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圖為拍賣會現場。本報記者 周強
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2009年12月底，一個總價255億元的超大新地王在廣州誕生，創下了中國拍地史上的紀錄。而幾天前，國家土地出讓新政剛剛出臺。
一時間，廣州新地王成為全國焦點，更引起質疑紛紜。房地產專家表示，上市房地產公司之所以熱衷囤地，關鍵原因在于打通了資本市場的融資渠道，可以實現“股地聯動”，也即上市房企就是通過自己的土地儲備向股民傳達股票還會漲的信息，然后增發新股進行融資，而新融資的錢可以繼續囤地，不斷滾雪球。
多方博弈 造就全國地王
2009年12月22日，農歷冬至，然而在廣州市房地產交易中心3樓拍賣大廳卻是一片火熱。
在這里，全國房地產巨頭齊聚，虎視眈眈，目標就是263萬平方米的廣州亞運城土地。廣州市國土房管局局長謝曉丹也破天荒地到場觀戰。拍賣場內被觀戰的人群圍得水泄不通。約百家媒體更是架起了長槍短炮來見證這一中國拍地史上的紀錄。
廣州市國土房管局公布的資料顯示，亞運城地塊位于廣州新城東北部，規劃總用地面積約264萬平方米，地上總建筑面積為438萬平方米，規模龐大。據統計，今年以來廣州掛牌出讓了19幅住宅用地，用地面積約146萬平方米，僅為亞運城項目用地的55%。由于項目開發成本高，房地產企業紛紛選擇聯合競拍。
15時，3個競拍聯合體7個開發商已經到齊入座，其中包括富力地產、碧桂園等民營地產公司組成的7號競買團隊，保利地產、萬科地產、中海地產等國有房地產企業組成的88號競買團隊，以及獨立競買的6號中信地產。
起拍價為180億元，競價階梯為2億元，也即舉一次牌就要多付出2億元，也意味著舉一次牌就要增加樓面地價61元/平方米。然而競拍開始之后，單刀赴會的中信地產卻一直未舉牌，爭奪就在7號富力聯合體與88號保利聯合體之間進行。
“200億元！”開拍幾分鐘之后，88號保利聯合體率先叫價至200億元。這是業界專家猜測的價位，這也是一個心理價位。
“下一個價位202億元，或者你喊出高于202億元也行。”拍賣師試圖鼓勵舉牌。顯然，這場拍賣中，由地產商組成的3大競拍聯合體并非是游戲的全部角色，希望將土地賣個好價錢的地方政府也是一個重要的扮演者。
在短暫的靜默與期待之后，富力聯合體繼續叫價，一舉打破了業內心理關口，并引發全場鼓掌。在富力聯合體將地價叫到255億元的時候，保利聯合體不再繼續叫價。“255億元第一次……255億元第二次……255億元第三次，成交！”伴隨著一聲響亮的棰聲，亞運城項目在歷時半個鐘頭經過47輪叫價之后被富力聯合體競得。
正反方PK 四大爭議待解
爭議一：為何整體出讓巨幅地塊而不選擇分塊出讓，是否會導致大開發商的區域壟斷？據此前媒體報道，對于廣州亞運城的整體出讓，從一開始就充滿質疑。廣州市政協委員吳名高曾質疑亞運城的拍賣方案，認為整體拍賣給某一家公司會造成壟斷，帶來房價虛高，建議分成三四塊分別出讓。廣州市人大代表黃鐮也認為，亞運城整體出讓，由開發商一次性拿出錢來可能很難，只能是分期付款，但如果切分成三塊或五塊，可能會有很多企業能一次性付清。
現場觀摩的一家小型房企負責人表示，大多數房企都很看好廣州亞運城項目，都想分一杯羹，但最終采取整體出讓，高達165億元的掛牌起始價，讓他們望地興嘆。國土部門還對參與競買的房企做出了一些門檻上的限制，能夠入圍的只有少數大型房企。
廣州市同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文也表示，廣州樓市已經是大公司壟斷的市場。前十位公司的份額已經達到60%以上。這次大規模的亞運城出讓，更是廣州樓市走向壟斷時代的里程碑式的事件。
據統計，廣州今年出讓的住宅用地中，73%的用地面積被地產寡頭收入囊中，小開發商幾乎一無所獲。愈演愈烈的土地壟斷，更利于開發商今后對供應量的控制，形成更高程度的市場壟斷，買方地位將會進一步弱化，越來越多的市民只能望房興嘆。
對此，廣州市國土房管局有關負責人則強調，整體出讓有利于保護和延續亞運文化內涵，有利于為啟動廣州新城建設奠定高標準基礎。其中，亞運城項目商品住宅供應量為385萬平方米，分6年供應，每年的供應量約60多萬平方米。而廣州十區每年商品住宅的供應規模在800萬平方米左右，亞運城項目供應量占全市供應量的比例僅為8%左右，這樣的占比要形成壟斷話語權可能性不大。
“亞運城項目整體出讓是上策。”廣州合富輝煌首席分析師黎文江也認為，主要原因是亞運城是廣州市的名片，是讓世界認識廣州的窗口，并非一般的開發項目。如果為了所謂打破價格壟斷，讓許多開發商進入，一旦控制不了局面，就會把亞運城的建設和管理搞成亂糟糟的，政府就對不起老百姓。同時，考慮到市場需求選擇的日益多樣性和靈活性，單一樓盤、單一區位、單一開發特色的商品住宅要影響整個市場供求關系和價格也是不現實，不符合市場規律的。
此外，廣州市國土房管局有關負責人還特別指出，整體出讓是節儉辦亞運的需要。綜合來看，在亞運城項目賽時場館建設及公共配套設施建設已基本完成，規劃和建筑風格已基本確定，政府前期投資的主導作用已得到充分發揮的情況下，政府應及時退出，讓市場主體和資金進入，否則就會增加公共財政不合理、不必要的成本負擔，也不利于賽后社會化、專業化管理的提前介入。需要特別說明的是，亞運城項目成功出讓后，廣州亞運會實現了場館建設投資先行收回，這在以往國際大型體育賽事中是前所未有的。
爭議二：為何首期地價款只繳4成，是否違背了國土出讓金計收新政？根據亞運城項目出讓合同約定，2009年12月25日前，即成交三天之內，開發商要繳納40%的土地出讓金，按成交價計算就是102億元。2010年12月10日前，需繳交第二期30%，即76.5億元。剩下的76.5億元將在2011年12月10日之前繳清。而2009年12月18日，財政部、國土資源部等5部委聯合發文，首次明確開發商買地至少要繳納5成首期地價款。
對此，廣州市國土房管局相關負責人解釋，在亞運城項目掛牌公告期間，財政部、國土資源部等5部委出臺了《關于進一步加強土地出讓收支管理的通知》，提出了土地出讓金首期繳交比例不得低于50%的規定，但考慮到執行該規定涉及出讓方案的重大調整，亞運城項目市場融資已迫在眉睫等因素，從維護出讓公告的嚴肅性出發，本著“老案老辦法”的原則，對出讓方案未做調整。同時，綜合來看，40%、102億元的首期地價款的條件已較為嚴苛，與5部委《通知》提高開發企業囤地成本的意圖是一致的。此外，亞運城項目土地出讓金分期繳交的期限為2年，與5部委《通知》一致。
此外，針對亞運城項目整體出讓面積超過政策規定上限約12倍的問題，廣州市房管局相關負責人也表示，2009年11月13日，國土資源部發布了關于大城市單宗住宅用地出讓面積原則不超過20萬平方米的新規定，但由于亞運城項目已于2009年11月11日掛牌公告，考慮到亞運城出讓方案已經過長達1年的醞釀，執行新規定涉及出讓方案重大調整，且公告信息已全面公布等因素，本著“老案老辦法”的原則，對出讓方案未做調整，最終一次出讓了約264萬平方米。
爭議三：成交價格是否過高，是否會進一步抬高房價？趙卓文認為，亞運城是造就“萬元房”的起點。根據測算，樓面地價超5800元/平方米，預示著未來番禺亞運城樓價將以“萬元”為單位，開發商至少要賣12000元/平方米，才有正常合理回報。預計2010年亞運城出售時，住宅價格將在15000元/平方米左右。而這個價格將超過很多人的預期。
不過，廣州市國土房管局相關負責人卻表示，整體來看，亞運城項目的成交價格是理性的，是符合其內在價值的，也充分說明了市場對廣州亞運成功舉辦的信心，以及對廣州投資環境和未來投資前景的認可。從根本上來看，影響商品住宅價格走向的決定因素還是宏觀上的整體供求關系。
“具體來說，主要有以下幾點原因。”廣州市國土房管局分析認為，其一，亞運城項目地理區位優越、自然環境優美，擁有獨特和稀缺的亞運文化財富，加之地處廣州未來重點發展新區，已形成高品質生活社區的雛形，物業升值前景良好，目前的地價水平符合其內在應有價值。
其二，目前的平均樓面地價水平，只達到廣州同類同期居住用地地價水平的平均值，遠未達到所謂天價“地王”的標準，甚至低于同區域2007、2009年的部分地塊的成交地價。根據統計，廣州市番禺區2007年居住用地成交地價最高達到6300元/平方米，2009年最高達到9500元/平方米。
“既然舉了牌，地價就在我們的預期之內。”富力地產華南區總經理朱榮斌說，如此大規模的項目在廣州空前絕后，而且政府為該項目進行高起點的規劃、配套，市政設施投入大，開發商拿地后可以坐享其成。而且廣州短期內不會再有亞運會這樣的重大盛會，亞運場館和亞運村賦予其文化、精神價值，相信該項目會成為高素質項目。
爭議四：分期開發是否為開發商提供了囤地的機會？業內人士指出，亞運城項目商品住宅供應量為385萬平方米6年的開發和銷售周期，項目周期長、風險大，未來是否會產生閑置土地、開發商是否會借機囤地需要關注。
廣州市國土房管局表示，土地出讓合同已經約定了土地須在移交土地后24個月內動工建設，并須在動工后36個月內全部竣工。為保證項目按時開發建設，防止開發商囤地行為，出讓合同還約定，受讓人違約繳交土地出讓金和未按約定時限動工開發建設的，將按每日合同地價金額的千分之一計收違約金，延期繳納超過2個月或閑置土地超過2年的，將解除合同，無償收回土地使用權。
此外，亞運城項目用地出讓合同的規定，未動工用地必須按照規劃部門批準的文件，全額繳清土地出讓價款后，才能辦理土地權屬登記等用地手續，該規定與國土資源部相關規定一致，不會出現違規分割發證問題。
目前，富力聯合體中的三大開發商還未確定如何“瓜分”亞運城，富力地產華南區總經理朱榮斌說，三家企業各有所長，“現在只是拿到了蛋糕，接下來怎么去吃，還需要進一步的研究。”
拍地細節折射地王背后推手
當然，廣州亞運城項目是國際大型體育賽事的配套項目，不能簡單地等同于一般房地產開發項目，也不能簡單、機械地用一般房地產開發項目的規定來看待、來評價。但在這場“中國第一拍”背后卻有更多的東西值得我們去探討，尤其是拍賣過程中的相關細節隱約勾勒出了地王產生的諸多推手。
推手之一：在拍賣過程中，每逢遇到心理關口，競買對象靜默的之際，優秀的拍賣師就開始鼓勵舉牌。在這種“價高者得”的競拍模式下，地價迅速推高。與此同時，地方政府的財政荷包也迅速鼓起來，其中地王對土地出讓金的貢獻更是十分明顯。
據統計，截至2009年11月，廣州本級財政土地出讓金收入108.4億元，超額完成年度計劃95.9億元的113%。而亞運城地塊255億元的土地出讓金則讓廣州市的土地收益迅速增加，土地出讓金已經變成廣州城市建設的巨大引擎。
政府期望將土地賣個好價錢的良好愿望也在亞運城項目拍賣結束以后的新聞發布會上得到了證實。據介紹，與以往不同，亞運城項目出讓除起始價外還設置了“保密底價”，競買人的最高報價低于底價的不成交。拍賣結束后，廣州市國土房管局對外公布“保密底價”為175億元，但最后的成交價格高出政府心理底價80億元。然而拍賣師卻在地價已達到200億元之后繼續努力地引導開發商舉牌應價。
事實上，廣州亞運城地塊只是一個特殊的個案。但從全國范圍來看，在土地財政的鼓舞下，地價在一次又一次的舉牌中不斷推高，地王的產生順風順水。中國社會科學院發布住房綠皮書《中國住房發展報告(2009—2010)》監測顯示，到2009年9月，全國土地市場交易活躍，住房用地成交量連續8個月呈增長態勢，2009年前3個季度的累計成交量首次超過了上年同期水平，且成交總價普遍較高。
而中原地產統計也顯示，2009年前3季度國內主要城市土地出讓金暴增，其中上海已突破600億元，分別超越2007、2008年全年總額；而北京也達571億元，占了全市財政收入的1/3強。與此同時，北京、上海的地王也是不斷地涌現。
除了一線城市，“地王”對土地收益的拉動也在二線城市顯現。相關統計數據顯示，截至2009年11月23日，全國70個城市土地出讓金收入同比增加超過100%。排在前20名的城市土地出讓金總額高達6210億元，同比增加108%。如果按照這個數字發展下去，2009年全國土地出讓金的總額或將又是一個非常驚人的數字。
此外，不斷地炒高地價，吸引更多的資金進入房地產市場，地方政府的稅收就會有充足的增長空間。
推手之二：在亞運城土地的拍賣過程中，參與競買的富力地產、碧桂園、雅居樂、保利、萬科等都是上市公司。業內人士分析，對于大開發商而言，拿下該項目，不僅能取得較大的土地儲備，還可借土地融資圈錢，只要想出辦法付出首期款后，后面的日子應該不難過。
廣州市房地產專家韓世同也曾多次表示，上市房地產公司之所以熱衷囤地，關鍵原因在于打通了資本市場的融資渠道，可以實現“股地聯動”，也即上市房企就是通過自己的土地儲備向股民傳達股票還會漲的信息，然后增發新股進行融資，而新融資的錢可以繼續囤地，不斷滾雪球。
其中，不少房地產公司都發行了債券。2009年9月30日，富力地產公告稱，55億元公司債正式獲證監會核準。債券已于11月12日起正式在上證所掛牌交易，其所募集的資金為償還銀行貸款及補充營運資金之用。
此外，投出了高價，那么開發商的土地儲備也必然會升值，且周邊的開發商都會借著地王造勢，不斷提價。最終上市公司實現了在資本市場和房地產市場的雙重利益。但如果房價下跌、土地價格下跌，風險就轉嫁給了提供融資的銀行和購買其股票的投資者。
據媒體報道，部分土地甚至只是被當作資本運作的“標的物”，在不斷的炒作過程中，從上一家轉手到下一家，可以使上一家獲利了結，下一家再去尋找新的轉手對象，獲得收益。SOHO中國有限公司董事長潘石屹甚至認為，中國有一批房地產開發商公司，就是倒土地的，從來不蓋房子的。
業內人士分析認為，企業之所以會不計成本收益地爭當“地王”，根本原因就在于，比起巨大的風險收益，其付出的資金成本是很低的，其可能承受的風險損失也很小。其中，中萊投資有限公司以44.75億元拿下的廣州科學城地王被收回土地使用權，而其保證金只有8000萬元，違規成本比較低。
在這種機制之下，我們不得不懷疑這些開發商是否能夠很好的開發這些土地，這些土地是否會變成有效的商品房供給。而據國土資源部通報，全國目前閑置的房地產用地約1萬公頃，占年度出讓房地產開發用地總量的七分之一左右。如果按容積率1.2算，這些地可以供應1.2億平方米的住房面積。
推手之三：房地產市場銷售回暖，回籠了大量資金的開發商就開始布局新一輪的土地儲備。在拍賣現場，富力地產表現非常積極，對亞運城項目志在必得。據富力地產最新公告顯示，該集團已提前完成2009年全年度230億元的銷售目標。其中廣州地區提前完成2009年80億元的銷售目標，成為年度對集團全年銷售貢獻最大的地區。
同時，房價的回升也帶動了地價上漲。根據國家發改委、國家統計局公布的數據，2009年11月，全國70個大中城市房屋銷售價格較2008年同期上漲5.7%，漲幅比10月擴大1.8個百分點。自從6月全國房屋銷售價格同比恢復正增長以來，房價連續6個月保持同比增長。面包好銷，面粉價格也自然水漲船高。在房價快速回漲的同時，地價也屢創新高。
此外，在積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策刺激下，市場的流動性在2009年也前所未有的提高。但在當前的宏觀經濟形勢下，經濟復蘇并非穩定向好，總體上需求不足、產能過剩的狀況并沒有根本性地改變，大部分實體經濟的產業都缺乏獲取利潤的空間。大量資金缺乏能夠獲取必要收益的去向，也就使得資金轉向了土地購買和土地儲備。其中那些原本從事鋼鐵、電子、糧食、能源等行業的國有企業，紛紛踏進房地產行業，甚至中國電信也在2009年11月發布公告表示要進軍房地產業，土地市場投資需求的旺盛也直接拉動了土地價格。
正是由于這些推手的存在，2009年以來我國地王不斷涌現，難以遏制，成為一種必然。
“新地王頻出，老地王閑置”成核心問題
業界專家指出，地王頻繁出現，讓人擔憂。不過，更應該引起關注的是，這些被高價拍賣的土地是否全部開發了，而不是被倒賣或者囤積，讓本已稀缺的土地供應更顯奇缺，導致政府通過土地市場調節房地產的功效大打折扣。如何同時消除“新地王頻出，老地王閑置”的亂象成為必須要解決的核心問題。
廣州房地產專家韓世同建議，在土地市場出讓環節，招拍掛制度中“價高者得”的原則應該加以變革，嘗試和探索“價中者得”的競投模式或其他能有效防止開發商任意推高地價的方式。也有業內專家建議，應當設置一定的門檻，對手中有大量占地不用的開發商要有所限制和制約，防止其壟斷土地市場，并敦促其加快存量土地的開發進度。
同時，加速稅制調整，改變地方政府對房地產和土地財政的依賴度過高的局面。目前這種“土地財政”的負面效應正在不斷顯現。廣州市人大代表曾質疑，廣州新增財力一半來自于房地產，這些都是在花未來的錢。靠賣地來支付，擔心這樣下去能維持多久，擊鼓傳花傳到下一步怎么辦？
2009年12月25日，富力聯合體依約繳交了102億元首期地價款，未來市場仍然存在一些不確定性。但只要政府下決心，而且不是頭痛醫頭、腳痛醫腳，而是統籌考慮各方面的情況，這些問題都會迎刃而解。 |