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相比于那些動輒售價五萬元以上的高檔樓盤，普通住宅更快地感受到了來自調(diào)控政策的“寒意”。
盡管距離4月24日已經(jīng)領(lǐng)取的預(yù)售許可證已經(jīng)一月有余，但是在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)，遠洋一方的銷售記錄上，批準可售315套，僅僅售出96套，開盤一個月銷售率約30%，和該項目以前開盤即售罄的風格極不相符。
北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，遠洋一方的本期開盤銷售均價為25000元/平方米，售價與其相近的萬科·紫苑項目也不再有開盤當日售罄的“神話”，降價之后，開盤當日也只售出50%左右的房源，盡管萬科方面對此業(yè)績已經(jīng)滿意。
房企面對如是市場，又是一道何去何從的選擇題。
曾幾何時“一房難求”
開盤一月，價格無調(diào)整，這在2009年的北京樓市，幾乎是不可想象的事情。
“我們現(xiàn)在沒有價格調(diào)整的計劃，均價還是在18000元/平方米，開盤已經(jīng)20多天了，成交速度不快，是沒辦法漲價的。”位于北京東五環(huán)外某住宅項目的銷售總監(jiān)告訴記者，而就在去年，他們在兩個月內(nèi)，便調(diào)整了四次價格。
記者了解到，這是一個沒有“降價”的項目，它的境遇實際上并不孤單。記者查閱北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，于4月24日開盤的遠洋一方項目，截至本報記者發(fā)稿時，其批準可售的315套房，僅僅售出96套。
這與2009年業(yè)界已經(jīng)習慣了的遠洋地產(chǎn)快速銷售的風格對比鮮明。2009年遠洋地產(chǎn)的沁山水、遠洋一方兩個住宅項目，基本上是以開盤當日售罄的方式進行銷售，基本上處在“一房難求”，2009年初，北京市建委還特意組織開發(fā)商到遠洋地產(chǎn)考察，以幫助時值回暖初期的北京樓市開發(fā)商促進銷售，今昔對比，不無落差。
遠洋一方目前的對外銷售均價為25000元/平方米，而據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)記錄，上一期遠洋一方開盤的銷售均價在19000～21000元/平方米左右。該項目位于北京東南四環(huán)，本期批準預(yù)售面積為29274.5平方米，總計三個樓棟。
記者掌握的情況表明，除去一次性付款9.8折優(yōu)惠外，作為該項目的開發(fā)商，遠洋地產(chǎn)沒有其他折扣優(yōu)惠。而開盤一個月，遠洋一方亦未進行相應(yīng)的調(diào)價。
5月14日，保利地產(chǎn)在北京的住宅項目保利·西山林語亦獲得了預(yù)售許可證，但記者于5月25日查詢其成交記錄時卻發(fā)現(xiàn)，一周之內(nèi)，批準預(yù)售的7個樓棟，未有一套簽約或者認購記錄。
北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上的登記信息顯示，西山林語的開盤銷售均價為22100元/平方米，較上一期最終銷售均價略有漲幅，沒有采取向下調(diào)整價格的策略。該項目位于北京西五環(huán)外，本期批準預(yù)售面積76345平方米。
“現(xiàn)在真正進行價格策略調(diào)整的開發(fā)商還是少數(shù)，大部分選擇觀望，把開盤價的漲幅控制得低一點，看市場的情況，這是比較普遍的心態(tài)。”前述不愿具名的銷售總監(jiān)告訴記者。
降價才是市場硬道理
盡管在“降價”的“行為”上，地產(chǎn)商尚未取得一致，但是，在思想的認識上，已經(jīng)有越來越多的地產(chǎn)商認同小幅價格調(diào)整在當下市場環(huán)境下，對銷售的促進作用，特別是在恒大、北京萬科相繼降價銷售，并取得市場認可情況下。
與“不降價”的地產(chǎn)商形鮮明對比的是，5月16日，北京萬科紫苑項目開盤當日，北京萬科推出大幅優(yōu)惠活動，累加優(yōu)惠后，較前一期最終銷售均價下調(diào)將近800元/平方米，北京萬科營銷負責人肖勁表示，此舉是北京萬科順應(yīng)市場大勢，促進銷售所最終做出的決策。
在此之前，恒大地產(chǎn)也已經(jīng)在全國范圍內(nèi)執(zhí)行8.5折優(yōu)惠，在合肥恒大城開盤當日，即解籌800多套，恒大地產(chǎn)總裁夏海軍亦對記者表示，盡管較先前銷售業(yè)績有所差距，但是，在調(diào)控背景之下，這樣的銷售業(yè)績，已然能夠讓恒大滿意。
肖勁也向記者表示，優(yōu)惠開盤當日，萬科紫苑項目當日實現(xiàn)了50%的銷售率，萬科對此十分滿意。
保利地產(chǎn)董事長李彬海就曾告訴記者，4月14日以來出臺的宏觀調(diào)控政策將遏制房價上漲勢頭，而且由此引發(fā)的市場調(diào)控周期將長于2008年。
“我們現(xiàn)在只是在個別樓盤進行了打折銷售，目前還是項目的營銷策略，這需要一個階段和過程。”5月19日晚，一位保利地產(chǎn)的高管向記者表示，截至目前，保利地產(chǎn)還沒有形成統(tǒng)一打折促銷的“共識”。
一道十分復雜的命題
“長期銷售走低的話，拒絕調(diào)整價格策略的開發(fā)商的資金鏈就要經(jīng)受考驗，因為他們的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率會降低，這對于大型的房地產(chǎn)企業(yè)，會非常致命，上游的土地市場以及未來的市場拓展，都會成為問題。”薛建雄向記者表示。
恰在此種銷售狀態(tài)之下，遠洋地產(chǎn)曾在望京高價拿下的“地王”，傳來了退地的消息，盡管隨后遠洋地產(chǎn)出面否認了此消息，但是對于這些地王在調(diào)控之下的命運，市場仍然捏著一把冷汗。
遠洋地產(chǎn)在2010年前后擴張非常——記者了解到，在2010年遠洋地產(chǎn)的內(nèi)部工作會議上，擴張成為或顯性或隱性的關(guān)鍵詞。成都、重慶、海南，這些曾在遠洋地產(chǎn)業(yè)務(wù)版圖上為空白的區(qū)域，都將在2010年年陸續(xù)開設(shè)“分公司”，業(yè)務(wù)擴張的意圖明顯異常，但在調(diào)控之下，這種擴張背后的現(xiàn)金，顯然需要良性的銷售回款支撐。
2006年曾經(jīng)瘋狂擴張的順馳，即因在宏觀調(diào)控的背景之下，過快的規(guī)模擴張，導致資金鏈條無法周全運作，最終不得不將公司拱手讓于路勁基建。
“類似綠地、保利這樣在去年及今年初擴張最快的開發(fā)商，都有可能是此輪率先降價的房企。包括綠城、龍湖、招商地產(chǎn)等企業(yè)也都在此前激進擴張，資金鏈將隨著銷售放緩漸顯緊張。”易居中國分析師薛建雄向記者表示。
十分微妙的是，遠洋地產(chǎn)位于玉泉路的沁山水上品項目，將在6月開盤銷售，在遠洋一方的銷售業(yè)績進展并不順利之時，沁山水上品項目將如何定價，將是考驗遠洋地產(chǎn)高管的一道考題，而在遠洋一方附近的遠洋地產(chǎn)塔營項目及位于通州的遠洋東方項目，也都即將進入銷售期，其定價，同樣是一道十分復雜的命題。 |