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長(zhǎng)期以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商擁有土地的數(shù)量以及獲取土地的價(jià)格，在業(yè)界一直被視為“絕密”，購(gòu)房者對(duì)此更是一頭霧水。雖然建設(shè)部對(duì)“地荒論”作出過(guò)駁斥，但記者發(fā)現(xiàn)，在不少地區(qū)，土地價(jià)格、待開(kāi)發(fā)土地面積等信息之不透明、不對(duì)稱，已成為推動(dòng)住房?jī)r(jià)格飆升的重要因素。
“歷史的供應(yīng)過(guò)剩和當(dāng)前的供應(yīng)不足，加劇土地供應(yīng)的‘時(shí)空’矛盾，此即囤地之禍。”經(jīng)濟(jì)學(xué)者易憲容表示，政府部門(mén)為促使存量土地開(kāi)發(fā)、減少新增存量土地，必須嚴(yán)格控制新增供地規(guī)模，而當(dāng)前的土地供應(yīng)減少又導(dǎo)致新增地價(jià)狂飆。新供土地價(jià)格一漲，囤積的土地自然就溢價(jià)，這就對(duì)存量土地閑置“待價(jià)而沽”形成了反向激勵(lì)：閑置越久，溢價(jià)越多。于是，大量批而未動(dòng)的土地，通過(guò)所謂項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式，在三級(jí)市場(chǎng)上高價(jià)轉(zhuǎn)手也就不足為怪了。
易憲容認(rèn)為，就土地供應(yīng)而言，假設(shè)政府平均每年無(wú)條件地向全國(guó)開(kāi)發(fā)商出讓1億平方米住宅建設(shè)用地，看起來(lái)土地供應(yīng)量大大增加了，可是，這些土地到了開(kāi)發(fā)商手里，可能馬上就會(huì)被囤掉7000萬(wàn)平方米，只拿出其中的3000萬(wàn)平方米慢慢規(guī)劃和開(kāi)發(fā)。由此可見(jiàn)，如果一味強(qiáng)調(diào)供地，而忽視了供地后的嚴(yán)格監(jiān)管，增加土地供應(yīng)的實(shí)際效果將大打折扣。當(dāng)務(wù)之急是在增加土地供應(yīng)的同時(shí)，加強(qiáng)土地出讓后的開(kāi)發(fā)利用監(jiān)管，實(shí)時(shí)公開(kāi)開(kāi)發(fā)商土地開(kāi)發(fā)利用進(jìn)度，保護(hù)購(gòu)房者的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。同時(shí)，要問(wèn)責(zé)縱容開(kāi)發(fā)商囤地的地方政府，讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的腐敗現(xiàn)象無(wú)處藏身。
“首先是消化掉那閑置的57%的地塊，加大監(jiān)控懲治手段使這些土地從‘待開(kāi)發(fā)’和‘規(guī)劃在建’的‘未知將來(lái)時(shí)態(tài)’轉(zhuǎn)化為‘現(xiàn)在進(jìn)行時(shí)態(tài)’。”復(fù)旦大學(xué)教授尹伯成認(rèn)為，在此問(wèn)題上，出售土地的政府權(quán)力在后續(xù)管理上不能缺位，如通過(guò)促進(jìn)規(guī)劃實(shí)施加大對(duì)開(kāi)發(fā)商的督促處理力度；如對(duì)開(kāi)發(fā)商建立誠(chéng)信檔案，一旦查明開(kāi)發(fā)商囤地，將在土地市場(chǎng)上對(duì)其設(shè)立限制門(mén)檻等。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，則要言而有信，兌現(xiàn)市場(chǎng)承諾，擔(dān)當(dāng)起和“地王”相稱的責(zé)任來(lái)，哪怕地價(jià)成本過(guò)高。其次是合理規(guī)劃土地資源，對(duì)于掛牌出售的土地不能一賣(mài)了之，對(duì)開(kāi)發(fā)商購(gòu)地、開(kāi)放、開(kāi)盤(pán)、售房進(jìn)行全過(guò)程的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控，有必要實(shí)行土地閑置風(fēng)險(xiǎn)金繳納制度，讓開(kāi)發(fā)商無(wú)限承擔(dān)土地閑置的市場(chǎng)成本，防止風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給政府和買(mǎi)房者。此外，大眾輿論也不要炒作“地王”，避免造成市場(chǎng)誤導(dǎo)。對(duì)于實(shí)在消化不了的閑置地塊，由國(guó)家回籠統(tǒng)一調(diào)配。但是對(duì)于違約的一方，開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)準(zhǔn)入資格也要限制甚至取消。
“一些地方政府將土地作為城市經(jīng)營(yíng)的重要手段，也為土地商囤積居奇提供了溫床。”尹伯成表示，開(kāi)發(fā)商手中究竟有多少閑置土地，對(duì)于這個(gè)影響住房消費(fèi)心理的重要問(wèn)題，普通百姓是沒(méi)有知情渠道的。囤積土地是開(kāi)發(fā)商利用不可再生資源待機(jī)獲取高額利潤(rùn)的重要方式，本該受到政府有關(guān)部門(mén)的嚴(yán)格監(jiān)管。但是，國(guó)家整頓土地批租背景下愈演愈烈的囤地風(fēng)潮，顯示出有關(guān)方面對(duì)此缺乏有效的制約手段。
“如何促使閑置土地變成有效供應(yīng)成了眼下樓市調(diào)控必須破解的難題。”尹伯成教授認(rèn)為，房?jī)r(jià)上漲，地價(jià)難辭其咎。調(diào)控房?jī)r(jià)，務(wù)須調(diào)控地價(jià)。調(diào)控地價(jià)，就必須保障土地的有效供應(yīng)，而要保證投放市場(chǎng)的土地能發(fā)揮實(shí)際效用，就得執(zhí)行嚴(yán)格的“土地閑置”回收政策。
尹伯成建議，一方面，增加土地供給，推行價(jià)格和面積的雙限制政策，確保低收入保障住房的用地來(lái)源；另一方面，必須嚴(yán)格執(zhí)行閑置土地逾期回收的政策，甚至可以考慮開(kāi)征土地閑置稅。同時(shí)，地方政府部門(mén)還要嚴(yán)格查處三級(jí)市場(chǎng)上的不法土地交易行為。只有讓囤地?zé)o利可圖，市場(chǎng)的有效供應(yīng)才可能保證。從遠(yuǎn)期來(lái)看，還必須改革土地出讓制度，弱化地方在房地產(chǎn)領(lǐng)域的利益驅(qū)動(dòng)。 |