|
 |
|
新華社發(fā) | 溫州炒房團如今已被“神化”為中國樓市的一支能呼風(fēng)喚雨、叱咤風(fēng)云的“妖魔化”人群。參與者成千上萬，人群來自各行各業(yè)，三教九流、男女老少皆有，其中“太太炒房團”名聲最響亮。實際上炒房團的“精銳部隊”是一批來自企業(yè)的老板，他們也是“太太炒房團”的后臺老板。據(jù)《經(jīng)濟參考報》記者調(diào)查，炒房團中一些人是散兵游勇的散戶，一些人是專業(yè)操作大戶，更有一些人是不露聲色的領(lǐng)軍人物。
“緊縮對溫州人影響不大！”
資深業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，溫州炒房團人士對國家的政策看得透，深知每次調(diào)控是暫時的，而中央與地方的博弈是永恒的，有博弈就有縫隙。他們摸到了“調(diào)與漲”的奧秘，掌握到“調(diào)漲不調(diào)跌”、“越調(diào)越漲”、“調(diào)后報復(fù)漲”等規(guī)律，經(jīng)過十多年在房地產(chǎn)市場的“摸爬滾打”，發(fā)現(xiàn)每次宏觀調(diào)控的結(jié)局都是這樣。因此，從某種意義上講，當(dāng)前宏觀調(diào)控對溫州人作用有限。
當(dāng)“國4條”、“國11條”、存款準(zhǔn)備金上調(diào)、銀行貸款“內(nèi)緊外松”等一系列宏觀緊縮政策“高氣壓”一步步降到溫州后，溫州炒房團仍然陣腳不亂。徐女士是溫州炒房大軍一員大將，有近十年的“炒齡”，每年瀟灑炒房五、六套。她貌似輕松地對記者說：“金融緊縮政策對溫州人影響不大！”理由是，溫州人太有錢，經(jīng)得起，頂?shù)米 ?BR> 據(jù)中國銀行溫州市中心支行介紹，2009年，溫州人從國內(nèi)外匯入溫州的資金高達(dá)2.5萬多億元，匯出資金2.2萬億元，留在溫州尚有近3千億元。據(jù)該支行及有關(guān)金融專家介紹，目前溫州民間流動資金高達(dá)6000億元，這筆巨額資金是溫州人承受緊縮政策的一大支撐。方女士分析說，"“如果受緊縮影響，一套每平方米3萬元的房子若降2000元算是了不得了，140平方米的房子少下28萬元，但對買不起的人來說，剩余392萬元的房價仍是個天文數(shù)字，買不起的照樣買不起。而對我們這些有錢人來說沒多大影響，二套房首付加10%也就多40來萬元，無所謂，扛得起。”
事實正是這樣。今年1月下旬，溫州市郊區(qū)“同人欣園”和“鉑金府邸”兩個樓盤相繼開盤，每平方米分別為23000元和42000元。“同人欣園”不惜抬高“入場”門檻，要求打入“誠意金”160萬元，為全國天價，結(jié)果這兩個樓盤的爭購者還是多得打破頭。
徐女士介紹說，市郊區(qū)南塘街6號地塊是拆遷房，一些拆遷戶將分到的房子拿出去交易，一套178平方米的房子每平方米賣價42000元。購買安置房是不能辦按揭貸款，必須一次性付清，結(jié)果幾十套房子依然被搶購一空。
溫州炒房團中有一支鮮為人知但能量超大的人群，那就是人數(shù)眾多、腰纏萬貫的華僑。目前在海外的溫州商人多達(dá)60多萬人。據(jù)許多炒房團人員稱，這些華僑的購房、炒房量占整個溫州購房團人群50%以上。在法國做服裝貿(mào)易的年輕女士胡小潔就是其中一員，她“下手”著實驚人，商鋪整排整排通吃，住宅一買就是半幢樓。她說，“1歐元兌10元人民幣，300萬元人民幣的房子只要30萬元歐元，再貴的房子也便宜，我們不需要銀行按揭，全部一次性付清”。在她看來，國家金融緊縮政策的確“挨不著、調(diào)不到”。
記者了解到，在當(dāng)前緊縮氣候下，在溫州分別從事傳統(tǒng)制造業(yè)的唐先生和田先生等一批炒房巨頭或領(lǐng)軍人物依然 “很自信”，表示“不怕緊縮不怕惜貸”。過去他們是利用個人、企業(yè)及銀行的資金炒房，總量幾千萬、個把億。現(xiàn)在“玩”大了，他們憑借在本行業(yè)良好的信譽、高超的操盤能力和影響力，善于整合本行業(yè)上、中、下游整個產(chǎn)業(yè)鏈的巨額社會資金投入炒房，出手高達(dá)十多億，其實力驚人。他們說，“我們現(xiàn)在主要靠的是企業(yè)、社會和行業(yè)的海量資金，有銀行資金更好，沒有照樣投資購房”。
深知炒房大腕心態(tài)的業(yè)內(nèi)資深人士、溫州天浩置業(yè)有限公司總經(jīng)理陳鴻分析道：溫州人對政策的“抗壓性”很強，每次都不怕政策調(diào)整。他們涉足房地產(chǎn)市場起步早，經(jīng)驗豐富，嗅覺靈敏，站位高，眼力準(zhǔn)，膽子大，下手狠，又往往抱團出擊，成功率高。現(xiàn)在，炒房資金像滾雪球，資本很充裕，投入房市的資金耗得起。當(dāng)前，他們把手中的房子稱為“抓了一群小豬崽，慢慢養(yǎng)”，有雄厚的實力作支撐。
全國房市看溫州
三天后，開發(fā)商致電唐先生，要求收回38套豪宅，愿以全價回購。這意味著唐先生三天之內(nèi)輕松賺走500萬元。但他自有長遠(yuǎn)眼光，說啥也不肯退。結(jié)果一平方米9000多元的房價，三個月后暴漲到3萬多元，現(xiàn)在每天還在瘋漲。有人估算，三個月中，他賺到的是一筆天文數(shù)字。
近期，海南樓市幾近瘋狂。“國際旅游度假島”、“博彩業(yè)”等“大賣點”逃不了政策敏感性強、動作迅猛的溫州炒房團的眼光，一批人聞風(fēng)捷足先登。
2009年10月1日，唐先生與一幫溫州人去海南“旅游”，目標(biāo)鎖定號稱“比肩世界著名旅游度假勝地、打造一個365天度假新國度”的清水灣豪華樓盤。他們一口氣“團購”了60多套豪宅，唐先生等各分一套。但他不滿足，第二天偷偷去看這方與大海、藍(lán)天、沙灘作伴的“上層國度”。售樓小姐告知，還剩38套房源。唐先生二話不說，當(dāng)場刷卡首付1千萬元，以85折的“團購”統(tǒng)統(tǒng)吃下，然后心滿意足地跟團旅游。
三天后，開發(fā)商致電唐先生，要求收回38套豪宅，愿以全價回購。這意味著唐先生三天之內(nèi)輕松賺走500萬元。但他自有長遠(yuǎn)眼光，說啥也不肯退。結(jié)果一平方米9000多元的房價，三個月后暴漲到3萬多元，現(xiàn)在每天還在瘋漲。有人估算，三個月中，他賺到的是一筆天文數(shù)字。
據(jù)了解，在國家出臺房地產(chǎn)一系列宏觀調(diào)控政策的壓力下，溫州炒房團仍看好海南的樓盤。唐先生等人認(rèn)為，目前海南的房價雖然已在很高的高位上，但還會漲，一直漲到國家停止海南開發(fā)、漲到國家終止扶持海南的政策為止。
目前，溫州炒房團多數(shù)人持幣觀望。但是，從總體和長遠(yuǎn)來說，他們對中國房市始終抱有很大的信心。在他們看來，中國目前只有城市化程度40%左右，而歐美發(fā)達(dá)國家已高達(dá)80%左右，中國還要走很長時間的路。城市化的硬條件之一是土地，現(xiàn)實狀況是土地供應(yīng)量越來越少，需求量越來越大。再說，房地產(chǎn)業(yè)在GDP的比重高，又拉動數(shù)十個相關(guān)產(chǎn)業(yè)，帶動成千上萬人就業(yè)，它也是中國金融業(yè)的“搖錢樹”。因此，這棵中國經(jīng)濟的“常青樹”不會枯萎。
溫州甌海房地產(chǎn)開發(fā)總公司董事長兼總經(jīng)理諸云波認(rèn)為，溫州炒房團充足的信心還來自他們把房地產(chǎn)的“溫州模式”“移植”到外地嘗到了甜頭。諸云波是溫州房地產(chǎn)業(yè)的先行者，他說，溫州人在全國最早接受房地產(chǎn)業(yè)的洗禮。從上世紀(jì)80年代初起，溫州人就涉足房地產(chǎn)業(yè)，在全國最早試水“集資聯(lián)建”、“公助私建”、“營造農(nóng)民城”等，這些建房模式都是產(chǎn)權(quán)私有，是中國房地產(chǎn)市場的萌芽。80年代中期，溫州人通過舊城改造，又在全國率先實行城市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)。這位溫州房市見證人對20多年來溫州的房價升漲如數(shù)家珍：以市區(qū)一級地段人民路為例，1988年每平方米800元，2009年為25000元，年年攀升從未跌降，21年共漲了30倍，平均每年漲幅17.8%(遞增)。
諸云波說，溫州炒房團結(jié)合親身經(jīng)歷從溫州看外地，每個人都直觀地作出毫不動搖的判斷：外地房價真便宜，早買、快買、多買！溫州的昨天就是它的今天，溫州的今天就是它的明天。由此，他們毫不猶豫地把“溫州模式”移植到外地，從而頻頻得手，屢試不爽。
溫州“太太購房團”團長羅夏蘭在溫州當(dāng)?shù)丶巴獾胤慨a(chǎn)開發(fā)商中享有較高的知名度，七八年來，她帶的“太太購房團”不下數(shù)千人。應(yīng)各地房地產(chǎn)開發(fā)商邀請，一出團就是四五十人，有時一周要帶兩批團。“金融危機后我更忙。”她說。在她看來，上海、杭州、溫州等地樓市人氣旺，交易量大，是中國樓市的“風(fēng)圈”，她告知，眾多溫州人都在瞪大眼睛瞄準(zhǔn)上海好幾個頂級樓盤。
“房價低了，得利可能會更多”
方女士說：“這么高的房價，公務(wù)員、工薪階層和平民百姓幾代人都買不起，這不是好事。從炒房角度上講，也不希望高房價。房價高，手中100萬元只能購一套房，甚至購不了一套，而房價低了，就可購兩套，得利可能會更多。”
對近年來全國各地房價一路“高歌猛進”，溫州多位炒房團成員表示“不希望這樣”。
羅夏蘭說：“我雖是‘炒房團’團長，但我的心愿也與千千萬萬個老百姓一樣，希望房價下跌，不希望飛漲。中國的房價要穩(wěn)定了，不能再暴升暴漲了。”
一些從事制造業(yè)的“炒房巨頭”們說，“我們之所以把大量資本投向房地產(chǎn)，一個重要原因是，近年來，制造業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)比較效益懸殊巨大，炒房比做產(chǎn)業(yè)強多了。辦企業(yè)累半死卻不賺錢，利潤率只有1%至3%，只能勉強發(fā)員工工資。而開發(fā)建房、投資炒房輕松得利，利潤巨大。我們對實業(yè)情有獨鐘，希望把企業(yè)做強做大做優(yōu)，希望國家調(diào)控好房地產(chǎn)，使之規(guī)范健康發(fā)展。”
有關(guān)業(yè)內(nèi)人士表示，應(yīng)該正確解讀國家宏觀緊縮政策。從總體說，國家對房地產(chǎn)還是實施鼓勵性政策，按照十七大精神還是鼓勵人民群眾不斷增加財產(chǎn)性收入，目前適當(dāng)調(diào)整政策不足為奇，隔一兩年都要“調(diào)”一下，這對局部市場和局部地區(qū)可能會產(chǎn)生立竿見影的作用，但這只是暫時的，這種政策對東南部有錢的地區(qū)可能達(dá)不到調(diào)控的目的，這就像開車一樣，只是油給多給少的問題，但車子已上高速公路，方向已設(shè)定，車子總要前進。
陳鴻建議，希望地方與中央少一些博弈，多點執(zhí)行。希望國家在土地出讓政策上不要“一刀切”。東部與中西部、南部與北部的省情不同，經(jīng)濟發(fā)展不平衡，土地出讓政策應(yīng)有所區(qū)別，調(diào)控政策也應(yīng)有所區(qū)別。
諸云波等人認(rèn)為，高地價是拉動高房價的主導(dǎo)力量，為了遏止高房價，建議政府先限房價再賣地價。比如限定一個樓盤的房價為每平方米2萬元，在這封頂框架下再拍賣地價，不是誰出價高賣給誰，而是誰家的綜合方案最好就賣給誰。
諸云波等人還建議，國家成立房地產(chǎn)投資監(jiān)管中心，其職責(zé)主要監(jiān)管征收土地增值稅等問題。按國家稅收有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)利潤達(dá)到20%以上，要交納土地增值稅。但是，目前全國一些地方普遍存在一些房地產(chǎn)開發(fā)商虛報原材料及價格，夸大成本等現(xiàn)象，以此“壓縮”利潤，導(dǎo)致土地增值稅漏收甚至零征收，使國家流失了相當(dāng)?shù)亩愒础ＶT云波指出，房地產(chǎn)業(yè)原材料等成本比較專業(yè)，構(gòu)成因素也較復(fù)雜，稅務(wù)部門力所難及，由房地產(chǎn)投資監(jiān)管中心實行監(jiān)管可有效解決土地增值稅的征收問題。
李慶云：“一疏一堵”抑制炒房
“我反對炒房，應(yīng)該抑制投資投機性購房。”北京大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院教授李慶云對《經(jīng)濟參考報》表示，炒房的行為首先會炒高房價，使得房價不斷飆升，以至于脫離了人們的購買力，致使更多的人買不起房子。炒房的代價最后只會由購買自住型住房的消費者承擔(dān)。
郭松海：打擊炒房須增加住房持有成本
針對來自溫州和山西的游資大舉進入樓市，囤房并且炒房的行為，山東經(jīng)濟學(xué)院房地產(chǎn)研究所所長郭松海認(rèn)為其具有合理性，但帶來的影響非常不好。 |