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“地段決定價(jià)格”的樓市規(guī)則在北京被顛覆。據(jù)媒體報(bào)道，近期，北京首次出現(xiàn)遠(yuǎn)郊區(qū)新房?jī)r(jià)格超過城區(qū)次新房的現(xiàn)象。
據(jù)北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，3月底開盤的項(xiàng)目中，處于北京東郊的通州區(qū)部分商品房單價(jià)已經(jīng)接近3萬(wàn)元。而東三環(huán)、南二環(huán)等內(nèi)城區(qū)不少二手房單價(jià)徘徊在兩萬(wàn)元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上郊區(qū)新盤價(jià)格。房?jī)r(jià)倒掛問題引起了網(wǎng)友的熱烈討論。
“北京通州的目標(biāo)是趕超上海浦東”
2010年初春通州新城規(guī)劃的出臺(tái)，帶來(lái)了通州區(qū)房?jī)r(jià)的飆漲。有開發(fā)商公開表示，通州未來(lái)的目標(biāo)是趕超上海浦東，“這不是沒有可能的事情，只是時(shí)間問題”。每平方米2萬(wàn)元左右的新盤定價(jià)，也意味著，通州區(qū)的房?jī)r(jià)在10年間飆升了近10倍。
郊區(qū)、城區(qū)房?jī)r(jià)倒掛原因何在？據(jù)媒體報(bào)道，中國(guó)社科院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場(chǎng)研究室主任曹建海認(rèn)為，城郊區(qū)房?jī)r(jià)倒掛是不正常的現(xiàn)象。目前北京高房?jī)r(jià)是人為“制造”出來(lái)的繁榮。
曹建海指出，城區(qū)次新房由于首付比例高，貸款相對(duì)復(fù)雜，而且有不少交易要求一次性付款，難獲投機(jī)者的青睞。而在目前較寬松的信貸政策下，有大量新房入市的郊區(qū)，自然吸引投機(jī)者蜂擁而至。
諸多現(xiàn)象可資佐證：目前有大量房地產(chǎn)商和炒房者到中小城市或是農(nóng)村，用未在城市買過商品房的人的名義購(gòu)房；同時(shí)，目前90%以上的購(gòu)房人提供的收入證明可能存在水分；由于很多購(gòu)房合同面簽改為代簽，相當(dāng)多銀行在放貸前甚至沒有見過購(gòu)房人。
中國(guó)人民銀行營(yíng)業(yè)管理部近期發(fā)布的報(bào)告顯示，今年一季度，北京有購(gòu)房需求的居民中，投資性購(gòu)房居民占比達(dá)到了23.1%，創(chuàng)近兩年以來(lái)的新高。作為最基本的民生產(chǎn)品，房地產(chǎn)已成為地方政府、開發(fā)商和公眾最重要的投資工具，“全民炒房”之勢(shì)業(yè)已顯露。
“不合理按揭制度使然”
博友“童大煥”認(rèn)為，房?jī)r(jià)倒掛最有力的解釋只有一個(gè)：就是不合理的商品房按揭制度逼得大量購(gòu)房者不得不購(gòu)買開發(fā)商的新盤，從而導(dǎo)致郊區(qū)新盤的價(jià)格與城區(qū)新盤價(jià)格出現(xiàn)嚴(yán)重倒掛。
以北京CBD核心地帶附近的西大望路一帶為例，這一帶的次新房?jī)r(jià)格一般在26000元/平方米左右單價(jià)，但銀行按揭時(shí)最高只能評(píng)估到20000元/平方米；而新房?jī)r(jià)格則不低于35000元/平方米。以購(gòu)買100平方米住宅為例，次新房評(píng)估價(jià)的80%貸款，則最高只能貸到2萬(wàn)元/平方米×100平方米×80%=160萬(wàn)元，則購(gòu)買100平方米單價(jià)26000元的次新房需要100萬(wàn)元以上“首付”；而購(gòu)買35000元/平方米的新房則無(wú)需另行評(píng)估，只需按開發(fā)商的開價(jià)，付3.5萬(wàn)×100平方米×20%=70萬(wàn)元首付。
70萬(wàn)元首付對(duì)于許多購(gòu)房者來(lái)說，仍然是不可承受之重，因此他們?cè)僖淮伟涯抗廪D(zhuǎn)向了郊區(qū)。100平方米、28000元單價(jià)的郊區(qū)新房，購(gòu)房者的現(xiàn)金支出只需首付款56萬(wàn)元。
此外，由于稅費(fèi)制度收緊，購(gòu)買次新房的營(yíng)業(yè)稅、中介費(fèi)等，需要比購(gòu)買新房平均多出5個(gè)左右百分點(diǎn)，每200萬(wàn)元的住房，又要多出近10萬(wàn)元現(xiàn)金。進(jìn)一步導(dǎo)致購(gòu)買次新房的現(xiàn)金要求比購(gòu)買新房高得多。
“城里沒有地可炒了，那么炒郊區(qū)吧”
新浪網(wǎng)友“祝捷”說，稀缺性是公眾一致公認(rèn)的高房?jī)r(jià)主因，那么倒掛是否說明城區(qū)的地不如通州這樣的郊區(qū)的地稀缺呢？城里的地越來(lái)越少是不爭(zhēng)的事實(shí)。之所以爆炒通州答案正是通州還不稀缺，有供應(yīng)所以才要聯(lián)手炒高。
土地財(cái)政下只有賣地地方政府才有收入，土地財(cái)政是高房?jī)r(jià)第一推手。同樣只有賣地，開發(fā)商才有面粉去做膨化面包。于是城里面沒有什么地可炒的了，那么炒郊區(qū)吧。 |