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國家統計局11日公布的數據顯示，4月份，70個大中城市房價同比漲幅達12.8%，較上月上漲1.1個百分點。這是自2009年6月同比漲幅由負轉正以來，連續第11個月增長，且再創歷史新高(2005年有此統計數據以來)。
在中央和地方聯動的重拳調控之下，繼續高企的房價漲幅引來陣陣驚呼。專家認為，這一數據主要反映的還是調控政策出臺之前的上漲動力，不能誤讀。在相關調控之下，房價同比漲幅指標可能在5月或6月觸頂繼而調頭下行。
事實上，現實中的房價拐點已經出現，尤其進入5月之后，部分一二線城市“量價齊跌”的跡象已經逐漸凸顯。業內人士預測，房價的回調將成為大勢所趨。不過，也有觀點提醒說，應理性看待部分城市的房價下降，樓市調控效果尚待觀察。
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上海市浦東新區耀華路附近一剛剛交付使用的住宅小區(5月9日攝)。
據佑威·樓市通及其旗下的樓市專評網聯合提供的數據顯示，上周(5月3日至5月9日)上海市新房住宅成交量跌破10萬平方米，僅為7.1萬平方米，為近5年來同期最低，而成交均價依然在2.5萬元/平方米以上，未現明顯下跌。新華社記者
陳飛 攝 | 不能誤讀 數據反映的是調控前的上漲動力
當日公布的數據顯示，4月份，新建住宅銷售價格同比上漲15.4%，商品住宅銷售價格上漲17.3%。
分地區看，與去年同月相比，70個大中城市新建住宅銷售價格均上漲，其中漲幅最大的5個城市是：海口64.3%、三亞58.2%、溫州26.1%、金華23.8%、北京21.5%。二手房方面，二手住宅銷售價格同比上漲10.5%。與去年同月相比，二手住宅銷售價格上漲的城市有69個。
在中央和地方聯動的重拳調控之下，繼續高企的房價漲幅引來一片驚訝和狐疑。不過，接受記者采訪的專家表示，價格統計數據不能及時反映市場變化，這次房價同比漲幅數據很大程度上主要反映的4月上半月調控前全國房價的上漲動力，不能誤讀這個數據。
相比之下，人們更應關注房地產開發投資增速、新開工面積等能夠反映行業未來發展走勢的指標。
“去年同期正好是房價水平的一個低谷，今年三四月份則達到了一個峰值，兩相比較增幅自然會特別明顯。”北京大學房地產研究所所長陳國強對《經濟參考報》記者說，一般而言，政策具有一定的滯后效應，此數據主要反映的還是4月中旬調控措施出臺之前的情況，因此不能誤讀這一統計數據。
國家統計局新聞發言人盛來運解釋說，在4月17日國務院下發《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》之前，全國各地的房地產價格仍然是繼續上漲的，而且成交量較大。而4月的后半個月，整個房地產市場還處在一種觀望狀態，價格沒怎么跌，但是成交量下來了。因此，受前半個月的影響，房地產價格環比漲幅依舊走高。
對此，上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭表示贊同，他分析說，數據主要反映了4月上半月全國房價的上漲動力，4月中旬出臺的調控新政具有一定的滯后效應。他表示，事實上，現實中的房價拐點已經出現。在調控政策作用下，房價同比漲幅指標預期將于5月或6月觸頂，其后將調頭下行。
相比價格，銷售量則是一個更快反映市場的指標。統計顯示，1至4月，全國商品房銷售面積2.34億平方米，比去年同期增長32.8%，增幅比1至3月回落3.0個百分點。“這說明成交量的增幅繼續收窄。”楊紅旭分析。
“其實，除了房價、銷售量等指標，房地產開發投資增速、新開工面積、竣工面積等能夠反映行業未來趨勢的統計數據更值得關注。”陳國強說。
以房地產開發投資增速為例，1至4月，全國完成房地產開發投資9932億元，同比增長36.2%。盛來運認為，房地產開發投資繼續加快主要原因包括市場拉動、打擊囤地等政策效應以及各地政府加大了經濟適用房、廉租房的建設力度等等。
楊紅旭預測，雖然房地產開發投資增幅遠遠超過近些年的平均水平，接下來，受嚴厲調控政策的影響，開發商的投資熱情將會逐步降溫。
觀望明顯 量價齊跌跡象凸顯
當人們紛紛預測開發商的投資熱情將逐漸降溫時，部分一二線城市的房地產市場已經寒氣逼人，尤其進入5月之后，“量價齊跌”的跡象已經逐漸凸顯。業內人士預測，短期內開發商很可能陷入更深的觀望。
中國指數研究院對35個城市的監測結果顯示，上周(5月3日-5月9日)，有26個城市商品住宅成交面積環比下跌。在深圳，上周二手房市場共成交2509套，環比下降35.3%，一、二手房總成交2799套，環比下降32.5%；在上海，5月3日至9日的商品住宅成交面積為7.1萬平方米，是近五年來同期最低的一周。
據北京中原市場研究部統計數據顯示，5月上旬，北京商品房現房住宅成交總量僅147套，相比4月上旬的557套下跌了73.6%。而非政策類的期房成交量也僅為1758套，相比4月上旬同期的3722套，下跌了52.8%。
一些二線城市的樓市交易情況同樣“冷清”，比如在河北秦皇島市，最近的一項調查結果顯示，近七成購房者推遲了購房計劃，樓市進入了觀望期。
成交量下降的同時，一向“堅挺”的房價也開始松動，部分項目開始調低開盤價格。據了解，北京龍湖·蔚瀾香醍145平方米的三居板樓，5月8日開盤均價是每平方米17000元，比之前銷售人員透露的預沽價下降了3000元；已經在北京市房地產交易管理網上登記9號預售的新天際SPACE+延期了開盤時間，銷售員報出的預計均價也降低了3000元。房價下降的預期讓很多開發商不得不調整心理價位，并展開優惠促銷。
樓市降溫的同時，土地市場也遇冷。據中原地產4月對全國12個被監測城市土地情況看，總體成交面積約1108公頃，為2010年以來最低點。居住用地成交面積579公頃，環比下降52%，低于前12個月均值25%。從各地情況看，除武漢、長春較上月有較大幅度增加外，其他城市均開始回落，其中北京、上海、廣州、深圳、重慶、杭州無宅地成交，從而導致4月各地地價明顯下滑。據中原12個被監測城市居住用地樓面地價數據，均值約為1866元/平方米，為2009年5月以來最低位。
與此同時，4月各地居住用地溢價率回升至2月水平(70%)，但同2月高溢價率有所不同，4月主要以二線城市低底價的小規模地塊溢價為主。4月累計流標率同上月持平，相比上月旺盛態勢，4月不但成交大幅縮減而且流標地塊大為增加。累計到4月，除沈陽流標率相對較高外，其他城市流標率均在達到25%。
審慎分析 調控效果不可盲目樂觀
樓市新政實施以來，樓市出現了許多新動向，比如觀望氣氛濃厚，成交量下滑乃至量價齊跌，但也有不同的聲音。素來愛做驚人之語的華遠集團總裁任志強就在其博客中指出，將北京房價下降了8000元的好消息認為是新政取得了重大成果具有欺騙性，“卻不知道北京不給高價房發放預售許可證，少了新盤的高價自然房價就下跌了。”
對于樓市調控效果具體應該如何看，有業內人士認為，當前樓市降價實為假摔；也有人士認為，房地產開發商的降價行為是在上演“苦肉計”。他們指出，目前，部分城市房價到底是真跌還是假摔尚不能確定，即使真跌幅度具體有多大也缺乏權威機構公布的數據支撐，因此不要過分渲染所謂的新政調控效果，同時，對于部分房地產開發商的降價行為也應仔細甄別，警惕房地產開發商上演“苦肉計”，對于樓市調控效果切不可盲目樂觀，錯過最好的用藥時機和力度。
接受記者采訪的專家認為，供求關系等綜合因素將影響和制約2010年房價走勢。眼下，部分地方就已經出現了放量供應的苗頭。據有關機構披露，在北京，許多開發商為了盡快完工以取得預售證，已經開始加班工作，甚至不惜發放“擾民費”。
陳國強樂觀估計，這種后續供應增長會在一定程度上緩解供需矛盾，下半年就全國而言房地產市場會出現比較充足的供應，不太可能出現今年年初部分城市房價飆升的局面。
楊紅旭也表示，1至4月商品房新開工的數據反映出商品房新開工面積依然快速增長，有助于增加2010年商品房供應量，從而逆轉商品房供不應求的格局。
不僅如此，土地市場的降溫也在一定程度上冷卻了房價飆升的熱度。5月7日，上海熱點地塊底價成交、北京順義一住宅項目地塊因開發商給出的價格低于招標地價而流標。此前，全國70個城市住宅用地平均樓面地價已經連續三個月出現回落。“如果這樣的情形持續下去，勢必會影響市場預期從而引導房價的回落。目前，高房價回調趨勢正漸次加強。”陳國強說。
此外，遏制房價過快上漲還有“殺手锏”。其中，調控新政明確要求發揮稅收政策對住房消費和房地產收益的調節作用，加快研究制定引導個人合理住房消費和調節個人房產收益的稅收政策。業內人士認為，如果達不到調控部門的預期，不排除接下來將有更嚴厲措施出臺的可能性，比如“住房保有稅”等稅收政策，這無疑會成為遏制高房價的“利器”。 |