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| 專家認為，差別化政策有利于“精確制導”，地方配套政策將陸續出臺 |
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| 2010-01-11 作者:記者 李佳鵬/北京報道 來源:經濟參考報 |
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1月10日，選房的杭州市民在大屏幕前挑選經濟適用房。
當日，杭州新年第一次經濟適用房公開選房在杭州藝術學校舉行。據了解，本期經濟適用房房源總計套數600套，總建筑面積4.03萬平方米，主要分布在丁橋和三墩。新華社發 |
猜測多時的二套房貸政策終于塵埃落定。
1月10日，國務院辦公廳下發《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》(以下簡稱《通知》)明確，加大差別化信貸政策執行力度。其中，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴格按照風險定價。專家認為，差別化政策有利于“精確制導”，抑制投資投機性購房需求。該通知對地方各級政府責任有具體要求，下一步針對房地產市場的“地方版”配套政策將陸續出臺。
事實上，關于第二套(含)以上住房首付比例不得低于40%的規定，早在2007年全國房價持續飆升的狀態下就已出臺。但在2008年第四季度之后，樓市走勢低迷并出現了“價量齊跌”的情況，同時為應對國際金融危機，地方和銀行普遍弱化了政策的執行力度，部分地方二套及二套以上購房款首付低于40%，出現了投資者以極低借貸成本購買多套房產進行投機的行為，助推了部分城市房價過快上漲。
北京大學房地產研究所所長陳國強接受《經濟參考報》記者采訪時說，與之前政策相比，國務院辦公廳下發的通知內容更加豐富、系統和全面，規定也更加具體和詳盡，未來一段時間房地產市場變化和政策走向將與《通知》密不可分。
陳國強認為，《通知》最大亮點是對投資投機性購房形成了“精確制導”，充分體現了“有保有壓、區別對待”的做法，把首次購房和非首次購房、普通住房和非普通住房區別開來，加大差異化的信貸和稅收政策，支持鼓勵首次置業需求。而對二套房明確以家庭為單位認定是否為第二次購買，這有利于增強銀行的實際操作性，避免打政策“擦邊球”情況發生。
《通知》要求，繼續實施差別化的住房稅收政策。要嚴格執行國家有關個人購買普通住房與非普通住房、首次購房與非首次購房的差別化稅收政策。對不符合規定條件的，一律不得給予相關稅收優惠。同時，要加快研究完善住房稅收政策，引導居民樹立合理、節約的住房消費觀念。
美聯物業市場研究部總監張大偉認為，二套房貸首付比例并未提高，依然為不低于40%，但是政策的貸款利率由原來的1.1倍改為風險定價，這使得政策存在很多靈活空間。
與此同時，《通知》要求，加強房地產信貸風險管理。嚴格執行房地產項目資本金要求，嚴禁對不符合信貸政策規定的房地產開發企業或開發項目發放房地產開發貸款。人民銀行、銀監會要加大對金融機構房地產貸款業務的監督管理和窗口指導。有關部門要加強對信貸資金流向和跨境投融資活動的監控，防范信貸資金違規進入房地產市場，防止境外“熱錢”沖擊我國市場。
專家認為，嚴格執行房地產項目資本金要求等舉措符合市場預期。此次提出防止境外“熱錢”沖擊我國市場，說明“熱錢”流入已經引起相關部門的關注。當前在全球普遍低利率的大環境下，國際跨境資本短期流動加劇，可以預計2010年海外“熱錢”會進一步向新興市場國家的房地產市場等領域流入，進而引發泡沫，正是出于這樣的擔憂和考慮，明確提出有關部門要加強對信貸資金流向和跨境投融資活動的監控，防止“熱錢”沖擊。
記者發現，此次《通知》對開發企業囤地炒地、捂盤惜售、土地供應管理等也做出明確要求，同時強調，國有資產監管部門要進一步規范國有大企業的房地產投資行為。陳國強認為，做出這一要求與2009年國有大企業頻頻高價拿地，屢當“地王”不無關系，國有大企業的瘋狂拍地行為，無疑不利于房地產市場健康發展，因此提出這樣的要求也就在情理之中了。
對于下一步的走勢，陳國強說，未來供應格局將產生較大的調整，《通知》明確要求增加一類普通商品房和四類政策性住房供應，實際上是再次明確了此前強調的住房供應的“雙軌制”，通過調整供應結構的方式，讓住房“雙軌制”落實到位，實現住房市場結構上的大調整。
陳國強指出，國務院辦公廳下發的這項《通知》，還需中央各部委以及地方政府具體落實執行，下一階段針對房地產市場的“地方版”配套政策將陸續出臺。可以預見，“高燒”的樓市在政策“組合拳”的作用下將會出現降溫，政令不暢、執法不嚴等情況，將會在一定程度上得到扭轉。
上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，這次的政策從內容、措辭上面觀察，緊縮程度顯然在加砝。其中最為明顯的是二套房貸政策，包括合理改善需求在內的二套及以上購房需求都不再享受較大程度貸款優惠。由此可見國家抑制高房價的決心，這對市場的利空性明顯大于“國四條”。
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