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在回款周期拉長、信貸收緊、負(fù)債率高企等因素下，今年年底房企將面臨巨大資金壓力，一些房企將會出局
編者按：今年以來，房地產(chǎn)市場持續(xù)“高燒”，瘋狂的房價成為社會持續(xù)關(guān)注的焦點。為了防止地產(chǎn)市場的泡沫，國家陸續(xù)出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，尤其是“新國十條”公布后各城市將陸續(xù)出臺實施細(xì)則；同時，有關(guān)房產(chǎn)稅等方面政策出臺的預(yù)期日益升溫。樓市也開始出現(xiàn)了一些積極的變化，部分城市更是出現(xiàn)了“量價齊跌”。
在這種背景下，開發(fā)商的資金鏈到底能扛多久、房地產(chǎn)價格的下跌會否造成中國經(jīng)濟“崩盤”、調(diào)控過后房價會否出現(xiàn)報復(fù)性反彈。本報從今天起辟專欄“透視新政下的房地產(chǎn)市場”解答這些熱點問題。
繼恒大之后，萬科16日開始執(zhí)行降價策略。雖然此前恒大地產(chǎn)的降價曾被指作秀，但不可否認(rèn)，隨著政策的持續(xù)收緊，房地產(chǎn)商的資金來源再一次萎縮。根據(jù)WIND的數(shù)據(jù)，分析房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)資金構(gòu)成，1至4月份有4，552.32億元資金來源于國內(nèi)信貸，同比增長39.90%，這一數(shù)據(jù)明顯低于1至3月份的44.30%和1至2月份的46.10%。一些機構(gòu)預(yù)計，下半年房地產(chǎn)業(yè)資金將出現(xiàn)一定程度的緊張局面。
房地產(chǎn)業(yè)資金緊張的局面在上市公司的一季報中也反映明顯。據(jù)WIND的統(tǒng)計顯示，一季度末，上市房企整體資產(chǎn)負(fù)債率67.13%。而且，雖然房地產(chǎn)行業(yè)去年有一波大行情，但在這一年中上市房企的債務(wù)水平卻在不斷提高，2009年底資產(chǎn)負(fù)債率65.74%，2009年三季度末資產(chǎn)負(fù)債率65.09%，2009年年中資產(chǎn)負(fù)債率64.53%，2009年一季度末資產(chǎn)負(fù)債率64.10%。而且，一季度，上市房企業(yè)經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量為-391.28億元，經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量/負(fù)債為-0.06。
在資金面不斷收緊的情況下，個別企業(yè)已經(jīng)開始降價促銷。5月6日，恒大地產(chǎn)率先宣布在全國實行8.5折促銷，打破了絕大多數(shù)開發(fā)商集體觀望的僵局，似乎也進一步印證了此輪調(diào)控之下房企資金鏈漸趨緊張的傳聞。不過，恒大地產(chǎn)最近發(fā)布的業(yè)績報告卻顯示，今年前4月該集團累計實現(xiàn)合約銷售額121.3億元，同比增長120.3%，合約面積189.3萬平方米，同比增長60.4%；截至今年4月底，其現(xiàn)金余額達港幣209.9億元。
“雖然恒大地產(chǎn)現(xiàn)金余額數(shù)據(jù)還行，但據(jù)我所知它在國內(nèi)的資金鏈已經(jīng)很緊，前段時間還曾經(jīng)高息借款，再賣不動房的話，就必須采取降價來快速周轉(zhuǎn)。這也可能和恒大在香港募集的資金短期內(nèi)難以匯回國內(nèi)有關(guān)，外匯局對外資進入房地產(chǎn)項目的態(tài)度很謹(jǐn)慎。”某上市房企的財務(wù)經(jīng)理說，他甚至預(yù)測：“如果降價不能達到預(yù)期的話，恒大地產(chǎn)的資金鏈有可能斷裂。”
其實，不只是恒大地產(chǎn)，金地、保利等知名房地產(chǎn)企業(yè)也不見得“高枕無憂”。一季報顯示，金地集團“經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額”為-34.05億元，保利地產(chǎn)為“經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額”為-150.16億元，萬科“經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額”為-68億元。業(yè)內(nèi)人士指出，雖然這并不意味著資金鏈有問題，但要良性發(fā)展，就需要銷售回款和融資的支撐。
此外，數(shù)據(jù)還顯示，2009年86家上市房企中，有56家資產(chǎn)負(fù)債率超過60%，46家在70%以上。“負(fù)債高就需要高速周轉(zhuǎn)帶來毛利。一旦周轉(zhuǎn)率降下來，危險性無疑會大大增加。”上述財務(wù)經(jīng)理說。目前開發(fā)商可能還不差錢，但隨著時間的推移，尤其是延續(xù)目前成交量持續(xù)下滑局面的話，開發(fā)商的現(xiàn)金流則必然會受到影響。絕大多數(shù)上市房企今年年底都將面臨巨大的資金壓力，而那些實力稍遜一籌的小規(guī)模民營企業(yè)的處境將更加艱難。
分析人士指出，銷售量下跌將是影響房企資金量的主要原因之一。4月中旬，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，隨后，青島、北京、深圳等地紛紛公布落實樓市調(diào)控新政的細(xì)則。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月北京開盤項目整體銷售率為22.8%，環(huán)比3月，整體銷售率下降了18.6個百分點。其中銷售率大于50%的項目僅7個，相比3月份下降了53.3%。
“成交量的大幅下滑必然導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)銷售回款周期拉長，如果這種成交形勢一直持續(xù)，像我們這樣的公司8、9月份就可能挺不住了。”杭州一民營房企財務(wù)人員表示。
從整個行業(yè)看，信貸收緊更是導(dǎo)致資金鏈緊張的因素之一。5月10日，央行在今年第三次提高存款準(zhǔn)備金率。此前為遏制房地產(chǎn)價格飆升，部分地方還推出了一些緊縮第二套房按揭的政策，包括提高最低首付和使用差別化信貸利率等措施。而且，最近又有消息稱，監(jiān)管部門已明確要求商業(yè)銀行嚴(yán)控房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險，部分股份制銀行已要求開發(fā)貸上浮20%，針對優(yōu)質(zhì)開發(fā)商的貸款利率也要上浮10%左右。
“銀行收縮信貸，便會影響到房地產(chǎn)企業(yè)，加上銷售情況的急轉(zhuǎn)直下，中小型房企下半年會很難受的。”另一位中型房企的財務(wù)經(jīng)理說，現(xiàn)在基本上是拿不到開發(fā)貸了，要求土地質(zhì)押不算，公司必須還要有50%的自有資金，只能靠現(xiàn)在這個項目的資金回籠支撐。
考慮到銀行借貸無門，許多房企又重新考慮借道信托融資。但是，信托融資的成本要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于銀行，在2008年房地產(chǎn)信托貸款大發(fā)展的一年，房企借道信托的融資成本普遍達到年利20%，甚至有家大型信托公司的一個房地產(chǎn)信托貸款項目的融資成本創(chuàng)紀(jì)錄地到了30%。而且，今年房地產(chǎn)信托的情形和2008年上半年完全大變樣，融資門檻越來越高，同樣硬性要求土地4折質(zhì)押，50%自有資本。近期還不時傳出監(jiān)管部門要加強信托貸款監(jiān)管的消息。
在信貸融資渠道收緊的同時，國土部和證監(jiān)會對房地產(chǎn)類上市公司的再融資計劃也顯得極為謹(jǐn)慎，至今未通過任何再融資計劃。據(jù)Wind資訊統(tǒng)計，目前申請再融資的上市地產(chǎn)公司共44家，其中包括萬科高達112億元的股權(quán)融資計劃、保利96億擴股融資、金地48億元的定向增發(fā)，44家上市房企擬募集資金合計超過千億元。房地產(chǎn)界知名人士財經(jīng)評論者杜猛認(rèn)為，在目前較為敏感的時期，相關(guān)部門可能會更加審慎地考慮上市房企股權(quán)再融資計劃，短期內(nèi)不太可能大規(guī)模批復(fù)。
招商地產(chǎn)不久前亦發(fā)布公告，受經(jīng)濟環(huán)境和政策變化影響，公司股價大幅下調(diào)跌破增發(fā)價格，公司董事會擬同意撤銷非公開發(fā)行股票方案。事實上，受政策調(diào)控的影響，包括保利地產(chǎn)在內(nèi)的多家房地產(chǎn)上市公司股價已跌破增發(fā)價格。
在借貸無門、增發(fā)無路的困境中，一些開發(fā)商又開始琢磨海外發(fā)債。碧桂園、恒大地產(chǎn)、佳兆業(yè)、恒盛地產(chǎn)、雅居樂等多家H股上市的民營地產(chǎn)企業(yè)先后宣布海外發(fā)債，籌資金額總計約20億美元。但此舉代價高昂，從各家地產(chǎn)商發(fā)債的利率來看，碧桂園債券利率11.25%，恒大地產(chǎn)13%，雅居樂利率指導(dǎo)區(qū)間定在8.875%-9%，佳兆業(yè)最高，達到13.5%。
在如此肅殺的調(diào)控和萎靡的成交量之下，普遍認(rèn)為，分化不可避免，一批房企將不可避免地面臨出局。“這必然是一個重新洗牌的過程，資金鏈一旦出現(xiàn)問題，企業(yè)就需要對其資產(chǎn)進行整合，隨之更多的并購將應(yīng)運而生。”某四大注冊會計師事務(wù)所一位合伙人說。
其實，并購已呈逐漸增多的態(tài)勢。據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，新政發(fā)布后，僅從4月14日至5月7日的半個多月時間內(nèi)，A股市場上市公司涉及房地產(chǎn)開發(fā)的并購事件已達69個，其中已經(jīng)完成交易和正在進行中的披露金額高達108億元人民幣。美聯(lián)物業(yè)全國研究中心主任徐楓預(yù)測，從第三季度開始，洗牌將進一步加劇，整個行業(yè)也將發(fā)生更激烈的震蕩。“屆時，這些實力較弱的民營房企手中的土地資源、房產(chǎn)資源必然會向?qū)嵙^強的企業(yè)集中，而最大的贏家很可能是資金相對雄厚的國企。”上述合伙人說。 |