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近日，財(cái)政部、國(guó)土部等五部委出臺(tái)《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》)，其中“分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過(guò)一年”“首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”成了最惹人注意的字眼。僅是上述能對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流產(chǎn)生重大影響的規(guī)定便足以讓開(kāi)發(fā)商心神不寧。再聯(lián)想此前不到十天的時(shí)間里，“營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策”調(diào)整和“國(guó)四條”的出臺(tái)，人們很容易得出結(jié)論：政策收緊的信號(hào)正漸次加強(qiáng)。
盡管如此，年底突擊圈地仍在上演。專(zhuān)家指出，土地出讓金歷來(lái)是地方政府的一大財(cái)源，今年全國(guó)70城市土地出讓金收入同比翻番的火爆催發(fā)了新一輪“以地生財(cái)”熱情，但“以地生財(cái)”模式風(fēng)險(xiǎn)不能小覷。專(zhuān)家認(rèn)為，此次重拳調(diào)控必將遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，同時(shí)對(duì)地方政府依靠土地生財(cái)?shù)姆绞綍?huì)產(chǎn)生明顯沖擊，但土地財(cái)政問(wèn)題仍難以解決。
聚焦 1 年底開(kāi)發(fā)商突擊圈地
在一系列意圖明顯的政策調(diào)控面前，并不是所有的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都選擇了靜默。《通知》出臺(tái)次日，上海土地市場(chǎng)仍舊演繹著“大手筆”。剛在香港上市不久的龍湖地產(chǎn)旗下上海公司聯(lián)合集團(tuán)控股股東嘉遜發(fā)展香港控股有限公司，以總價(jià)約17.29億元人民幣、樓板價(jià)約1.2萬(wàn)元/平方米奪得嘉定新城2幅地塊，與底價(jià)相比溢價(jià)率高達(dá)417%。
此前幾天，復(fù)地集團(tuán)以8.84億元競(jìng)得上海市普陀區(qū)567坊北塊，樓面價(jià)約1.8萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)225%。綠地集團(tuán)以14.166億元競(jìng)得上海市普陀區(qū)真如副中心2幅商業(yè)地塊，折合樓板價(jià)約9000元/平方米。保利地產(chǎn)斥資44億元分別在北京及成都競(jìng)得4幅地塊，其中，北京朝陽(yáng)區(qū)地塊溢價(jià)率高達(dá)313.6%。在廣州，國(guó)企城建集團(tuán)以125%的平均溢價(jià)拿下廣州大學(xué)城的5塊居住地塊，又一次刷新該片區(qū)的“地王”紀(jì)錄。
其實(shí)，開(kāi)發(fā)商們最后一個(gè)月的高價(jià)突擊圈地只不過(guò)是今年前11個(gè)月的延續(xù)。中國(guó)指數(shù)研究院最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至11月23日，全國(guó)70個(gè)城市土地出讓金收入同比增加超過(guò)100%。排在前20名的城市土地出讓金總額高達(dá)6210億元，同比增加108%。報(bào)告分析認(rèn)為，土地價(jià)格上漲是造成土地出讓金大幅增加的主要原因。“更重要的原因是，金融危機(jī)之下很多行業(yè)不景氣，地方財(cái)政收入減少，土地出讓金自然受到了地方政府更多的青睞。”一位不愿意透露姓名的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，今年“土地財(cái)政”的增加，是為了彌補(bǔ)其他行業(yè)稅收下降帶來(lái)的損失。
聚焦 2 地方患上“土地財(cái)政”依賴(lài)癥
“土地出讓金歷來(lái)是地方政府的一大財(cái)源。”中央財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)政系主任曾康華教授說(shuō)，土地出讓金在部分地區(qū)接近地方財(cái)政收入的一半。
“如果再加上建筑業(yè)和房地產(chǎn)帶來(lái)的相關(guān)稅費(fèi)收入和土地為抵押獲取的債務(wù)收入等，很多地方政府通過(guò)土地運(yùn)作取得的收入占其整個(gè)財(cái)政收入的一半還多，表現(xiàn)出對(duì)土地的強(qiáng)烈依賴(lài)。”曾康華提醒。以北京為例，2007年地稅累計(jì)完成的1300多億元各項(xiàng)稅費(fèi)收入中，房地產(chǎn)業(yè)完成稅收3l7.2億元，占了近25%，是北京市第一個(gè)增收稅款過(guò)百億的行業(yè)。
國(guó)土資源部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2007年全國(guó)土地出讓金總額達(dá)1.3萬(wàn)億元；2008年，全國(guó)土地出讓收入有所下降，但仍達(dá)到了9600億元。
“今年頻頻出現(xiàn)的‘地王’，使得地方政府的錢(qián)袋子又鼓了起來(lái)，他們很高興看到這樣的場(chǎng)景，這從地方政府的推地速度就能看出端倪。”一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者。
這位人士說(shuō)，去年由于金融危機(jī)的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)并不景氣，很多地方土地都遭受到了冷遇，流拍、底價(jià)成交頻頻發(fā)生，這讓許多地方出現(xiàn)財(cái)政吃緊的情況，去年底各地不得不紛紛“救市”，具體舉措包括減免購(gòu)房的相關(guān)稅費(fèi)、為購(gòu)房者提供財(cái)政補(bǔ)貼、延長(zhǎng)還款期限、調(diào)高公積金貸款上限等等。在一系列政策的刺激下，今年5、6月份房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始回暖，土地市場(chǎng)也出現(xiàn)火爆，這令各地抓住了“救命稻草”，紛紛加快推地速度以求緩解財(cái)政吃緊的狀況，進(jìn)而獲得較高的土地收益。
聚焦 3 “以地生財(cái)”風(fēng)險(xiǎn)不能小覷
接受記者采訪的專(zhuān)家認(rèn)為，“以地生財(cái)”風(fēng)險(xiǎn)不能小覷。曾康華就指出，雖然從上世紀(jì)90年代末開(kāi)始，土地財(cái)政支撐了財(cái)政收入和經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)以及城市化擴(kuò)張，但土地財(cái)政暗藏的巨大風(fēng)險(xiǎn)在任何時(shí)候都不能小覷。
“土地是一種稀缺資源，這在一定層面決定著‘財(cái)源’必然是極其有限的。”曾康華說(shuō)。不僅如此，土地財(cái)政也很難經(jīng)受制度變遷的風(fēng)險(xiǎn)，一旦政策轉(zhuǎn)向，經(jīng)濟(jì)發(fā)展必然面臨減速。眼下，地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)、銀行已經(jīng)形成了一個(gè)沒(méi)有協(xié)議的牢固聯(lián)盟，利益鏈環(huán)環(huán)相扣，一損俱損、一榮俱榮，一旦某一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，將帶來(lái)多米諾骨牌式的連鎖反應(yīng)。
專(zhuān)家認(rèn)為，依靠“土地財(cái)政”維持城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，是一種竭澤而漁的短視行為，為地方以后的發(fā)展不僅埋下了隱患，也難以支撐地方經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展。
的確，最近密集的政策調(diào)控在另一層面也將對(duì)地方政府過(guò)度依賴(lài)土地財(cái)政的狀況帶來(lái)沖擊。12月9日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定，二手房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策終止，征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年。14日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確提出，要綜合運(yùn)用土地、金融、稅收等手段，加強(qiáng)和改善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭，措辭從“抑制”變?yōu)椤岸糁啤薄?7日，財(cái)政部、國(guó)土部等五部委出臺(tái)《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，明確開(kāi)發(fā)商以后拿地時(shí)，“分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過(guò)一年”，“首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”。18日，在北京召開(kāi)的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部全國(guó)建設(shè)會(huì)議也再次調(diào)緊了市場(chǎng)的神經(jīng)。
盡管矛頭并非直指“土地財(cái)政”，但遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的舉措必將對(duì)地方政府土地收入帶來(lái)間接影響。東北證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師高建表示，其中《通知》的出臺(tái)將使部分開(kāi)發(fā)商由于首付款提高等原因不會(huì)再?zèng)_動(dòng)拿地，從而可能會(huì)導(dǎo)致地價(jià)的下降。從市場(chǎng)的角度來(lái)說(shuō)，如果下游房?jī)r(jià)下降，就很可能造成土地出讓金的減少。
北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，這在很大程度上提高了開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入門(mén)檻，有利于抑制炒地囤地、延長(zhǎng)開(kāi)發(fā)周期、捂盤(pán)惜售等行為，遏制了房?jī)r(jià)的非理性上漲必將遏制地價(jià)的非理性上漲，這必然會(huì)令地方“土地財(cái)政”收益受到一定沖擊和影響。
聚焦 4 困局非朝夕能解
盡管很多地方政府已經(jīng)意識(shí)到這個(gè)困境，可現(xiàn)實(shí)的財(cái)務(wù)壓力往往使其束手無(wú)策。接受記者采訪的專(zhuān)家認(rèn)為，“土地財(cái)政”問(wèn)題非朝夕能解。“且不論地方政府是否真的有內(nèi)在動(dòng)力下決心改變對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)，即使充分意識(shí)到土地財(cái)政帶來(lái)地方政府收入大幅度增加不正常也有些無(wú)奈。”曾康華說(shuō)，現(xiàn)階段政府所能采用的調(diào)節(jié)手段并不多，一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)僅靠稅費(fèi)調(diào)節(jié)收效甚微，另一方面，緊縮銀根可能帶來(lái)一定風(fēng)險(xiǎn)，尤其是在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)態(tài)勢(shì)并不十分穩(wěn)固的宏觀背景前提下，想有效解決目前的困境顯得有些力不從心。
對(duì)于如何解決這一問(wèn)題，有觀點(diǎn)指出，要使地方政府?dāng)[脫土地財(cái)政模式，關(guān)鍵在于優(yōu)化地方財(cái)權(quán)結(jié)構(gòu)，構(gòu)建地方政府稅收財(cái)政模式。一方面應(yīng)將土地出讓金收入全面納入預(yù)算內(nèi)管理，加強(qiáng)預(yù)算監(jiān)督，統(tǒng)籌安排資金的使用。此次《通知》便強(qiáng)調(diào)“嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)辦發(fā)〔2006〕100號(hào)和財(cái)綜〔2006〕68號(hào)等文件，不折不扣地落實(shí)土地出讓收支全額納入地方基金預(yù)算管理的規(guī)定，將土地出讓收入全額繳入地方國(guó)庫(kù)，支出通過(guò)地方基金預(yù)算從土地出讓收入中予以安排，實(shí)行徹底的‘收支兩條線’管理。”另一方面構(gòu)建以房地產(chǎn)稅為主體稅種的獨(dú)立穩(wěn)定的地方稅體系。 |