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4月底5月初，受國家房貸新政及央行上調存款準備金率等一系列政策影響，湖南省會長沙部分樓盤出現小幅價格回調，一些業內人士分析認為，長沙房價暗降將會是今后一兩年內的趨勢，而剛剛結束的長株潭房地產交易會上“看多買少”的情況似乎也證實了這一點，但就長沙整體房價形勢的走向，大多市民仍持觀望態度，今后一段時期內，房價問題將越發敏感。圖為工人們在一處正在建設中的樓盤上施工。新華社記者 趙眾志/攝 |
自4月11日以來，中央及相關部門對房地產市場頻出重拳，政策對樓市的降溫作用凸顯，價格持續堅挺的樓市終于出現松動跡象，記者在北京、上海、廣州、深圳等地調研時發現，二手房交易量普降三成以上，部分投資客高位拋售，買方市觀望情緒濃厚，部分新上市樓盤出現打折，但多數地產商降價動力不足。專家表示，此次調控政策空前嚴厲，但考慮到通脹因素，開發商資金相對充裕，以及具體政策在執行環節仍有一定難度和彈性，房價理性回歸仍期待調控持久戰。
局地局部房價出現松動
隨著新“國十條”出臺，個人二套、三套房貸收緊，瘋漲的樓市在嚴厲調控中終于止步，成交量萎縮，部分投資客搶在高位拋售，二手房價格明顯松動，遠郊樓盤和商住樓盤為主的開發商開始降價出貨。
來自中國指數研究院的一周監測數據顯示，在其跟蹤的35個主要城市中，有21個城市的商品房成交面積環比下跌，其中杭州跌幅最大達73%；四個一線城市的成交量也是全面下跌，深圳下跌64%、北京下跌45%、上海下跌38%、廣州下跌2%。中國指數研究院分析師表示，樓市新政對房價過快上漲城市作用明顯，投資性需求得到有效抑制，隨著政策進一步落實，樓市將進入較長的觀望期。
新政出臺后變化最大的是二手房市場，投資者“放盤”意愿增強而“接盤”意愿減弱。北京房地產交易管理網的網簽數據顯示，新政后第一周(4月19日-4月25日)，北京市新房和二手房成交量迅速跌落，二手住宅成交6823套，環比日均下滑31%。
來自中原地產的統計顯示，比較新政出臺前、后一周的數據，中原地產在北京、上海、廣州、深圳、天津5個城市的二手房掛牌量均快速增加，增幅分別達到49%、33%、24%、和20%；購房者則普遍預期市場轉入調整，所以并不急于買進，北京、上海、深圳三地新增客源量顯著下降，降幅分別達到80%、40%和80%。
中原地產研究中心經理瞿安新說，從價格來看，各城市不同區域二手房源均有不同幅度的議價空間，北京通州、望京等板塊掛牌價格出現明顯下降，幅度甚至超過10%。由于各方估計房價不會再度上漲，因此購房者普遍采取觀望策略，預計隨后1個月內，供求分歧將逐步拉大，成交持續低迷，二手房價格亦會出現明顯下調，調整幅度可能會達到20%左右。
受二手房帶動，位于郊區的樓盤開始下調價格。北京通州是新政出臺前新盤頻出且價格上漲較快的地區之一，但新政出臺后通州的高價盤出現降價趨勢，部分開發商推出五萬元抵15萬元，一次性付款9.6折，付全款每平方米降4000元等優惠，燕郊各樓盤也出現了價格跳水的現象，上海長寧、松江等區域部分摟盤均價下跌1000元/平方米至2000元/平方米。
部分開發商力挺房價觀望等待
從商品住宅成交情況來看，盡管成交量普遍下挫，但成交均價并未明顯松動。一些城市的房價反而出現上漲。佑威房地產研究中心提供的數據顯示，上周上海商品住宅成交面積17.3萬平方米，環比下跌50%，但成交均價高達26096元/平方米、環比上漲11%，成交均價創下歷史新高。上海中原地產研究咨詢部高級經理馬冀認為，新“國十條”主要針對投資購房、抑制大規模短線“炒房”行為，因此目前對開發商影響較小。瞿安新說：“與2008年的一手房帶動二手房降價不同，本次調整將可望由二手房帶動一手房價格下跌，經歷了2009年的熱銷，多數開發商資金相對充裕，降價動力不足。”
佑威房地產研究中心副主任陸麒麟指出，新政密集出臺，直接打壓需求，但恐怕對普通住宅市場影響更大，“上周上海均價低于兩萬元的中低端樓盤成交量僅為七萬平方米，環比大跌60%；而單價五萬元以上的高端樓盤成交量反而環比增加5%，因此推高了一周均價。可見資金有限、只能投身中低端市場的低端投資者乃至剛性需求對政策更為敏感。”
在北京，大部分新開樓盤也沒下調房價。據北京中原地產統計，5月北京商品房開盤均價預期可達28520元/平方米，比4月以來開盤均價上漲35%。“開發商不差錢，實行大幅優惠的少。”北京中原三級市場研究部總監張大偉告訴記者，目前大部分開發商依然堅持高價開盤。SOHO中國董事長潘石屹也認為，一些開發商特別是上市房企去年的住房銷量大增，短期內還是會硬挺著不降價。
中聯地產彩田村分行客戶經理朱勇勇告訴記者：“3月開始，到4月上旬，深圳房市一度走熱，隨著新政出臺，越來越多的買家可能會抱有觀望心態，而賣家也不會輕易松價，樓市新一輪的觀望潮可能來臨。”
廣州21日舉行的房地產形勢分析會上，業界人士無法就后市房價是否會跌、下跌幅度多大并未達成較為一致的判斷，都表示還需要觀察。各大開發商反饋稱，目前成交仍保持穩定，高價樓盤的成交也沒有大幅下滑，因此暫時按兵不動，還沒有準備降價。
值得一提的是，新政的影響已傳導到土地市場。上周，土地市場交易出現一定程度波動。雖然各地的供地計劃已經紛紛出臺，但是具體細則尚未明確，導致推出總量延續低迷狀態。中國指數研究院數據信息中心監測顯示，上周監測的20個重點城市共推出土地52宗，環比減少17%；推出土地面積236.6萬平方米，環比減少48%。其中，住宅用地共推出18宗，環比減少22%；推出面積72萬平方米，環比減少68%。新政在很大程度上對開發商的拿地信心產生影響，特別是住宅用地，上周住宅用地僅成交3宗，環比減少67%；成交面積2.8萬平方米，環比減少93%。
價格回歸期待調控持久戰
“這次出臺的政策從調控不合理需求入手，對一些城市炒房成風的市場現狀，針對性很強，實現了房市調控的軟著陸。”中國房地產協會副會長朱中一分析道。業內人士普遍認為，房地產行業能否結束2007年以來的劇烈波動，真正走上健康平穩的發展軌道，還有待事實驗證，房市價格回歸仍期待調控持久戰。
瞿安新說，新政肯定會使成交量急劇萎縮，但量跌不一定還能帶動價格下調，因為和以往的調控一樣，開發商會盡力持盤觀望，以供應量萎縮來“支撐”政策消化期的房價。此外，一線城市的需求較為充足，在價格出現一定調整后，將會有剛性需求和改善性需求跟進，成交即會恢復。
中歐國際工商學院首席經濟學家許小年認為，高房價的根本原因是供需失衡，失衡下的價格走勢由預期支配，對預期影響最大的短期因素是貨幣供應，長期因素則是土地供應。新政對市場的沖擊主要是心理上的，在房價可能走低的猜想中，人們從搶購轉向毀約或推遲購買，房價于是停止上漲。新“國十條”只字未提土地供應和貨幣供應，只要“18億畝”土地紅線不動，只要貨幣政策繼續松寬，通脹預期就會迫使人們購買實物資產防止存款貶值。另一方面，開發商預見到需求不會發生根本性轉變，資金鏈條也沒有吃緊，紛紛采取“看看再說”的觀望態度，這不僅減少了當期市場供給，為房價提供了另一有力的支持，而且減少了當期開發量，為未來的供應短缺帶來的高房價埋下伏筆。
內蒙古居然房地產開發(集團)有限公司總經理卓慶忠說，本次出臺的政策，會產生效果，但能有多大，不好說。因為目前有錢人很多，如果房價上漲的中長期預期不調整，他們還會投資買房，不需要貸款也可以，更別說調高付款比例了，新政可能一定程度的誤傷普通老百姓的剛性需求和改善性需求。至于幾套房的問題，市場上可變通的辦法很多，在各地之間信息尚未聯網的現有條件下，核定存在困難。金地集團管理層表示，房地產市場仍將保持向上發展，目前信貸資金依然充足，在通貨膨脹的預期下，流向房地產的資金依然很多。
此外，調控效果何時顯現、能否持續，關鍵看執行的情況。業內人士提出，需盡快出臺配套的細化政策，對一些概念也需要予以明確，以增強政策的可操作性。如“商品住房價格過高、價格上漲過快、供應緊張的地區”，應該提出具體的評判標準，否則政策執行起來將大打折扣。 |