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記者日前調研了解到，近年來每輪房地產調控政策出臺后，幾乎都迎來新一輪房價報復性上漲，導致一些投資者形成“越調越漲，越調越高”的預期。有關專家建議，此次調控應高度關注政策的實效性和延續性，以擺脫“屢調屢漲”的怪圈。
專家分析認為，本輪調控能否奏效還有五方面不確定性。
一是資本市場的閘門能否得到有效控制。中歐國際工商學院教授許小年認為，房子在中國已經不是一個由市場供需決定的商品，而是具有杠桿意義的金融資產。在人民幣匯率升值壓力巨大的情況下，國內人民幣購買力貶值預期也同樣強大，大規模“熱錢”與通脹恐慌驅動的國內過剩流動性一起涌向房地產市場，而目前七成房地產上市公司現金流超過100億元，如果人民幣貶值預期在未來不減或增，還會吸引投機客重新入場。就目前而言，住宅價格暴漲的原因是寬松貨幣政策引起的通脹預期。因此，最及時有效的方式是提高利率以調整市場預期。
二是地方政府和金融機構能否將政策落實到位。獨立經濟學家謝國忠認為，在現行GDP考核機制、財政稅收機制不變的情況下，房地產市場的問題還會繼續，房價上漲的最終受益者是地方政府。一方面，由于樓市對經濟發展的速效刺激作用，各地為確保經濟增長而對樓市宏觀調控執行不力；另一方面，由于中央和地方事權倒掛的體制因素，土地收入成為地方政府嚴重依賴的財源。另外，樓市虛熱所帶來的高額利潤，讓金融機構深度介入不可避免。
三是現有稅收政策能否有效制止投機。21世紀不動產分析師耿直齊認為，在二手房上征收交易稅、所得稅，其調控結果得不償失。在商品房供不應求的情況下，成本將順利轉嫁下家，增加的成本都將在房價中體現，并且因人為障礙，導致房屋空置率增加，加劇供求失衡，反而抬高房價。而持有環節稅種——物業稅遲遲不能推出，也令投機者更加肆無忌憚。
四是保障房建設能否順利推進。目前，我國經濟適用房的開發投資僅占全國住宅總投資的5%左右，廉租住房制度雖然從1999年逐步開始實施，但由于制度本身缺乏強制力，受益面至今仍然不高。2008年中央確定加大保障房力度的調控思路以后，城市“夾心層”的住房問題成了重要問題。“政府對住房問題的定位偏差，是房價越調越漲的一個原因。”武漢大學經濟學博士張平石說，我國城鎮住房制度改革過于強調住房市場拉動經濟增長的作用，而忽視其社會保障的基本功能，即偏重將住房市場作為一個產業來看待，而對其關乎民生的重視程度則不夠，這直接導致政府在提供住房保障職責上缺位，進而缺乏長期的、健全的、有效的住房政策。
五是調控政策能否持續。深圳大學國際金賴電報局所長國世平認為，房價越調越高主要看政策的持續性。眼下樓市正處于新政出臺之后的混沌期，不少人仍然對調控結果抱著幻想，期待再次出現“越調越漲”的現象。而政策短期影響到的只是一些個體投機行為，對于集團性、機構性投機者、開發商來說，政策的約束效果有限，導致觀望情緒濃厚。
專家認為，房地產市場調控，考驗的是政府執行力和公信力，近期應從以下四方面入手完善房地產調控手段和思路。
首先，完善住房保障制度，實施住房“雙軌制”。華訊商業地產俱樂部顧問高東旭認為，通過房價的調整和外部政策環境的調節，難以完全解決我國住宅市場體制性缺陷。經適房政策1998年已經出臺，保障性住房建設比例幾年前已提出，結果卻收效甚微。從已經出臺的措施看，有些仍屬于權宜之策，建立相應的住房分類供給體系，打破單一的商品化為主體的市場結構，建立分工協作的“雙軌體制”，是我國房地產市場建設的根本任務。
其次，推進住房信息普查，實施“一戶一房”制度。土地與人口之間的矛盾將是相當長一段時期難以回避的現實，因此，即使我們在土地調控方面做得更有靈活性，如不采取非常措施，仍難以很好地解決百姓住房問題。“一戶一房”制度是指一個家庭只允許擁有一套帶有福利性質的住房，國家對居民屬于計劃內指標的住房采取低費稅政策，而對計劃外住房采取階梯性、懲罰性的高費稅政策。
第三，確保配套稅收政策及調控持續性。在目前流動性過剩的情況下，房價被打壓下去的可能性不大。國世平說，相比較而言，公眾對加息等貨幣政策不太敏感，對稅收政策則反應強烈。這次國務院明確提出發揮稅收政策對住房消費和房地產收益的調節作用，稅收政策一旦出臺，房價回歸理性就會形成。許小所認為，政府調控應持續發力，引導市場走出這種混沌，讓政策預期變成實際效果。
第四，政府應在監管市場秩序上繼續努力，防止房價迅速反彈。專家認為，新“國十條”首次寫入“建立考核問責機制”，這表明了中央對執行新政不力的地方政府和相關部門問責的決心，需進一步細化和落實。 |