價確實已經不再是新政剛出時個別企業的“小打小鬧”。就連一向“唱漲”房價的華遠集團總裁任志強也改口了，他最近在博客文章里稱，在強制的政策壓力之下，降房價已成為了主色調，降已成為了一種必然。
從恒大到萬科、綠地，越來越多的開發商加入了降價的行列。中原地產研究中心的新房周報中指出，5月在部分城市出現降價促銷的恒大、萬科等房企，上個月的銷售業績明顯優于同行，顯示出市場低迷之際，快速做出調價決策，搶占市場先機是可行之策。
特別是一些全國龍頭企業的價格調整，產生了帶頭示范的效果。上述行業分析師表示，這些企業的降價更能代表整個行業的走勢，未來將會有更多的開發商通過降價來出售樓盤。
“現在已經出現了房價下降傳導擴散的現象，即由一線城市傳導到二三線城市，由郊區傳導到市區，降價應該是一種趨勢。”一家證券公司的房地產行業分析師告訴記者。
中原地產研究中心的新房市場周報指出，二線城市成交量對新政的反應滯后于一線城市，新政前期成交量影響較小，進入6月起開始大幅下挫。
房價整體性松動什么時候能由跡象變為現實呢？記者采訪到的業內人士普遍認為，今年第三季度特別是八九月份將會是一個關鍵的時間節點，因為到時候新盤將相對集中地入市，市場供應量會放大很多。
美聯物業全國研究中心主任徐楓告訴《經濟參考報》記者，房價將是階梯式的走勢，先是很長時間的拉鋸，然后到了一個時點后就會“陡然地下降”。“現在還處于第一個階段，而到了第三季度房價將會有進一步的下跌，其中全國性的大開發商比較集中的北京、上海和廣州的房價松動將會最為明顯。”
陳國強表示，不同區域不同項目的調價幅度會有差別，在價格泡沫明顯、虛高情況嚴重，特別是投資性需求占比高的區域，價格調整的力度和空間就會大一些。
上述廣州房地產業內人士則認為，真正的松動可能得到年底上市公司“沖業績”的時候，沒有辦法必須得以降價提高銷售量。
效果初顯 長期制度建設正接力調控
在成交量持續低迷和房價已現整體性調整跡象的背景下，相當一部分業內人士認為，短期內出臺更加嚴厲調控措施的可能性較少。
“樓市調控新政剛出來的時候，5月份基本沒有樓盤降價，甚至有的還在上漲，那時存在政策進一步加強的風險。但隨著6月份有越來越多的樓盤在降價，政策調控的效果逐漸顯現，而且已經出臺的政策是非常嚴厲的。所以從目前的情況來看，政策風險并不大，短期內出臺強化政策的可能性比較小。”上述房地產行業分析師說。
另一方面，受訪專家也一致認為，在實現“價格回歸到合理區間”這一調控目標之前，政策力度不會減弱，并且保障性住房建設等一系列長期性制度建設正承接當前調控逐步走向深化。
“從短期到中長期的內在邏輯來看，這一輪房地產調控新政應該會引導制度建設。”財政部財政科學研究所所長賈康26日在中國房地產50人論壇年會上表示。在他看來，制度建設的框架必然要涉及到能否在不動產保有環節設計與房地產相匹配的稅制。
雖然盛傳的稅收新政尚未落地，但作為一種制度建設，開征物業稅或擴大房產稅征收范圍可以通過加大投資者持有房產的成本，起到抑制需求和市場過度投機的作用，并能在短期內可以影響人們的心理預期，有利于擠出房地產泡沫。從長期來看，則不僅有利于保證地方政府穩定財源而且也是完善財產稅制的重要步驟。
“調控政策出現松動的可能性很小，況且價格回歸到比較合理的區間不是調控的唯一目標，加大保障性住房建設等也都是調控的基本內容和目標。”陳國強表示，住房保障政策作為未來住房制度當中的一個基本制度安排，需要長期持續地落實。住房和城鄉建設部、國家發改委、國土資源部等六部委于近日聯合印發了《關于做好住房保障規劃編制的通知》，部署2010年至2012年保障性住房建設規劃和“十二五”住房保障規劃編制工作。
規劃編制是重點是，著力解決低收入家庭住房困難問題，力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題，力爭到“十二五”期末，人均住房建筑面積13平方米以下低收入住房困難家庭基本得到保障；努力解決中等偏下收入家庭住房困難，要加快建設公共租賃住房、限價商品住房，著力解決新就業職工、進城務工人員等中等偏下收入家庭的住房困難；積極推進各類棚戶區改造和舊住宅區綜合整治。
此外，改變住房供應的模式，進一步規范市場秩序，土地市場的規范管理等方面也都是調控的基本內容和目標，陳國強預測下一步會在完成上述調控目標方面做更多的努力。 |