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近一段時間，政策“信號”密集釋放，部分一線城市樓市出現了積極反饋：供應量增加，價格漲勢趨緩……呈現出一定的降溫跡象，樓市調整再入“試探期”。這是樓市回歸平穩發展的“表征”，還是再次蓄勢沖高之前的一次“喘息”？
政策信號密集釋放
進入7月以來，國內房地產市場的一個新動向是：政府“有形之手”出手明顯增多，其方式可歸納為兩類，一是“重申”“強調”執行已有的政策。比如，面對上半年迅猛增長的房貸，銀監會近日重申嚴格執行在實際操作中已有松動的“二套房貸”標準。此前，銀監會還下發了《關于進一步加強按揭貸款風險管理的通知》。此舉被市場解讀為房屋個貸的“收緊”。再如，上海市住房保障和房屋管理局近日也公開重申，嚴格執行實行多年的“三萬平方米”規定：即商品住房項目超過三萬平方米，確需分批預售的，每次申請預售面積不得少于三萬平方米。
二是整治捂盤、囤地等違規違法行為。如上海于7月中旬出臺《商品房銷售方案備案管理暫行規定》，首次規定商品房的銷售方案須經備案并在售樓場所予以公示，房地產開發企業應盡快申請預售，房管部門應盡快審批等，以遏制開發商“少量多批”“捂盤惜售”的做法。北京市建委最近也集中查處捂盤現象，并對違規開發商進行處罰或責令整改。廣州市相關部門負責人日前公開表示，將對閑置未開發的“地王”進行查處。
上海一貸款中介機構的負責人分析，上半年樓市的快速復蘇提升了經濟發展的信心，但新增供應不足、泡沫化苗頭等問題也逐漸暴露出來，下半年樓市走向可謂“喜憂參半”。因此，政策信號密集釋放，既是為解決困擾樓市健康發展的迫切問題，也是在釋放信號對市場進行“試探”。
顯現“降溫”跡象
政府出手，樓市反應靈敏。上海中原地產盧灣區區域總監吳敏介紹，投資性需求對政策的變化較為敏感，近期“二套房貸”政策嚴格執行，投資者出手更加謹慎，預計7月份盧灣區“新天地”板塊的成交量萎縮40%左右。中原地產閔行區七寶店的業務員則介紹，7月份以來銀行對房貸明顯收緊了，“以前三四天就可以批下來，現在至少要一周”。
近期深圳新房成交量驟降。據世聯地產統計，7月20日-26日這一周，深圳的新房成交量為870套，較上一周減少39.6%。世聯地產認為，深圳新房市場成交量的大幅回落，部分原因是近期信貸從緊所致。
部分一線城市則出現了“量增價跌”的態勢。比如，上海加緊查處“捂盤惜售”后，7月13日-19日這一周，全市共有18個樓盤推出38.3萬平方米商品住宅房源，環比增幅達116%。佑威·樓市通的數據還顯示，7月20日-26日，上海新建商品住宅成交量為44.1萬平方米，環比上升2.94%，成交均價則下滑2.3%，降至14496元/平方米。這是近期上海新建商品住宅成交價連續第三周出現下滑。
中房指數系統7月20日-26日監測的32個大中小城市中，有19個城市商品住宅成交面積出現環比下降，其中降幅超過10%的有12個。
中房指數系統副主任陳晟認為：“近期樓市成交情況相對前幾周表現較為黯淡，全國樓市顯現出一定的降溫跡象。”
樓市仍在過大關
陳晟認為，對作為國民經濟回暖主力的房地產業，政策的基調是“穩定”，但對部分城市房價攀高、“地王”頻現等現象，政府相當關注；如果判斷為“過熱”，就有對政策作出一定調整的必要性。上述一系列積極變化說明，近期政府對樓市實施的“新動作”有著立竿見影的成效。
不過，樓市仍在過大關。目前部分城市房價依然偏高，接近甚至超過了2007年的高點，許多購房者已無力承擔。此外，雖然部分城市新增供應量有所回升，但國內樓市可售房源總量仍在下降，個別一線城市的房屋庫存量甚至已低至“警戒線”。這不由讓人擔心：眼前樓市的“降溫”跡象，是回歸平穩的“表征”，還是再度蓄勢沖高之前的短暫“喘息”？保持房地產市場穩定、健康發展，是下半年“保增長”和“保民生”工作的重點內容之一。樓市后市的價、量形勢依然不容樂觀。
長城證券分析師認為，中國仍將堅定不移地實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，因此房地產業依然處在新一輪牛市的進程中。深圳大學國際金融研究所所長國世平認為，如果政府加強對樓市的調控，房地產市場可能進入新一輪的調整期。 |