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近期，在全國樓市版圖中一直相當(dāng)活躍的長三角房地產(chǎn)市場吹起“涼風(fēng)”：市場出現(xiàn)“價漲量跌”態(tài)勢，政策層面釋放“從緊”信號。長三角樓市將如何演變？四季度會不會遭遇“有價無市”的尷尬？如何打破僵局以建立新的供求平衡？
市場和政策層面雙雙“遇涼”
高歌猛進(jìn)了半年多之后，長三角樓市近期有些“著涼”。根據(jù)易居中國的數(shù)據(jù)顯示，9月上海新建商品住宅成交量為509.8萬平方米，比二季度下滑17.6%。南京“網(wǎng)上房地產(chǎn)”公布的官方數(shù)據(jù)顯示，9月南京新建商品住房(不含高淳、溧水)成交了6432套，較8月減少18.3%，比7月下降更高達(dá)28.7%。
此外，長三角不少城市房價漲幅有所縮小。比如，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，9月南京住宅銷售均價比8月上漲了0.7%，但漲幅縮小0.4個百分點(diǎn)；其中，新建住宅均價環(huán)比雖上漲0.8%，但漲幅縮小0.2個百分點(diǎn)；二手房環(huán)比上漲0.4%，但漲幅縮小0.9個百分點(diǎn)。
在政策方面，長三角也出現(xiàn)疑似“收緊”的跡象。比如，從10月10日開始，南京市執(zhí)行新政策，全面收緊住房公積金政策：個人還貸能力系數(shù)由0.45下調(diào)至0.3；同時，對所購房屋建筑面積為144平方米以上的，以及夫妻雙方任何一方再次申請公積金貸款的，其貸款額度降低為可貸額度的50%。公積金新政首先影響的是人均公積金貸款在20萬元以上的購房者，這約占到市場總量的50%。
上海市銀監(jiān)局則在近日下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步維護(hù)上海銀行業(yè)良好競爭秩序的通知》中再度強(qiáng)調(diào)，各行“特別要嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸的相關(guān)監(jiān)管要求”。上海中原地產(chǎn)七寶地區(qū)門店的業(yè)務(wù)員告訴記者，近來二手房貸款明顯收緊了，“以前兩三天就能辦下來，現(xiàn)在一般需要六七天，銀行對材料的要求也更嚴(yán)格，7折優(yōu)惠利率已很難申請到”。記者從杭州不少地產(chǎn)中介處也了解到相似情況。
居高房價未現(xiàn)松動跡象
不過，開發(fā)商似乎不擔(dān)心眼下長三角地區(qū)成交量的下滑，甚至“反其道而行”。記者在國慶期間“2009上海房地產(chǎn)秋季展示會”上采訪發(fā)現(xiàn)，此次房展會未見往昔“買房送家電送旅游”等促銷招數(shù)，且開發(fā)商給出的真正折扣優(yōu)惠也不多，有些還附加了相對“苛刻”的條件。比如，有個別樓盤打出一些現(xiàn)場優(yōu)惠大都在一萬元或“總房價的1%”以內(nèi)，且前提是“國慶期間簽約”；有樓盤宣稱可打9.8折，但要符合“現(xiàn)場認(rèn)購、三天內(nèi)簽約、首付40%”等要求。在總計(jì)約220個樓盤中，近一半樓盤“只展不售”，這其中包含不少來自蘇州、嘉興等地的樓盤。一些售樓人員對看房者不冷不熱地介紹，具體開盤時間和銷售價格還沒有確定，目前只是作些“形象宣傳”。據(jù)主辦方介紹，此次參展樓盤的均價在2萬元/平方米左右，遠(yuǎn)高于以往假日房展會的價格水平。
雖然漲幅有所縮小，但長三角地區(qū)城市的房價依然居高不下。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，9月上海、南京、杭州、寧波等城市的住宅及新建商品住宅價格的同比、環(huán)比均出現(xiàn)上漲。尤其是同比方面，滬、寧、杭、甬四城市的漲幅分別為2.3%、3.4%、4.9%和4.9%，均在70個城市中位列前茅。
統(tǒng)計(jì)顯示，南京9月份成交的1萬元/平方米以上的房源有1814套，成交面積占總數(shù)的32.28%，而8月“萬元房”成交面積為22.85%。南京市房管部門人士分析：“每平方米1萬元以上的房源成交比例在擴(kuò)大，說明高房價的趨勢在放大”。而在上海，第三季度均價4萬元以上的房源共成交24.82萬平方米，比二季度上漲126%。雖然“高價房”的標(biāo)準(zhǔn)彼此有別，但長三角不少城市房價卻均在“高臺”上繼續(xù)“摸高”。
而且，長三角的高房價沒有明顯的松動跡象。戴德梁行華東區(qū)綜合住宅服務(wù)董事伍惠敏認(rèn)為，通過快速的去化、回籠資金，目前開發(fā)商已沒有資金壓力，要做的就是在銷售量和房價之間實(shí)現(xiàn)平衡，而沒有調(diào)價的必要。一些開發(fā)商更是直言：即使接下來一棟房都不買，撐一年都沒有問題。
“價漲量跌”會否轉(zhuǎn)為“有價無市”？
供應(yīng)量是判斷樓市走勢的另一個重要指標(biāo)。記者整理易居中國提供的數(shù)據(jù)：6-9月杭州商品住宅供應(yīng)量分別為40.55萬、23.04萬、28.91萬和56.41萬平方米，上海的供應(yīng)量分別為127.24萬、126.83萬、145.32萬和149.78萬平方米，南京在8月的供應(yīng)量為創(chuàng)紀(jì)錄的84.23萬平方米。可見，長三角各地的供應(yīng)量大致呈逐漸增加的趨勢。根據(jù)各地新房源預(yù)告來看，預(yù)計(jì)第四季度不少城市商品住宅供應(yīng)量也保持在相對充裕的水平。
易居中國的分析師薛建雄認(rèn)為，四季度長三角的房價不太可能出現(xiàn)明顯下滑，加上主力需求釋放、信貸收緊等因素，不排除出現(xiàn)“有價無市”的可能性。搜房網(wǎng)在國慶期間進(jìn)行的一項(xiàng)調(diào)查顯示，有67%的人最關(guān)注的是房地產(chǎn)“價格走勢”；有9%的人選擇在“1個月內(nèi)”買房，而多達(dá)56%的人購房時間將在“6個月及以上”。
“有價無市”對買賣雙方都是一種尷尬：一方面，購房者想買房但是無力承受高房價；另一方面，房子明明賣不動了，開發(fā)商卻不降價、甚至逆市漲價。如此一來，樓市又將陷入僵局。這種僵局如何打破、新的平衡如何建構(gòu)，是依靠市場“內(nèi)力”還是政策“外力”？一切還有待觀察。 |