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“中央對保障性住房建設的支持力度越來越大了”，吉林省住房和城鄉建設廳副廳長范強說。盡管今年一年大規模的保障性住房建設已經讓他非常疲憊，但是國家關于保障性住房的相關政策一出，他還是感到很興奮。
剛剛召開的國務院常務會議決定，繼續大規模推進保障性安居工程建設。力爭到2010年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。會議還決定，用五年左右時間基本完成城市和國有工礦集中成片棚戶區改造，有條件的地方爭取用三年時間基本完成。中央財政對城市和國有工礦棚戶區改造給予適當支持。
此前，按照住建部等三部委的要求，吉林省最近對各市州明年城市棚改計劃進行了一次調查摸底，全省匯總后的數字是1000萬平方米。作為全國的棚改大省，吉林省在過去幾年中，已經拆遷改造棚戶區4305萬平方米。“這次摸底前，沒想到還有這么多”，范強說。“一是各地政府確實想改善民生，二是聽說國家有政策扶持，大家的熱情又被調動起來了”。
業內人士認為，中央政府的資金支持將給保障房建設再次注入強心劑，棚改可能成為明年拉動內需的新生力量。
棚改或將成為明年拉動內需新生力量
在中央經濟工作會議提出的六項任務當中，第一項就是保持經濟平穩較快增長。其中提出，財政投入要加大對保障性住房等民生領域的投入。
12月9日召開的全國發展和改革工作會議上，國家發展改革委主任張平在會議上表示，將加大政府投入力度，加快廉租住房等保障性住房建設，支持城市棚戶區、工礦區棚戶區及國有林區、墾區、煤礦棚戶區改造和農村危房改造，繼續實施游牧民定居工程。
14日的國務院常務會議已明確表示，明年國家將對城市棚戶區改造進行補貼。業內人士分析認為，相比林業、墾區的棚戶區改造，城市棚戶區市場投資價值更大。在2009年住房保障工程因為缺乏配套資金，而投資率不高的情況下，2010年中央啟動市場投資價值更高的城市棚戶區改造工程，有可能成為擴大內需的新生力量。
東北三省一直是棚改的主戰場。遼寧自2005年開始城市棚戶區改造，截至目前，遼寧省已拆除棚戶房1768.4萬平方米，安置棚戶區居民155.2萬人；另外還通過實物配租等方式，完成住房保障20多萬戶。棚改大省吉林從2006年開始實施大規模棚戶區改造，到2008年底，拆遷改造城市棚戶區3605萬平方米，使55萬戶、160萬人的住房問題得到了根本解決，同時拉動全省GDP增長0.7個百分點。
“我們多多少少有點遺憾。吉林進行大規模棚改時，國家沒有資金支持，全靠自己的力量；現在國家有資金支持了，我們大部分棚改任務已經完成了，剩下的都是難啃的硬骨頭。”范強說。
保障房建設緩慢最重要原因是“缺金”
然而，全國人大常委會的調研表明，今年前8個月，我國保障性住房建設進度緩慢，前8個月保障房完成率不足1/4。一些地方由于配套資金不到位和征地、拆遷等前期工作準備不足，難以完成保障房建設計劃。
10月28日，全國人大財經委主任委員石秀詩向全國人大常委會做的關于部分重大公共投資項目實施情況的調研報告中透露，今年國家下達的保障性住房建設計劃，全國共需投入1676億元，其中，中央投入493億元，占29.4%；地方配套1183億元，占70.6%。
而截至8月底，保障性住房建設完成投資394.9億元，完成率為23.6%。“一些地方由于配套資金不到位和征地、拆遷等前期工作準備不足，可能難以完成今年的建設計劃。”報告說。
針對保障性住房進展緩慢，輿論方面大多質疑地方政府不作為，政績觀不端正，熱衷于賣地、建設商品房，對保障性住房不重視。“其實，地方政府不存在主觀上推諉的問題，因為保障性住房建設其實是一個民生工程，做完了是要擺在那里給大家看的。”范強說。保障房進展緩慢的最重要原因仍然是那個老問題，錢從哪里來。
目前國家下達給中西部地區的廉租房補貼資金為每平方米300元，而東北建房實際造價為1500元/平方米，國家補貼只占1/5，加上省財政補貼的200元/平方米，能達到500元/平方米，其余的均需各地政府自籌。吉林省今年開工建設廉租房390多萬平方米，按此計算，市縣政府要拿出40億元配套資金，對地方財政來說，壓力著實太大。去年吉林省開工建設80萬平方米廉租房，到8月份時開工建設的不到2/3，主要原因就是中央補助到位，但地方配套資金落實不了。
“地方財政已經被壓得喘不過氣。”范強說，在國家沒有任何資金支持的情況下，吉林省最近四年拆遷改造城市棚戶區4305萬平方米。為了搞棚改和廉租房，地方政府該免的都免了，能減的都減了，建設部門的所有收費幾乎全部取消，但是“缺金”仍然嚴重困擾保障房建設。
黑龍江省相關人士曾表示，初步匡算完成全部的棚戶區改造需要1190億元，而黑龍江77個縣市中，有63個縣市需要靠中央財政轉移支付維持。
全國人大常委會的調查也表明，保障房建設中，地方財力與承擔的責任不夠匹配。從住房保障情況看，越是經濟財政發展水平低的地方，城鄉居民的收入越低，住房條件越差，政府保障任務越重，承擔的資金越多，落實的困難就越大。
吉林省為了破解資金難題，在實踐中進行了大膽的探索和突破。
一是結合吉林實際，創造性提出廉租房共有產權模式，由政府和廉租住房保障家庭按出資比例共同擁有產權，增加了困難家庭的財產性收入，減輕了地方配套資金不足的壓力，擴大了保障覆蓋面，解決了廉租房退出的難題。
二是把國家廉租房建設資金與棚改打包使用。在總結吉林三年棚改經驗基礎上，在全國率先實施棚改解決廉租住房，在城市棚戶區改造區域內，通過“拆一還一，適當擴大面積”的方式對符合廉租房保障條件的回遷居民一次性解決其住房困難問題。
中央財政補貼仍是地方保障房建設最大動力
盡管東北三省大部分棚戶區改造已經完成，但是中央財政將給予城市棚改和獨立工礦企業資金補助的消息仍然讓各級政府官員很興奮。
遼寧和吉林經過前幾年的改造已近尾聲，但是國家的棚改政策、棚改解決廉租房的政策出臺后仍然刺激了地方繼續改造棚戶區的熱情。日前遼寧省住房和城鄉建設廳副廳長胡剛就記者關于棚改政策是否停止的提問明確表示，遼寧省城市連片棚戶區改造任務已全面完成，但省政府2005年以來出臺的各項棚改支持政策繼續執行，并對下一步的棚改作出新部署，將棚改與城鎮改造、安居工程建設有機結合，積極推進各市連片面積1萬平方米以下的棚戶區改造。
棚改大省吉林是全國第一個實施城市棚戶區、煤礦棚戶區、農村泥草房、林業棚戶區改造和城市廉租房建設“五路安居”的省份。截至2008年底，已有上百萬戶困難群眾住上了新房或改善了居住條件，其中包括55萬戶城市居民住進新房，9.62萬戶煤礦棚戶區居民和18.8萬戶農民改善了居住條件，為23萬戶城市低保住房困難家庭發放廉租住房租賃補貼，國有重點林業局開工建設了30萬平方米回遷房。2009年，全省五路安居工程開工建設總面積2889.5萬平方米，完成計劃的103%，總投資297.84億元。2010年，吉林省還將啟動國有獨立工礦棚戶區改造，“五路安居”將增加到“六路安居”，共計劃完成各項建設2945萬平方米，總投資303.46億元。
“從2009年到2011年，吉林省預計投資850億元，改善220萬戶，700萬城鄉居民，也就是吉林1/4以上人口的居民條件，基本實現城鄉低收入住房困難家庭應保盡保。”范強說。
黑龍江省省長栗戰書表示，明年棚戶區開工建設3136萬平方米，改造42.3萬戶，泥草房開工建設1826萬平方米、改造22萬戶，新增廉租房保障10萬戶，總投資600億元左右。
有分析人士認為，中央政府的財政補貼一直是保障房建設的最大的動力，各地區的建設熱情與政府的補貼力度明顯呈正相關。一個明顯的現象是，今年政府補貼給廉租房為主之后，各地紛紛調減了經適房建設面積，有的干脆取消了經適房。
當然，各地保障房建設面積的提高，并不排除有的地方為多爭取中央的補助資金，不顧實際可能多報項目，先把中央補貼資金拿到手。但是，更多的地方把它視為一次千載難逢的機會。“這些棚戶區早晚都要改，如果錯過了這個機會，將來自己改負擔更大”。吉林省一位官員表示。
推進城鎮化給二三線城市地產帶來利好
中央經濟工作會議剛結束，各路券商紛紛開始向股民推薦房地產二三線城市的代表股，如信達地產、蘇寧環球等。業內人士認為，中央經濟工作會議提出穩步推進城鎮化，放寬中小城市和城鎮戶籍限制，意味著今后不會一味再搞一線城市中心化，而是要啟動更多的消費點拉動內需，這將給二三線城市帶來持續的城市化動力及大量剛性需求和改善型需求。
土地供應模式應轉向“有限市場”
12月14日國務院常務會議提出“國四條”遏制高房價，其中特別提到要適當增加中低價位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應，完善土地招拍掛制度。“要實現這一目標，增加中低位商品房土地供應，就不能把現行的招拍掛制度當做惟一的供地模式，而是應該實行土地出讓的‘有限市場’，而不是完全由價高者得的‘自由市場’”，《房地產報》總編助理馬峻嶺分析說。 |