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南昌市自2008年12月起，試行經(jīng)濟適用住房(以下簡稱：“經(jīng)適房”)貨幣補貼政策，將原來保障住房政策由單一的實物供應(yīng)方式變?yōu)閷嵨锕⿷?yīng)與貨幣補貼相結(jié)合的方式，受到群眾歡迎。運行以來，政府僅用0.62億元補貼資金，就吸引了上千中簽家庭購房，拉動了上半年10%以上的房產(chǎn)交易量，較原來單一的實物供應(yīng)政策，見效快、開支少。
變“補磚頭”為“人頭磚頭都可補”
2007年至2008年，南昌市累計建設(shè)和銷售經(jīng)適房140萬平方米，解決了近兩萬戶中低收入家庭的住房困難。
南昌市房管局局長周光華介紹說，2007年，南昌市房地產(chǎn)市場和其他大中城市相似，處于相對不理性狀態(tài)，住房成了稀缺資源。此時，大力興建經(jīng)適房實物安置中低收入家庭，有效增加了住房供應(yīng)量，一方面解決了困難家庭的住房問題，另一方面緩解了房地產(chǎn)市場緊張的供求關(guān)系，且對城區(qū)商品房價格有一定的平抑作用。2008年，南昌紅谷灘、城南商品房均價分別為3636元/平方米、4076元/平方米，而同區(qū)域經(jīng)適房最高限價分別為1860元/平方米、1760元/平方米。
然而，2008年，南昌市房地產(chǎn)市場低迷，價跌量升，實物與貨幣價值差距縮小。如果采取貨幣補貼方式，讓老百姓持幣購房，一方面群眾可以根據(jù)偏好和需求選擇合適的住房，另一方面，對消耗存量房、拉動內(nèi)需保增長很有好處。
為此，自2008年12月起，南昌啟動經(jīng)適房貨幣補貼試點，采取“補貼貨幣化、購買自主化、運作透明化”的運作新模式，變政府暗補(無償劃撥土地、減免各種規(guī)費)為明補。經(jīng)適房補貼資金由市財政安排，從土地出讓收益中解決。2009年，計劃貨幣補貼戶數(shù)為3100戶，補貼資金安排1.5億元，同時，實物供應(yīng)6900套。
記者了解到，凡城區(qū)(不含四縣)符合南昌市經(jīng)適房申購條件的家庭，通過“三級審核、三榜公示”后自由選擇經(jīng)適房貨幣補貼或?qū)嵨锕⿷?yīng)方式。搖號中簽經(jīng)適房補貼家庭，應(yīng)在城區(qū)控制范圍內(nèi)自主選購一套建筑面積90平方米以下的商品房或二手房，取得房產(chǎn)證后，按規(guī)定程序領(lǐng)取補貼資金。
南昌市規(guī)定，目前經(jīng)適房貨幣補貼標(biāo)準(zhǔn)為800元/平方米，補貼面積上限為60平方米，所購住房小于60平方米的，按實際面積補貼，大于60平方米的按60平方米補貼，每戶最高補貼資金4.8萬元。
今年1月16日，南昌市7634戶符合經(jīng)適房申購條件、選擇貨幣補貼家庭，首次公開搖號，產(chǎn)生了3100戶中簽家庭。截至6月底，全市中簽家庭已購買住房1294套，領(lǐng)取或發(fā)放購買補貼6211萬元。
貨幣補貼攪活房市購買自主群眾歡迎
采訪中記者了解到，近幾年來，南昌通過經(jīng)適房解決了許多中低收入家庭住房困難問題，但單一的實物供應(yīng)的經(jīng)適房政策在落實過程中，仍暴露出不少問題。
一方面，經(jīng)適房小區(qū)因位置較偏、生活配套不全出現(xiàn)銷售難問題。2007年，南昌市9422戶中簽家庭中，棄購的有1660戶，占17.6%，購房后退房的122戶。另一方面，政府因過多承擔(dān)經(jīng)適房建設(shè)、銷售、監(jiān)管等職能，不僅工作效率低，而且行政成本增大。據(jù)南昌市房管局反映，今年新增經(jīng)適房建設(shè)用地審批事項，去年就申報了計劃，到今年6月才辦好審批手續(xù)，再經(jīng)過征地拆遷、施工招投標(biāo)等環(huán)節(jié)，今年新建經(jīng)適房最快也要在10月以后才能開工，已影響到按期完成經(jīng)適房計劃任務(wù)。
而南昌經(jīng)適房貨幣補貼政策通過直接貨幣補貼提高中低收入家庭住房購買力的方式，運行半年多以來，取得了明顯成效。
首先，貨幣補貼政策給予群眾購房更多的自主權(quán)，深受中簽家庭的歡迎。今年6月，享受政府貨幣補貼，以4200元/平方米的價格在丁公南路上選購買了一套75平方米的二手房的龔祥輝說：“盡管房子相對較舊，房價也比政府新建的經(jīng)適房高，但位居市中心，交通、生活各方面都很便利，能繼續(xù)生活在熟悉的社區(qū)，便于小孩上學(xué)和照顧父母，我覺得比居住在偏僻的經(jīng)適房小區(qū)要好多了”。據(jù)南昌市房管局統(tǒng)計，在去年年底群眾申報享受經(jīng)適房政策中，申請貨幣補貼的7633套，占計劃數(shù)(3100套)的246%。
其次，大大縮短了中簽家庭購房入住時間，節(jié)約了政府行政成本。從申請-搖號-購房-入住，采取貨幣補貼僅需半年的時間，比實物供應(yīng)至少能提前一至二年。而且，為政府主管部門減少了建設(shè)規(guī)劃、用地報批、征地拆遷、建設(shè)監(jiān)管、貸款融資等多個工作環(huán)節(jié)。
第三，
激活和促進了房地產(chǎn)市場發(fā)展。據(jù)了解，江西國泰、浙大中凱、正榮集團等房地產(chǎn)開發(fā)商反映，政府出臺貨幣補貼政策后，今年上半年公司90平方米以下住房銷售火爆，約占總銷量的10%-25%。
警惕小戶型供給不足助漲房價
采訪中，一些中低收入家庭反映，在選擇實物供應(yīng)或貨幣補貼時進退兩難。家住孺子路的甄先生這兩年一直在申請享受保障性住房政策，他告訴記者：“雖然我還沒中簽。但是直到現(xiàn)在我還在猶豫，自己到底是應(yīng)該選實物還是選補貼。一方面，經(jīng)適房價格低，但多半地處偏遠的地方；另一方面，即使有政府補貼，購房壓力仍然很大。”
他們呼吁政府，在集中建設(shè)經(jīng)適房時，超前規(guī)劃公交、學(xué)校、社區(qū)醫(yī)院等配套建設(shè)，或在交通、生活便利的地方建設(shè)經(jīng)適房，讓更多的人想買、愿住經(jīng)適房。同時，應(yīng)在房價偏高時，適度提高補貼標(biāo)準(zhǔn)。
此外，針對政府補貼要在辦理房產(chǎn)證后才能到位的情況，一些中低收入家庭建議經(jīng)濟適用房政府補貼資金應(yīng)按實際房價的一定比例計算，補貼資金可以直接沖抵購房首付款，以減輕購房人首付款壓力。
專家認為，針對房地產(chǎn)市場形勢，根據(jù)中低收入家庭申購實物供應(yīng)和貨幣補貼數(shù)量，靈活調(diào)整兩種保障方式的比例關(guān)系，這是政府真正做好住房保障工作的關(guān)鍵。在市場過熱時，采取實物供應(yīng)為主、貨幣補貼為輔的政策；在市場低迷時，采取貨幣補貼為主、實物供應(yīng)為輔的政策，通過政府宏觀政策和市場無形的手，既解決困難群眾住房問題，又調(diào)控房產(chǎn)市場健康發(fā)展。
江西師大教授陶滿德、南昌市房產(chǎn)協(xié)會會長王天柱等專家學(xué)者認為，在執(zhí)行經(jīng)適房貨幣補貼政策過程中，應(yīng)注意政策適用前提的把握。前提主要在兩個方面，一是要完善個人信用體系及統(tǒng)計體制，以準(zhǔn)確掌握居民的真實收入狀況和住房狀況，確定準(zhǔn)確的補貼額度。二是，市場上要有充足的合適房源，使中簽家庭能方便的選到適合自己的住房，如果供給不足的話，反而會增加中低收入家庭住房困難問題，并且會導(dǎo)致房價上漲。
專家對目前南昌經(jīng)適房貨幣補貼政策提出完善的建議。一是補貼標(biāo)準(zhǔn)偏低。最高4.8萬元的補貼資金對購買郊區(qū)住房的家庭幫助較大，但對追求生活便利、購買城區(qū)二手房的家庭幫助不夠明顯；二是限制條件太多，不利于調(diào)動中低收入家庭購房積極性。南昌市目前規(guī)定，領(lǐng)取政府補貼購買的住房為經(jīng)適房，購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)，5年后才能上市交易，交易時須全額退回政府補貼；已領(lǐng)取政府補貼購房家庭，今后不能再享受經(jīng)適房補貼，也不能再購買經(jīng)適房，如需再購買其他住房，必須全額退回政府發(fā)放的補貼等；三是必須加大監(jiān)管力度，確保新開工住房建設(shè)90平方米以下小戶型的供應(yīng)。 |