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調(diào)控政策的震懾力不僅僅波及“地王”。
在退地“地王”們黯然神傷時，更多的房企已經(jīng)越來越清醒地意識到政府“打擊囤地”所釋放的政策信號。
2月9日，有消息說，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部等九部委牽頭，被譽為中國有史以來規(guī)模最大、覆蓋最廣的針對房地產(chǎn)調(diào)控政策落實情況的督查工作，正在以最快的速度展開。
業(yè)內(nèi)人士分析，“地王”頻被收回，固然有自身資金短板等原因，但更多還是因不看好市場前景而主動選擇放棄。有關(guān)專家預(yù)測，春節(jié)過后，多數(shù)房企將調(diào)整此前的戰(zhàn)略規(guī)劃，在拿地速度、拿地總額、新開工面積、開工進度等方面都將采取整體收縮戰(zhàn)略，調(diào)控政策效果將在3月份有較為明顯的顯現(xiàn)。而在逐漸深入的政策調(diào)整中，小型房企的日子會越來越艱難，新一輪行業(yè)調(diào)整或在所難免。
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資料照片 | 聚焦 1
地王頻被收回為哪般
風(fēng)光一時的“地王”們最近頻頻遭遇被收回的尷尬。
北京大龍地產(chǎn)2009年競得的順義區(qū)地塊被收回之后，招商地產(chǎn)和九龍倉集團在2007年共同拍得的南京市仙林湖地塊的“陳年舊賬”也被翻了出來。南京市國土資源局日前宣布，由于兩公司未按規(guī)定在2008年2月18日前繳納首期成交價款并簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》，取消其競得資格，并沒收競買保證金。
在廣州，因為一直沒有繳納地價款，2008年以41億元高價拍得絹麻廠地塊的恒大地產(chǎn)，也正面臨著土地被收回，1.3億元保證金被沒收的危險。
據(jù)透露，今年以來，國土部土地利用司接連公布了去年9宗“地王”的出讓詳情，信息包括了土地出讓金的繳款期限、開工竣工日期等多項約束性指標，明確表露出國家打擊開發(fā)商“囤地”的堅定決心。
業(yè)內(nèi)人士普遍認為，收回“地王”事件傳遞出國家清理閑置土地、調(diào)控房地產(chǎn)市場的強烈信號。
此外，對于資金雄厚的企業(yè)，“地王”被收回更多地是企業(yè)因為不看好市場前景而主動選擇放棄的結(jié)果。東方證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師楊國華指出，市場是動態(tài)的，過高的房價預(yù)期一旦遇到市場變化，必將承擔(dān)較大的風(fēng)險。在這種情況下，放棄保證金反而能夠減小土地開發(fā)的風(fēng)險。
國土資源部土地利用管理司有關(guān)負責(zé)人表示，開發(fā)商在土地出讓中的報價，既包含對未來的市場預(yù)期，也包含自身應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任。然而正如北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強所說，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在拍地時抱有賭博的心態(tài)，賭房價在未來的非理性上漲，賭政府對土地的管理不會動真格，正是在這種非理性的預(yù)期下，出現(xiàn)了“地王”的反面例子。
分析人士還指出，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，外部政策環(huán)境的變化掩蓋不了其自身存在的問題。
“沒有繳納地價款”——上述看上去財大氣粗的“地王”們無一例外地栽在了“錢”字上。陳國強說，資金方面的問題，大龍是最典型的，它本身是不具備拍地王的資金實力，而且也沒有開發(fā)高端別墅項目的專業(yè)經(jīng)驗。
大龍地產(chǎn)從競得北京順義區(qū)天竺22號地開始，其地價款支付能力便受到不斷質(zhì)疑。到1月22日，大龍地產(chǎn)因為欠繳地價款而被暫停在北京市土地交易市場新土地出讓交易活動的資格，再到2月1日被收回土地、沒收保證金，其資金鏈缺口問題暴露無遺。
2009年以來，隨著國家實行寬松的貨幣政策和調(diào)低普通商品住房項目投資的最低資本金，企業(yè)的資金變得相對充裕，這讓一些資金實力原本不足的房地產(chǎn)企業(yè)敢于上演“蛇吞象”。
聚焦 2 房企戰(zhàn)略收縮幾乎成定局
“春節(jié)過后，公司將會重新調(diào)整去年底擬定的新開工面積規(guī)劃，開工進度、速度都可能進行重新調(diào)整，拿地速度和拿地總額也會適當控制，公司戰(zhàn)略整體都將趨于收縮。”國內(nèi)某知名房地產(chǎn)公司資深人士廖先生對《經(jīng)濟參考報》透露說。
繼去年底一系列針對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策密集出臺之后，今年年初，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》再次加快了調(diào)控的步伐，這份被稱作“國十一條”的通知涉及土地、信貸、稅收、行政監(jiān)督等多種手段的調(diào)控措施。
隨后，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部等九部委牽頭，開始針對房地產(chǎn)調(diào)控政策落實情況進行督查，內(nèi)容涵蓋抑制投機性購房、房地產(chǎn)交易秩序的整頓、土地出讓制度的完善、保障性住房政策落實的力度等各方面，幾乎所有重點城市和省區(qū)都被列入名單。
“一系列密集調(diào)控措施出臺之前，公司對未來的預(yù)期還是比較樂觀的，但今年新開樓盤一個月內(nèi)只能賣出去30%至40%，這對公司整體戰(zhàn)略規(guī)劃肯定是有影響的。”業(yè)界資深人士廖先生說。他同時預(yù)測，今年3月份后，一系列調(diào)控政策對地王的出現(xiàn)速度、地王地價款總額、溢價比例等方面的影響將表現(xiàn)得比較明顯。
畢竟，“企業(yè)拿地都是基于對市場的判斷，這是一個投資行為，企業(yè)應(yīng)該基于對市場理性的判斷和數(shù)據(jù)的分析，考慮得更全面，超過承受能力就不拿地。”北京天鴻寶業(yè)房地產(chǎn)股份有限公司財務(wù)部經(jīng)理李民說。
有消息披露，國土資源部要求省級國土資源行政主管部門在2010年2月底前，將各省土地供應(yīng)和開發(fā)利用情況上報國土資源部；同時要求各派駐地方的國家土地督察局將土地供應(yīng)開發(fā)利用情況作為督察重點，督促各地及時上傳土地供應(yīng)和開發(fā)利用信息。
因此，目前房企不僅要受到“開發(fā)商拿地分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年、首次繳款比例不得低于全部出讓款的50%”政策的限制，而且還要正視有關(guān)部門“對土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用”的決心。
業(yè)內(nèi)人士表示，“長期來看，這對公司的財務(wù)運作是有一定影響，尤其是現(xiàn)金流方面，之前是‘五個蓋子可以蓋十個鍋’，現(xiàn)在‘五個蓋子就只能蓋六個鍋’。”
浙江工商大學(xué)財務(wù)系主任竺素娥表示，“房地產(chǎn)和其他行業(yè)不一樣，它是資本密集型產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)金流永遠都是緊張的。”
目前，部分“不差錢”的房地產(chǎn)巨頭開始通過各種途徑紛紛“籌錢”。有媒體披露，今年1月，僅恒大地產(chǎn)、綠地中國和金地集團3家開發(fā)商，通過優(yōu)先票據(jù)、信托等方式融資已近百億元。
聚焦 3 新一輪行業(yè)調(diào)整或?qū)⒊霈F(xiàn)
有分析人士指出，現(xiàn)在的調(diào)控政策還沒有觸及到開發(fā)商自有資金比例的調(diào)整。據(jù)了解，2004年的調(diào)控中，曾要求申請貸款的開發(fā)企業(yè)，自有資本金比例不得低于35%。去年5月，普通商品住房項目投資的最低資本金比例從35%調(diào)低至20%，降低了開發(fā)商的貸款門檻。因此，并不排除在此番調(diào)控中調(diào)高開發(fā)商自有資本金比例的可能。
分析人士指出，如果“對宏觀形勢和企業(yè)現(xiàn)金流的判斷不那么樂觀的話，公司拿地會更謹慎，工程進度也會壓得更緊，因為新開工項目越多，對一個企業(yè)的資金壓力就越大”。
東方證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師楊國華認為，由于多數(shù)房企的土地儲備比較豐厚、項目運作周期一般較長等，短期內(nèi)多數(shù)房企的盈利不會受到較大影響，尤其是那些規(guī)模較大的企業(yè)，影響微乎其微；但如果政策收縮持續(xù)較長時間，則必然會對房企產(chǎn)生實質(zhì)性影響。
有關(guān)統(tǒng)計顯示，近期在杭州、南京等地出現(xiàn)的一手房市場撤銷率呈攀升態(tài)勢，上海、北京、廣州等一線城市的部分樓盤也出現(xiàn)了較高的撤銷率。
“無論如何，有一點是可以肯定的，整個行業(yè)的發(fā)展趨勢就是門檻越來越高，小企業(yè)的日子會越來越難，有可能出現(xiàn)新一輪行業(yè)調(diào)整，”楊國華說，“至于短期內(nèi)是否會發(fā)生大批小型房企倒掉的現(xiàn)象還要看形勢的發(fā)展。”
不過，多數(shù)受訪人士都表示，應(yīng)該不會再有更嚴厲的政策措施出臺，畢竟此次調(diào)控更著重保障民生、抑制投機，“如果收縮太緊可能會導(dǎo)致下一輪房價的報復(fù)性上漲”。
浙江工商大學(xué)財務(wù)系主任竺素娥還建議，在以后的地產(chǎn)項目及資本運作上房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)理性謀劃，要實行一種比較穩(wěn)健的財務(wù)戰(zhàn)略，不能將所有的雞蛋放在一個籃子里，資本密集型產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)金流充裕產(chǎn)業(yè)間的對接應(yīng)該就是比較好的選擇。 |