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住房和城鄉建設部13日召開電視電話會議，要求加快保障性住房建設，遏制部分城市房價過快上漲，公共租賃住房(以下簡稱公租房)建設是下一階段工作的重點，同一天，國土資源部將房地產調控納入“雙保行動”。
14日，國務院常務會議研究部署了遏制部分城市房價過快上漲的政策措施。業內專家認為，此舉意味著新一輪調控大幕已經拉開。在這個過程中，公租房或成為新一輪住房制度改革突破口，接下來，在包括公租房在內的保障房領域應著力強化政府的主體地位。
新一輪調控大幕拉開
14日，國家統計局公布了3月份房價數據，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.7%，漲幅創下自2005年7月對房價實施月度統計以來的最高水平。
國內一線城市更是迎來了房價新一輪上漲。有關統計顯示，3月份以來，北京、上海等地七成以上項目開盤價格同比翻番。二手房市場同樣火爆，根據北京市房地產交易管理網的數據統計，3月北京市二手住宅共成交25747宗，成交面積225萬平方米，環比分別上升201%和192%；日均成交831套，比上月每日增加526套。租賃方面成交25738宗，成交面積277萬平方米，環比分別上升67%和48%。
美聯物業全國研究中心在本月上旬即提示稱，“房價的上漲，可能會招引中央新一輪政策打壓。”
預言或許成真。13日，住房和城鄉建設部召開電視電話會議，要求加快保障性住房建設，遏制部分城市房價過快上漲。同一天，國土資源部將房地產調控納入“雙保行動”。“一定程度上，這可被視為新一輪調控的開始。”上海佑威房地產研究中心副主任陸騎麟表示。
有業內人士提出，目前兩部委透露出的政策信息表明，這樣的調控完全不同于2007年“疾風暴雨”式地直接遏制房價，而是比較“迂回”，即力促保障房建設，慢慢分流集中在商品住宅上的需求。
“加快保障性住房建設可以稀釋商品住宅的需求，長期來看這樣的調控會更有效果。”美聯物業全國研究中心主任徐楓說，就這個角度而言，商品房的需求會有所下降，長期來看也必然會對房價產生影響。
她進一步分析，調控的思路已經表現得很清晰，就是要增加多元化的住房供應結構，將來的一個發展方向可能會更接近新加坡或香港模式，保障性住房的供應量占住房總供應量的50%以上，這樣，商品房價格對整個房地產市場的影響將有所減弱，同時有利于解決民生問題。
14日，國務院常務會議指出，必須采取更為嚴格，更為有力的措施，堅決遏制部分城市房價過快上漲。會議確定了以下政策措施：抑制不合理住房需求；增加住房有效供給；加快保障性安居工程建議；加強市場監管。這標志著新一輪樓市調控大幕開啟。
公租房或成改革突破口
13日，住房和城鄉建設部相關負責人強調，各地要積極發展公共租賃住房和限價商品住房，加快解決中等偏下收入群體住房困難。公共租賃住房建設是下一階段工作的重點，今年供應要比去年明顯增加。要加強保障性住房管理和服務，嚴格建設標準，加強準入管理，強化管理服務，落實監管責任，同時要抓緊編制今后幾年保障性住房建設規劃，并向社會公布。
更早些時候，“國十一條”就明確規定各地應把公共租賃住房列入本地2010-2012年住房建設規劃。
“在某種意義上，公租房可能成為新一輪住房制度改革的突破口，或者說是‘二次房改’的開端。”徐楓說。
今年以來，部分城市明顯加緊推進公租房規劃和建設。北京市住建委相關負責人公開表示，建造公租房的土地將探索新模式，不再通過招拍掛的土地出讓方式出讓土地，而是通過“年租制”租賃土地，每年僅需支付一定的土地租金，降低土地成本。上海市有關負責人透露，將完善公共租賃房體系，在全市18個區縣建立起公租房體系。重慶市也宣布，今年重慶將啟動500萬平方米公租房建設，并于4月13日公示了《重慶市主城區公共租賃房專項規劃(草案)》，對6大片區公共租賃房進行規劃。
不過，陸騎麟提醒說，政策執行很重要，切實按照規劃指標進行建設，肯定會影響房價上漲預期。然而，此前就出現過將建好的限價商品房轉變成普通商品房出售的情況，因此在重點建設公租房的政策背景下，要警惕改變經濟適用房等其他住房被“變通”為公租房的現象出現。不僅如此，“部分地方‘開工不施工’現象還比較嚴重，所以，相關部門不僅要對開工量提出要求，還要關注竣工量。如果期待相應的政策能夠起到調控房地產市場的作用，這些都是不能忽視的重要因素。”
徐楓還提出，完善比較透明的分配體制，能夠讓相關各方充分參與和監督也是很重要的環節。
應著力強化政府主體地位
“政府可以通過多元化的配置方式建設包括公租房在內的保障性住房，但政府必須是引導者和主體參與者。”徐楓說。
以土地供應為例，國土資源部2010年3月10日下發《關于加強房地產用地供應和監管有關問題的通知》明確強調“確保保障性住房用地供應”。根據美聯物業全國研究中心的統計，不少城市在今年新增土地供應中已經強行捆綁了保障性住房的土地供應。
北京市國土資源局3月19日曾公開表示，在土地競買條例中將增加配建保障性房和承擔公益性設施建設，徐楓預測，在年內北京土地出讓的過程中，大多數地塊都會被捆綁保障性住房建設要求，“這就是政府起引導作用的表現”。
業內人士指出，如果能將用法律的形式固化政府的主體地位將會對房地產市場產生更為深遠的影響。
“兩會”期間，深化二次房改加快住房保障法立法的議案曾引起廣泛關注，議案提出“三種住房制度、三類供地方式和三支隊伍參與”，即，針對低收入人群的保障性住房制度、針對中等收入家庭的公共住房、公共租賃住房制度和針對高收入家庭的商品住房體制。而相應的三類供地方式也分別為：政府劃撥方式供地、“四定兩競”招標用地和商品房的“招拍掛”方式供地，“三支隊伍”則是政府和民間非營利公益性建房機構及建筑開發商共同參與。
分析人士認為，如果下一步將上述議案提升到立法層面，將改變國內房地產市場格局，保障性住房將從商品房市場分離出來，低收入及夾心層人群的住房需求將得到惠及。
破樓市困局尚需制度保障
國務院常務會議提出，鼓勵和引導民間資本進入保障性住房建設等領域，引起了房地產業內的高度關注。日前廣州市房管部門宣布，計劃年內投入45億元，開工建設300萬平方米保障房。北京、吉林此前也宣布將增加政策性用房的土地供應。
保障性住房面臨“四大危機”
經濟適用房是保障性住房的重要組成部分，近日，武漢大學經濟學博士張平石接受記者采訪時，用經濟適用房為代表的保障性住房面臨“四大危機”來進行概括。
變"補磚頭"為"補戶頭"能否防堵經適房弊病
既非完全市場化、又非完全政府保障、性質略帶模糊的經濟適用房，自推出之后便爭議不斷。尤其是去年一些城市出現違規搖號、出租、棄購等現象后，社會各界對經濟適用房的存廢之爭愈演激烈，一些專家學者也是眾說紛紜，莫衷一是。 |