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開盤即“售罄”似乎已經成為了遙遠的歷史，宏觀調控重點指向的住宅項目如此，非住宅立項卻被當作住宅銷售的項目，也難逃影響。懸在這些項目頭上的不僅有遏制房地產投機炒作的調控“利劍”，北京市近日下發的禁止酒店類以公寓名義切割散售的政策，也波及到了這些土地使用權限不足70年的“類住宅項目”上，記者調查合生創展旗下的麒麟社、霄云里8號、世界村等項目后發現，其開盤后銷售進度較之以前的銷售速度明顯放慢。那些以“類住宅”為產品線主流供應的房地產企業，未來或許將面對更大的變數。
“利潤大戶”率先“降價”
在合生創展今年給華北區設定的銷售任務“翻兩番”的目標之下，合生創展上下都明白霄云里8號的重要性，在已經把戰略方向由“規模”轉向“利潤率”之后，這個售價一度高達6萬元/平方米的高檔豪宅項目，對于實現華北區銷售任務目標，顯然意義非凡。然而，合生創展始終不愿對外直接提及或者極力規避的一個事實是，這個在合生創展產品線中居于最高端地位的項目，卻是一個產權期限不滿70年的“類住宅”，記者調查后發現，該項目的立項絕大多數為50年的酒店式公寓，而目前，北京市剛剛下發文件，要求酒店立項項目不得改做住宅散售。
北京住房和城鄉建設委員會相關負責人告訴《經濟參考報》記者，按照《行政法》的相關規定，之前已經辦理完規劃以及銷售手續的項目，其預售批準手續仍然有效。盡管如此，但霄云里8號項目開始變相降價促銷，卻已經成為不爭的事實。記者了解到，該項目近日給予買房人一次性付款68折的“超大折扣”。參照其5月4日公布的新一期開盤均價37000元/平方米計算，此次折扣之后的實際售價也僅在27000元/平方米左右。在接受京城媒體記者采訪時，霄云里8號銷售代理機構三益堂房地產經紀有限公司負責人表示，該項目一直以來的主要客群就是投資客，新政對這部分人的限制力度最大，拋出這樣的折扣也是為了降低門檻，盡快消化剩下的市場需求。不過，他始終強調，該項目目前的價格是“折扣優惠”而非“直接降價”。
“類住宅”風光不再
本報在今年春節前曾對合生·世界村“類住宅”以非住宅用地用開發并用以作為住宅銷售進行了專題報道，引起業界廣泛關注，三個月之后，北京市住房和城鄉建設委員會牽頭四部門共同下發“禁酒令”，明確禁止酒店類立項的商用物業切割產權作為住宅銷售，并且同時強調，將對商業類項目的切割產權銷售，進行進一步規范。此規定甫一出臺，北京土地市場立刻遭遇史無前例的一日“四流拍”，更為微妙的是，這四塊土地均屬于商業或綜合類立項，按照北京樓市通常的操作規則，這些土地在“禁酒令”出臺之前，都可以變相改做“類住宅”對外銷售，但對這一禁令，市場的反應不可謂不明顯。
反應不止出現在一級土地市場。記者了解到，合生創展旗下的兩個類住宅項目——世界村和麒麟社，其市場銷售進度都不同程度地較先前有所放慢。北京市房地產交易管理網的情況顯示，合生·世界村項目于5月25日取得預售許可開始對外銷售，截至6月8日，該網數據顯示，該項目僅有一套“已簽約”記錄，而其余可售房源中，只有30%左右的房源被顯示為“網上聯機備案”。對于“網上聯機備案”與“已簽約”的區別，北京市住建委的一位人士向記者表示，并不能將兩者完全等同，網上聯機備案可以是“確定的購買意向”，也可以是“已經繳納了首付款”，但其核心區別在于，網上聯機備案意味著銀行按揭貸款的審批尚在進行，而未最終批準。
“現在銀行對這類物業的貸款也相對謹慎，而且購買這些項目的，基本都是二套以上的購房行為，因此，貸款的審批也存在一定的變數。”一位不愿具名的按揭貸款律師向記者解釋。記者調查同樣情況的麒麟社后亦發現，情況與合生世界村類似，在麒麟社1號樓的銷售記錄表上，僅有一套被顯示為“聯機備案”，其余均為可售狀態。
“商改住”將面臨“滅頂之災”
北京四方聯達房地產經紀公司總經理楊少峰認為，這些“類住宅”項目，很可能成為新一輪樓市價格調整周期中的“發力點”所在。市場情況也確實從一定程度上驗證了他的判斷。日前，在位于回龍觀首開智慧社的售樓處，大廳里寥寥的幾個人和銷售表上一半多的空白，顯示著人氣的稀薄。“是賣得差多了，要是放在三四月，開盤當天就基本不會有剩房。”銷售員謝小姐告訴記者。而在智慧社的銷售計劃里記者看到，和70年住宅樓相鄰的，就是三棟50年產權的商住樓，計劃在6月中旬開盤。“您來的真巧，開發商剛放出了開盤均價，每平方米15000元，而且像您這樣來得早的客戶，我可以給您做到團購里，折扣完也就在每平方米13000元左右。”銷售人員稱。
“早幾年房地產市場因為寫字樓租金收益、售價高，許多開發商紛紛將取得的住宅項目改為商住項目，以70年產權為最大賣點，最典型的就是潘石屹的SOHO系列項目。由于規劃性質是住宅，因而每套房子雖然作為寫字樓來使用，但是衛生間和廚房都需要保留，而開發商出于減少成本的目的，項目雖然實際上作為寫字樓來設計和使用，然而在許多硬件要求比如大堂、電梯等還是以住宅的規劃要求來配備，導致這些被擅自改做商住樓的住宅項目高峰期電梯根本無法使用，到2007年，住宅價格暴漲，住宅投資收益大大超過寫字樓，出現了住宅寫字樓售價和租金的倒掛，大量的項目又紛紛將商業性質的土地改建為住宅(即土地性質是商業或者公建，但開發商將其建設成為住宅產品)，目前北京市場上打著酒店式公寓和高檔公寓旗號的，幾乎都是此類型產品。”
楊少峰說，此類項目往往是商業或者公建立項，產權40年至50年，由于項目立項非住宅，因此水電均需要按照商業用水和商業用電來收費，居住成本遠遠高于住宅項目。而且，這些項目按規定不能接通燃氣，所以通常以電磁爐來取代煤氣。事實上，住宅類產品的規劃中對于消防的要求和寫字樓有著較大的差別，因為住宅家家需要點火做飯，所以對每戶的通風要求很高，寫字樓則沒有這方面要求，所以此類項目安全隱患是很大的。但是，在利益的驅使下，許多爛尾樓也紛紛改成酒店式公寓，而利用公建項目層高可以達到5.6米的特點，將一層變為二層的LOFT產品成了非常常見的做法。然而，無論是“商改住”還是“住改商”，由于政府在土地出讓的時候已經明確規定了項目的用途，而相關法律中對于改變土地用途明確規定為違法，這些項目都存在著較大的風險。
北京市住建委、市發改委、市規劃委、國土局聯合發布的《關于加強酒店類項目銷售管理有關問題的通知》從6月1日起實施。市住建委相關負責人解釋：“主要目的還是規范市場，否則將來到處都是住宅，原來的商業、酒店也成了住宅，城市就失去了后續活力。酒店項目本身是非住宅類的，而新政主要是針對住宅類的。”這位負責人透露，下一步還將陸續出臺有關商業、綜合用地項目改住宅將被禁售的規定。楊少峰認為，這樣一來，北京許多項目都將面臨巨大的難題，那些已經在施工的項目將面臨進退兩難的選擇，而已經購買但尚未取得產權證的購房者后續產權辦理將成大問題，已經入住的項目，未來的出售將變得困難。如果說新政是讓樓市需求低迷，“商改住”禁令將立馬讓許多項目面臨滅頂之災，但不管如何，作為政府，嚴格標準是必要的，北京的新規定，將對中國樓市產生重大的示范效應，購房者應當擦亮眼睛看清項目了。 |