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當一線大城市房價正在漲跌之間苦苦掙扎之際，作為二三線的中小城市悄然登場。受新一輪房地產調控政策作用及我國城市化、工業化提速吸引，開發商加快了在中小城市的布局，一部分縣市的房價、地價出現了較快上漲。
有關專家提醒，中小城市房地產開發升溫值得警惕。必須通過健全完善房地產各項管理制度，謹防這些中小城市房價、地價“跟風”快漲，重蹈一線城市房價的“覆轍”。
中小城市房地產投資升溫快
摩根大通中國投資銀行副主席龔方雄近日接受采訪表示，中小城市房地產市場投資快速升溫，主要原因是：一、中央政府出臺的新一輪房地產調控政策，使住房市場日趨飽和的一線城市土地供應進一步受限，貸款緊縮，房地產業門檻抬高，難與少數央企爭地的開發商加快了向中小城市轉移；二、中央近期明確了發展中小城市的規劃步驟，城市化、工業化進程將提速，為房地產業帶來新的契機和發展空間。
全國2000多個中小城市，占全國人口約70%的城鎮人口，對開發商而言意味著更廣闊的市場機會。而近年來隨著各地高鐵建設的躍進，戶籍改革的推進，外加中小城市本身的城鎮化需求，原本已經布局二三線城市的地產商，加速了這一進程。據中原地產統計，去年10大標桿房企在一線城市的土地儲備共計4100萬平方米，在其他城市土地儲備量達到了17479萬平方米，二三線城市占土地儲備比重高達80%，大有“得二三線城市者得天下”之勢。
另據最新統計顯示，萬科地產去年獲取的房地產開發項目共計44個，二三線城市占了90%以上，今年一季度已新增11個項目，其中八個在二三線城市；保利地產去年拿地總支出超過300億，其中二三線城市占2/3；金地地產去年新增土地面積在二三線城市的占81.9%，今年第一季度又在二三線城市補倉11%。
近期，浙江省規劃五年內，在嘉興、義烏開展統籌城鄉發展綜合配套改革試點，在溫州、臺州開展民營經濟創新發展綜合配套改革試點。福建省規劃在三到五年，開展21個小城鎮綜合改革建設試點。各地城鎮化的快速推進及首套購房優惠政策的持續實施落實，必將釋放新的剛性購房需求。
部分縣市房價地價漲幅較大
業內人士指出，在成為新趨勢下，部分縣市的房價、地價顯現出快速上漲勢頭，值得有關部門的警惕。
在福州、長沙、成都、漳州等多個二三線城市布局房地產開發的福晟集團董事長潘偉明認為，相對于高房價、高地價的一線城市而言，二、三線城市的房地產市場尚未形成大的泡沫，平均地價3000多元，獲利空間較大，因此成為開發商們爭奪的新戰場。
正當上海房價站立在二萬元均價并繼續摸高之時，不少的剛性需求被擠出城外，承接這部分需求的就是昆山、太倉等蘇南地區。而蘇南地區之所以能夠順利“承接”上海，主要依賴是滬寧城際、滬寧高速拓寬等一系列城際交通方式的實現，在上海、昆山兩地間的交通距離越來越近之時，昆山房價同時也在逐步地向上海水平靠攏。目前，在昆山的花橋等地區，均價已經步入萬元左右。
將轉戰中小城市作為生存之道的福建三盛地產集團總經理程璇說，2008年以來，三盛地產在閩南的一個縣級市——南安市官橋鎮分期開發名為“溫泉新都”的房地產項目，該樓盤的銷售均價從最初每平方米1800元，漲到了現在的5000元。
近兩年來，晉江、福清、長樂、南安等福建省內一批經濟較發達的縣級城市房價快速上漲，有的縣級市城中心房價甚至從每平方米兩三千元“瘋漲”至逼近一萬元。房價的不斷趨高成為這些城市地價上漲的強勁動力，記者從福清市國土資源部門了解到，今年1月份這個城市新誕生的“地王”樓面價達8690元/平方米，短短四個月的時間就讓樓面價3113元的舊“地王”風光不再。
健全管理制度“防患于未然”
中國土地勘測規劃院地價研究所所長趙松認為，目前二、三線城市的經濟環境、基礎設施發展、產業聚集度都不如一線城市，而其房地產市場投資熱度卻正在急劇升高，須防止這些地區的地價“跟風”過快上漲。
業內人士指出，高企的房價損害的不僅是當地民生，也將逐漸削弱縣域城市的成本優勢，最終損害中小城鎮的城市化進程。相對一線城市而言，中小城市房價高漲更容易缺乏制度層面的約束。面對瘋漲的房價，一線城市往往處于輿論的風口浪尖，具有很大的調控壓力；中小城市的規劃發展缺乏輿論監督，高房價泛濫的泡沫更難以控制。
北京科技大學管理學院教授趙曉接受記者采訪時建議，目前，多數中小城市還未全面實行土地招拍掛制度，這項土地制度亟待進一步完善，并在廣大中小城市嚴格執行。現行的土地招拍掛制度應朝向綜合評標拍地的方向加以改革，即普通商品住房開發用地競拍須綜合考慮競買者的資質、從業經驗、開發業績、市場聲譽和信用度等多種因素，改變目前“價高者得”、價格決定一切的模式，防止由于現場拍賣導致不理性競價。
住房和城鄉建設部政策研究中心副主任王玨林建議，在大中城市基本建立起保障性住房制度的現狀下，保障房工程應及時向中小城市延伸。目前，大多數中小城市保障性住房的建設力度還遠遠不夠，有的保障覆蓋面很小，有的根本就沒有。如果中小城市房價過快地漲起來以后，這些地方政府在保障房建設上又沒有及時跟上，必然會對城鎮中低收入居民家庭改善住房造成較大影響。
福州大學房地產研究所所長王阿忠建議，中小城市應適時建立房價預警機制，加強對新興房地產市場的監管力度。國際居住用途的房價預警標準為每個家庭年收入的三至六倍。中小城市房價超過上限6倍，地方政府就應及時有效地綜合采用信貸政策、稅收政策等手段抑制虛高的房價，防患于未然，以免重蹈一線城市房價居高難下的困局。 |