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3月24日，在沈陽春季房交會上，售樓員向市民介紹樓盤信息。70多家房地產開發企業的102個樓盤參展，可銷售商品住宅25600套，而參展中介機構提供二手房源達6萬套。新華社發(楊新躍/攝) |
房子是這個年代永恒的主題，擁有一套屬于自己的房子成為許多人的重要奮斗目標之一。在兩會代表、委員的提案中，出現了比往年特殊的現象，即關于房地產市場的提案將近半數。而代表、委員們熱議的十大房地產問題之一是二手房交易問題。
房地產分析人士表示，北京進入二手房時代，二手房成交量超過一手房并且在樓市中占比重不斷增大。二手房因其地理位置較好，價格較新房更加容易接受，成為了許多人的第一選擇。
但是二手房買賣過程復雜，各個環節環環相扣。涉及的主體多，買方、賣方、中介方，方方都需謹慎。當準備要買房或者賣房的時候，都請自問一句，心里有數了嗎？
定金雖少，意義重大
買房頗有炒股之勢，購買時間不同價格可能相差好幾萬甚至十幾萬。
馬先生在中介公司的介紹下看好了一套150萬元100平米的二手房打算作為結婚的房子，他自覺眼疾手快地與房主何先生簽訂了《存量房屋買賣合同》、《北京市存量房買賣居間服務合同》以及上述兩份合同的《補充協議》，從法律上確定了房屋買賣。為避免夜長夢多，馬先生一放下簽合同的筆便支付給了房主何先生2萬元定金，第二天交付給中介公司居間服務費用3萬元。
根據合同約定，下一步應該是馬先生支付購房款，何先生協助辦理過戶手續。于是馬先生多次要支付購房款給何先生，未料何先生卻一再拒收亦不提過戶事宜。馬先生納了悶，之后只能在租住房屋中結了婚。他很苦惱，房價飛漲，如果放棄這套房子去買其他房子，那當時的150萬縮水了，現在只能買80平米的房子。馬先生一紙訴狀將何先生起訴至海淀法院要求何先生繼續履行《存量房屋買賣合同》以及《北京市存量房買賣居間服務合同》，交付涉案房屋，并且共同向房屋權屬登記部門申請辦理房屋權屬轉移登記手續。2010年1月法院做出了判決，支持了原告馬先生的訴訟請求。
法官釋法：馬先生和何先生之間的房屋買賣合同，系雙方當事人真實意思表示，且不違反有關法律規定，屬于有效合同。雙方均應按照約定，享有權利、履行義務。定金，是指當事人在合同訂立前或支付房款前由一方向另一方支付的金錢，其目的在于擔保合同債權的實現，債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。
法官提示：房價上漲過快時，易出現賣方將房賣與更高出價者導致違約的情況。這時買方有權選擇要求賣方繼續履行合同，也可以要求賣方承擔金錢形式的違約責任，即承擔雙倍返還定金或者支付違約金或者賠償損失等。買房時，積極約定定金條款有利于保障房屋買賣合同的順利履行。
裝修款代替購房款，有效？無效？
楊先生在中介公司的介紹下想購買李先生位于繁華區的一套住房，房屋的成交價款實際178萬，但是中介告訴楊先生如果在買賣中將房屋價款寫成88萬，將余款90萬寫成裝修款就可以少繳納稅款。因此雙方在簽訂《存量房屋買賣合同》以及《北京市存量房買賣居間服務合同》后，又簽訂了一份《裝修款補充協議》載明了裝修款代替一部分房款的內容。
后楊先生依照買房合同支付了定金以及首付款。但李先生的好朋友白先生也看上了這套房子，便執意以多5萬元的價格購買。李先生動了心決定賣房給白先生，便以和楊先生簽訂的《裝修款補充協議》中房屋價款約定內容規避了國家稅收管理規定，主張合同應屬無效，拒絕繼續履行。楊先生起訴李先生要求繼續履行房屋買賣合同。2010年1月法院判決支持了楊先生的訴訟請求。
法官釋法：依據合同法第五十二條關于合同無效的法定情形規定為：“有下列情形之一的，合同無效：......(五)違反法律、行政法規的強制性規定”。這里的“強制性規定”，是指效力性強制性規定。被告李先生所主張交易行為違反稅收相關管理規定，并不屬于效力禁止性規范，而是管理禁止性規范，故雙方所簽訂房屋買賣合同內容并不違反法律的規定，應屬合法有效，依法成立的合同受法律保護，對簽訂合同的各方當事人都具有約束力。
法官提示：當事人應本著誠實信用的原則進行房屋買賣，不能將購房款寫成裝修款以逃避國家稅收。國家近期二手房政策對此行為有一定規制，涉及貸款時，裝修款可能無法按照存量房貸款流程進行審批，這樣加大了資金不足的買房者辦成貸款的風險，從而嚴重影響了合同的履行、交易的穩定，對二手房市場發展也產生不良影響。
你的中介靠譜嗎？
宗先生最近被中介公司起訴了，很是苦惱，事情是這樣的：
他有一套閑置的房屋想要出售，與中介公司的經紀人小劉簽訂了《房屋出售委托合同》，約定由中介公司代理宗先生出售，并且排除其他委托人代理。中介公司向宗先生支付了定金3千元，約定如果在規定日期內未售出，定金不予退還。一個偶然的機會宗先生得知中介公司的小劉未取得房地產經紀人資格，但回想起在合同洽談時，小劉卻出示了載明“經紀人”字樣的名片，且對外亦稱其具有相應資格。宗先生對中介公司的誠信產生了質疑，立即向中介公司發出解除委托合同的通知，函稱中介公司存在違約行為故解除委托合同。
之后，宗先生自行將房屋以客觀的價格賣給了魏先生。這時，中介公司也與第三人簽訂了購房委托合同，并收取了定金。中介公司著了急，將宗先生訴至海淀法院認為其行為違反了委托合同的約定，要求解除合同、返還定金并且賠償違約金。法院判決宗先生返還中介公司定金3千元，駁回了中介公司其他訴訟請求。
法官釋法：居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同。委托人或者受托人可以隨時解除委托合同。房地產經紀人必須是經過考試、注冊并取得《房地產經紀人資格證書》的人員，中介公司從業人員小劉未取得《房地產經紀人資格證書》，對外以經紀人名義從事相關房地產經紀業務，上述違規行為足以使得宗先生失去對中介公司的信任進而解除雙方居間合同，故自通知到達中介公司之日，雙方居間合同關系即告解除。故中介公司稱宗先生違約，要求其雙倍返還定金并賠償損失的主張得不到法院的支持。
法官提示：人們在與中介公司簽訂合同時，應擦亮眼睛查看中介公司的資質以及經紀人的執業資格，避免因中介缺失此類資格對自己產生不利影響。當發現中介存在資質問題時，及時解除合同，同時規劃好房屋出售的下一步計劃，避免“賠了夫人又折兵”。 |