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經歷房價急升的2009年后，中央出臺了一系列房地產的調控政策以遏制房價“過快上漲”。但各種政策出臺已有數月，各地城市的房價仍舊高歌猛進，刷新歷史記錄。近日在城市觀點論壇成都行研討會上，為何政策提出后屢屢得不到顯著效果，如何保證政策落實，成為研討會討論的熱點。金科地產副總裁李戰洪在本次論壇上戲謔：“每次調控后，房價都像壓縮彈簧一樣，事后反彈到另一個新高度”，的確值得反思。
二三線城市房價將穩步上漲
“高房價在成都一再被蝸居一族聲討，但成都出現單價破四萬的樓盤和北京四環以內房價普遍達四萬的樓盤不一樣。”成都商報房產部主任蔡軍在研討會上表示，3月底，成都有一個樓盤譽峰，單價破四萬，這在成都房產界是一個轟動性的新聞，但四萬元里面含了1.6萬元的裝修。成都目前房價上了四萬的主要是高層電梯公寓，一戶帶一個游泳池。蔡軍認為，這個報道有一點誤導成都市場了，實際上成都市場現在的價格7000元左右。
洲聯集團規劃景觀公司副總經理胡之平表示，二三線城市將來的房價一定是穩步上漲。根據中原地產報告，2009年十大標桿房企在一線城市的土地儲備共計4100萬平方米，在其他城市土地儲備量達到了17479萬平方米，二三線城市占土地儲備比重高達81%。其中，綠城的二線城市土地儲備所占自身總儲備的比重最高，達到95%。而行業老大萬科，去年新獲項目44個，規劃建面約1036萬平方米，其中二三線城市占比超90%，今年新增項目八個，全部都在二三線城市，其中六個在珠三角的佛山、中山等地。而《2010年中國房地產企業第一季度銷售TOP20排行榜》也顯示，在一線城市房價泡沫越來越明顯的情況下，二三線城市的已經成為大型房企的重要戰場。
中國指數研究院的數據顯示，從去年10月份開始，隨著傳統供應旺季的來臨，全國各地的城市土地市場開始分化。報告指出，由于土地市場表現過熱，上海、北京、深圳、廣州等城市從10月份開始紛紛縮減土地供應。據悉，直到去年12月底，廣州亞運城項目推出后，才突破了2009年2.5平方公里的計劃土地供應量。由于受到供應的影響，一線城市成交量呈現下降的趨勢，但以南京、天津、成都為代表的二三線城市，不僅完成了全年的土地儲備計劃，同時城市土地成交量不斷上升。
高端住宅房價愈演愈烈
“盡管官方數據顯示，土地價格在房價當中的占比是23%，但是地價成本的上升是不可否認的事實，北京每平方米的土地交易價格已經達到一萬元，今年兩會之后又出了幾個地王，所以今年一季度的交易價格會更高。”清華大學經濟管理學院博士杜麗虹在論壇上表示，流動性推動地價的上漲和投資人對高端住宅的旺盛需求，吸引了越帶越多的企業向高端化轉型。目前地價和房價都呈現上漲趨勢，高端住宅價格的波動性開始加劇。“世界各國的經驗都表明，高端住宅相對于普通住宅，價格都有更明顯的波動性，因此在經濟低谷當中，高端住宅受到的沖擊也必然更大。”杜麗虹表示，如果選擇了更多的高端項目，會提高利潤率，但是高端品牌對資本金會有更大的占有額，擴張速度會更慢。
針對目前越來越多的開發商在保證一定擴張規模的時候，更多的是選擇利潤高但是周轉率低的高端項目來開發，杜麗虹依舊持警示性的意見“高端化的步伐越快，整體的財務杠桿就越低，如果不保證當前的財務結構，那就意味著會達到25%的超速擴張，而且高端項目擴張越快，高端的比重越高，潛在的風險就越大。”對此，四川置信集團董事長唐名璉則表示，無論是進入高端市場或者是大眾化市場，無論是短期也好長期也好，對房地產企業來說，本能就是追求利潤最大化。
好市場也有“癌癥”
“中國住房房價一直呈上升態勢，這一次是高房價引發的新一輪調控”，建設部政策研究中心副主任王玨林認為，市場雖好，但問題不少，房價漲幅太快是這次調控的最主要原因之一。“我問一些開發商盈利及虧損情況，他們只告訴我一句話，我沒有賠只有賺，只有賺多少的問題，”因此，王玨林認為，一個好的市場并不等于一個健康的市場，高房價帶來的后果是泡沫和最終失去的市場。
王玨林的基本判斷是，更多的消費者已經遠離了房地產市場，過去很多家庭想買房想看房，想做房的夢，現在不想做了，也沒辦法看了，因為價格太高了，大家都接受不了。對于目前國內房地產市場的發展個調控，王玨林認為：“我國的房地產市場目前還處于初級發展階段，市場還不全面，還不完善，還在建立和完善之中。因為對市場中的房價政府干預不了，從來也沒有干預。但是政府調整市場的手段只有三樣：土地、經營、稅收的規劃，用這種手段調控是屬于按照市場的規律來調整，并沒有違背市場的規律。”在王玨林看來，這一次的調控的重點一個是增加土地供應量，一個是解決市場的問題。面對目前越調控房價越漲的尷尬，王玨林坦言，更多是因為之前很多政策執行不到位使然。“現在大家觀望的還是政策繼續，所以市場看政策，政府看政策，消費者都在看政策的變化，所以保持政策的連續性和穩定性非常重要。”王玨林認為，只有政策執行到位，而且用各種措施來解決市場供應的問題，相信房價不會越來越高，會平穩發展。王玨林為解決政策效果歸結為三個關鍵點，“一是要有政策，政策要配套，不管是部門的還是地方的，都按照國務院的要求來出臺政策。第二要執行力到位，就是說話要算數，不能說了不算。第三，市場的供應量要增大。”盡管房地產問題似乎不少，但王玨林堅稱，“房地產業的支柱產業地位不會轉變，現在的發展階段，房地產業、房地產市場對于拉動鋼鐵、建材、家居等產業舉足輕重，對于金融業的穩定發展至關重要，這次調控是要把房地產的癌癥治好，保持房地產健康穩定地發展”。
政策將趨正常化
“2010年的宏觀政策有一個非常重要的基調，就是從2009年的非常時期的非常政策，要平穩地過渡到正常時期的正常政策，這里有一個正常化的過程。”國務院發展研究中心金融研究所副所長、中國銀行業協會首席經濟學家巴曙松在觀點城市論壇成都行上表示，2009年的政策出現了幾個“異常之處”，導致市場的巨大變化的和超常規發展。巴曙松認為第一的異常之處是地方政府投融資平臺帶動了城市化基礎設施建設。第二是9.59萬億的信貸高速增長。第三則是房地產出乎意料的大幅上漲。而恰巧是這三塊在應對09年金融危機里面，都發揮了巨大的積極作用。巴曙松在談到信貸“正常化”的時候表示，今年第一季度很可能就是緊縮最強的季度，如果二季度超越的話，有可能會延續到三季度。
談到房地產市場“正常化”的任務，巴曙松稱，希望今年開發商可以擺正心態，應重點把握一下城鎮化機遇。中央目前在加大對城鎮化的部署力度，“到底中國這樣一個土地稀缺的地方，該走大城市的道路，還是小城市的道路，走哪一個路徑比較好？現在看來在領導方向有一個初步的確定，就是以大帶小。或者說大城市工作小城市生活，這個模式的可能性最大。”在談及城鎮化的模式時，巴曙松如是表示。“在城鎮化過程中對房地產影響方面有幾個方面值得關注，第一城市化的路徑是怎么布局的，第二區域發展格局，第三取決于戶籍制度試點的進展。”巴曙松歸結了開發商在城鎮化加速進程中應該留意的問題。巴曙松認為，目前有許多開發商已經嗅到在城鎮化進程中二三線城市的開發潛力，繼而涌入小城市掘金。 |