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“史上最嚴厲”的房地產宏觀調控正在深刻地影響著各地樓市。
《經濟參考報》記者獲悉，受接二連三的調控政策影響，五一期間，北京、深圳等地樓市持續低迷，無論是購房者還是開發商均陷入觀望狀態，商品房成交量降至冰點，而成交價格則出現了松動跡象。
業內人士稱，地方版樓市調控的嚴厲程度更勝于中央，未來各地樓市有望繼續走低，或現“量價齊跌”，樓市調整的趨勢已經確立。專家表示，此番政策調控如果沒有明顯效果的話，中央或各地方政府還有可能出臺更加嚴厲的調控措施，比如呼聲一直高漲的樓市稅收政策。
現狀 購房情緒陷入嚴重觀望
“最近看房的人明顯少了，上個月月初的時候一天能接十幾組客戶，現在一天能有二三組就不錯了。把4月份的單子辦完，就可以好好休息一陣了。”北京東四環某中介經紀人小馬無奈地說。
《經濟參考報》記者3日從北京房地產交易管理網站上獲悉，五一期間，北京二手房交易跌入冰點，5月1日、2日的日均簽約量僅為211套，與4月日均簽約量1164套相比，降幅達82%。
來自北京市房地產交易管理網的數據還顯示，4月中旬新“國十條”出臺后，北京共有8個項目推出新的預售房，共2377套新房上市預售，截止到4月27日，僅售出1套。
“五一”期間，在位于管莊的某項目售樓處，看盤者寥寥無幾，售樓員也在閑聊。《經濟參考報》記者在采訪中了解到，這個項目剛剛在五一前開盤，推出了約300套房源，目前賣了不到100套。
“之前都是開盤就被搶光，現在政策調控太厲害，許多原來有意向的客戶都開始觀望了。”而對于25000元/平方米的均價，銷售人員表示，暫時不會調整，“開發商暫時不缺錢，也在觀望。”
21世紀不動產市場分析師齊凡告訴《經濟參考報》記者，歷年來的大、小長假，樓市成交量都是很低的，所以光看假期的成交量沒有太多參考價值。“新政給樓市帶來的影響，關鍵還要看五一之后，現在的情況并不樂觀，下半年的情況會越來越糟。”
不只是北京，樓市降溫政策的接連出臺，也使得深圳的購房情緒由之前的一路高漲瞬間降至嚴重觀望。據深圳市房地產信息網的監測統計顯示，5月1日，深圳僅成交26套新房住宅，5月2日僅成交7套新房住宅。樓市的冷清可見一斑。
《經濟參考報》記者在2010中國深圳(春季)房地產交易會現場看到，深圳本土開發商只有8家，參展樓盤僅14個，較之去年51個深圳專案參展，驟降七成多，創下史上最冷清紀錄。
“從4月下旬開始，北京許多地區二手房價出現松動。從目前的形勢看，這種勢頭還將持續一段時間，”齊凡預計，隨著調控趨緊及成交量的下滑，北京二手房價格將率先下跌，大約在2至3個月后，新房房價將開始松動。
中原地產則預計，5月份，北京商品房成交量有可能出現明顯下跌，跌幅或超過5成，而價格則因為5月開盤城區項目比例開始增加，開盤均價有可能繼續上漲，但是部分郊區項目必然開始下調價格，樓市調整的趨勢已經確立。
原因 地方版樓市新政扎堆出臺
開發商和購房者的雙重觀望，與中央和地方推出的新一輪樓市調控政策有著莫大的關系。
繼4月17日《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》下發之后，包括北京在內各地方已陸續出臺政策落實國務院相關通知精神。此外，深圳、上海等地也正在積極醞釀地方執行細則，業內人士預測，五一過后會有更多城市推出地方版樓市調控新政，樓市調整的壓力在進一步積聚。
4月30日，風傳已久的北京樓市新政終于落地。這份被稱為“京十一條”的通知明確要求，商業銀行根據風險狀況，暫停對購買第三套及以上住房，以及不能提供1年以上北京市納稅證明或社會保險繳納證明的非北京市居民發放貸款。自政策發布之日起，同一購房家庭只能新購買一套商品住房。
“鏈家地產”市場分析師張月認為，“京十一條”的短期打擊效應立竿見影，不但限制了投資需求，很多自住型需求也將被拒之門外，如果說此前的“國十一條”讓想買房的人不想買房了，那么此次細則就是讓想買房的人不能買房了。
SOHO中國董事長潘石屹認為，“同一購房家庭只能在本市新購一套住房”是一條嚴厲的政策。過去，在一個住房項目中多套購買的現象比較普遍，在全市范圍內購買多套的家庭就更多了。這條政策會使市場上對住房的需求迅速減少。
北京并非孤例。4月30日同一天，浙江省政府常務會議提出，對于商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的城市，商業銀行可以根據風險狀況暫停發放購買第三套及以上住房貸款。對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。
4月26日，廣州市政府常務會議也提出，要按照國發10號文精神，進一步加強和改進住房保障，重點在解決“夾心層”群體住房困難上取得突破，促進住房一、二、三級市場的均衡發展。要嚴格規范市場秩序，加大執法力度，嚴肅查處囤地、囤房、哄抬房價、規避政策等違法違規行為。
美聯物業全國研究中心認為，正是由于廣州政府做實保障性住房的供應，對房價起到平抑作用，也因此使廣州市的房價遠低于北京、上海、深圳等一線城市。
而早在4月23日，青島市就率先出臺調控細則。青島市提出，嚴格執行國務院要求的信貸政策。在稅收方面，青島要求對房地產企業開發的一般商品房的計稅毛利率由現行的15%調至20%；對房地產企業開發的非普通住宅(含別墅)和非住宅的土地增值稅預征率由現行的1%調至2%。
專家普遍認為，各地出臺的地方版調控細則是對“國十條”的具體細化和落實，對遏制房價過快上漲、打擊投機、保護合理購房需求將產生積極影響。
不過，也有分析稱，就全國而言，各城市之間的差異性非常大，一些城市可能沒有必要出臺新的更嚴厲的調控政策。
預測 開發商最多能挺6個月
在樓市調控政策頻頻出臺，觀望情緒濃重、成交量大幅下跌的背景下，預測房價下跌的聲音再次出現。
“下半年房價肯定會降，真正的拐點將出現在第三季度，今年深圳房價跌20%是合理的。”萬達集團高級經理王永勝在一次房地產論壇上做出了上述判斷。
而中原地產三級市場總監張大偉也認為，目前的市場狀況與2007年底非常接近，北京房價已經停漲，部分郊區房價5月可能下調超過10%至15%，50%的炒房客將在3個月內開始拋售二手房源，而年內房價有望整體下調30%。
對此，一位不愿具名的房地產開發商向《經濟參考報》表示：“天天喊打壓房地產，我們都被打慣了、打疲了，其實也不怕，手里不差錢，能扛得住。”在他看來，年內房價降30%的觀點太過悲觀。
由于去年以來樓市銷售空前火爆，開發商普遍回籠了大批資金，在調控面前他們多數選擇了觀望和等待。來自21世紀不動產的數據顯示，原本預計4月份北京有40個項目開盤，但截至4月27日拿了預售證的項目不足20個。
不過齊凡表示，這種觀望期不會持續太久，雖然開發商囤積的資金足可以讓他們應付半年以上的樓市僵持局面，但日益擴散的觀望氛圍和信貸不斷緊縮的消息，卻在一天天改變著開發商的心態。
“在調控政策的累加效應作用下，開發商很難再安靜地坐下去了。這種咬牙不降價的日子很快就會過去。相當一部分開發商，最多能挺住6個月，就不得不降價。”齊凡說。
房地產界知名人士、財經評論者杜猛認為，眼下必須打出一套包括貨幣政策、土地政策、稅收政策以及保障性住房政策在內的組合拳才能達到調控目的。
央行2日發布公告決定5月10日起上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，有關專家認為，這將給房地產行業帶來較大的負面影響，不過，更有影響力的措施則是加息。
“提高存款準備金率還不夠，還要通過多次加息增加所有購房人及開發商的成本，并且防止開發商將加息后增加的成本轉嫁到消費者身上。”上述專家告訴《經濟參考報》記者，只有出臺針對房地產行業的政策，才能使其政策打擊更準、更狠，否則惡性反彈只是時間問題。
來自WIND的數據顯示，在國內購房人的資金來源中，通過銀行按揭貸款購房的比例越來越高。2009年，全國商品住宅銷售3.815萬億元，當年居民戶中長期貸款高達1.588萬億元，有超過40%的購房資金來源于商業銀行信貸。一旦加息，房屋持有者的還貸壓力將增加。
“鏈家地產”市場研究部提供的專項調研數據顯示，歷年各次加息都能引發至少10%的業主售房。這對投機性購房需求將是一個有效的抑制。
中國社科院城市發展與環境研究所研究員牛鳳瑞指出，此番政策調控如果沒有明顯效果的話，中央或各地方政府還有可能出臺更加嚴厲的調控措施。這不僅取決于房地產市場本身，還取決于宏觀經濟走勢。 |