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任志強(qiáng)說，中國的房子太便宜了，房價在今年下半年和明年上半年將會暴漲。謝國忠說，中國的股市和房市可能被高估了一倍，只有持續(xù)20年的、相對較高的通脹率才能讓它們的價值顯得比較合理。近日，許多知名人士對目前不斷攀升的房價和股價紛紛發(fā)表了自己的看法，多空雙方都有自己的理由。你信誰？
理論上講，該信謝國忠，至少他名義上是獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家，比任志強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)老總的身份要中立得多。不過，真的敢不買房了嗎？幾年前，很多人就認(rèn)為房價有泡沫，而沒有買房，可現(xiàn)在房價更高了。
沒有確定的答案，爭論也就一直持續(xù)著。
賺：通脹預(yù)期推升資產(chǎn)價格
據(jù)365地產(chǎn)家居網(wǎng)報道，任志強(qiáng)在接受采訪時表示，供需失衡在短期內(nèi)絕對無法解決，“所以，房價在今年下半年和明年上半年將會暴漲。”一向語出驚人的任總還表示，為什么中國30歲以下的買房占比高達(dá)30%以上？就是中國的房子太便宜了。事實(shí)上，在歐美、日本、韓國，30歲以下的年輕人是買不起房子的。中國的年輕人也應(yīng)該是這樣。而目前中國的年輕人，基本上是靠父母的支撐才能買得起房子，也就是典型的“啃老族”。
“中國的房子太便宜了。”說實(shí)話，這話也許只有任志強(qiáng)敢說，一般人還真不敢。但另外一個支持房價上漲的理由卻顯得很具有說服力。很多人都認(rèn)為，為了應(yīng)對金融危機(jī)，包括中國在內(nèi)的各國政府紛紛推出了經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃，這將不可避免的帶來通貨膨脹壓力，推升房價、股價等資產(chǎn)價格。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部中國房地產(chǎn)研究會副會長兼秘書長顧云昌7月30日做客新華網(wǎng)表示，盡管房子的價格不像春節(jié)前那么便宜，現(xiàn)在往上走，但是走的速度不快，像北京、上海這些熱點(diǎn)城市也沒有到峰值。從今年下半年來看，房價下降的可能性不大，通貨膨脹的壓力、流動性過剩了；從長遠(yuǎn)來說，房價還是往上走的。
署名楊少鋒的博客文章也認(rèn)為，通脹下房價再漲也該買房。文章指出，當(dāng)通貨膨脹導(dǎo)致的投資和投機(jī)需求取代住房及升級換代等正常的購房需求，成為樓市需求主要部分的時候，樓市泡沫將被迅速擴(kuò)大，房價漲幅將達(dá)到驚人的地步，這種暴漲與其說是房價上漲，倒不如說是貨幣嚴(yán)重貶值。在這個前提下，房價再漲，筆者建議有能力買房的還是早些買房，不是筆者為房地產(chǎn)商在宣傳，而是這也許是最有效抵御通貨膨脹的手段。
賠：泡沫遲早會破滅
雖然資產(chǎn)價格在不斷上升，但是也有很多人認(rèn)為，現(xiàn)在資產(chǎn)價格存在巨大的泡沫，而泡沫遲早會破滅的。
據(jù)《第一財(cái)經(jīng)日報》報道，謝國忠認(rèn)為，每一次泡沫都發(fā)端于一個看似真實(shí)的牛市故事，而后被金融市場夸大，從而不可避免地產(chǎn)生泡沫。中國的股市和房市可能被高估了一倍。只有持續(xù)20年的、相對較高的通脹率才能讓它們的價值顯得比較合理。然而，持續(xù)的高通脹率將導(dǎo)致貨幣貶值，從而引發(fā)資本外逃，最終帶來資產(chǎn)市場的崩潰。
文章指出，類似的例子是美國上世紀(jì)80年代末、90年代初的儲貸危機(jī)。美聯(lián)儲維持寬松的貨幣政策來幫助銀行系統(tǒng)。美元由此進(jìn)入了漫漫熊市。在美元下滑的同時，亞洲那些貨幣盯住美元的經(jīng)濟(jì)體能夠在增加貨幣供應(yīng)量和貸款的同時，不必?fù)?dān)心本幣貶值。由于美元的低迷前景，這些資金不會外逃，因此大量流入資產(chǎn)市場。當(dāng)1996年美元開始反彈時，亞洲經(jīng)濟(jì)體開始被迫收緊貨幣政策，這引爆了它們的資產(chǎn)泡沫。資產(chǎn)價格的崩潰，引發(fā)了資本外流，這進(jìn)一步加劇了資產(chǎn)的通縮。這些事情同樣發(fā)生在今天的中國。
署名張庭賓的博客文章認(rèn)為，現(xiàn)在搶購房產(chǎn)無異于堆柴自焚。文章指出，未來中國房地產(chǎn)還有上漲的可能，甚至不排除再漲30%至50%。但是，必須嚴(yán)重警告的是，中國的房地產(chǎn)，特別是北京、上海、杭州的房地產(chǎn)已經(jīng)陷入了嚴(yán)重瘋狂的泡沫之中。在此僅警示五個指標(biāo)：1，中心城市，特別是上海、北京和杭州等地房產(chǎn)已經(jīng)在過去8年中上漲了600%至1000%，其已經(jīng)達(dá)到了彼得林奇的“10倍”大牛股上漲投資的上限。2，現(xiàn)在的房價已經(jīng)漲到了超出絕大多數(shù)人的想象。即存在嚴(yán)重的超預(yù)期上漲。3，中心城市的諸多地段的房租收益率低于3%，租房比買房所繳納的利息要便宜得多。4，資產(chǎn)投資的鐵律是，當(dāng)最多的人最瘋狂地?zé)嶙h某個投資品的時候，就是這種投資品進(jìn)入瘋狂泡沫期的大眾情緒征兆。這時候理性的投資者應(yīng)當(dāng)堅(jiān)決拋出這種資產(chǎn)，而不是買入，現(xiàn)在的樓市正呈現(xiàn)這種典型的癲狂癥狀。5，高昂的房價已經(jīng)使購房者成為房奴。微觀經(jīng)濟(jì)尚待走出低谷，失業(yè)增多，薪酬下降的威脅仍然存在。
文章還指出，即使認(rèn)同未來通貨膨脹的預(yù)期，但是必須指出的是，惡性通貨膨脹對購房者來說是把“雙刃劍”，甚至是一個天大的陷阱。在通貨膨脹預(yù)期出現(xiàn)，或通貨膨脹發(fā)生的早期，房地產(chǎn)的價格是會上漲。但是，通貨膨脹一旦發(fā)展到中期，當(dāng)利率不斷提高，高達(dá)20%、30%甚至更高的時候，其高額的利息將成為購房者的“絞索”。
對于所謂的購房剛性需求，署名侯寧的博客文章認(rèn)為，隨著中國人口紅利高峰期的結(jié)束和中國老齡化社會的來臨，所謂剛性需求正在萎縮。而如果一個國家房地產(chǎn)改革的結(jié)果是讓絕大多數(shù)人淪為房奴或根本買不起房子住，那么這樣的改革便是失敗的改革。在一個0.4%人口占有70%社會財(cái)富的國度要推動政府調(diào)節(jié)貧富差距，就必須先看看這樣的財(cái)富失衡是如何產(chǎn)生的，而從富豪榜中靠房地產(chǎn)發(fā)家的富豪比例看，一個主要原因恰恰是因?yàn)檎幕呜?cái)政依賴繁榮了房地產(chǎn)這根腐敗支柱。
房地產(chǎn)起到了支柱產(chǎn)業(yè)的作用嗎？
除了在微觀層面爭論現(xiàn)在房價是高是低外，專家們對房地產(chǎn)在宏觀層面的意義也有著分歧。
《第一財(cái)經(jīng)日報》報道，北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩認(rèn)為，決定政策走向的關(guān)鍵因素，是“房地產(chǎn)是啟動內(nèi)需的牛鼻子”。“在我國，房地產(chǎn)不僅是主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)，還是先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，直接間接拉動了1/4的GDP。”董藩說，“首先，房地產(chǎn)業(yè)在給其他行業(yè)制造需求，如果沒有房地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，就不會帶動鋼材、水泥等生產(chǎn)資料的需求；其次，房地產(chǎn)本身還是投入品，投入到其他行業(yè)中，比如發(fā)展商貿(mào)中心、金融中心和旅游中心，都是需要以房地產(chǎn)為先決條件的，需要房地產(chǎn)提供生產(chǎn)資料和載體。”
對此，侯寧則反駁道：“是的，房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，只不過，這根‘行賄倒成了英雄’的腐敗支柱不僅扭曲了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，綁架了銀行業(yè)及地方政府，而且掏空了絕大多數(shù)城鎮(zhèn)老百姓的腰包，更讓中國尋求‘科技立國’、‘創(chuàng)新發(fā)展’的科學(xué)發(fā)展夢想越來越遙遠(yuǎn)，導(dǎo)致我們‘促內(nèi)需’的國策淪為一句口號，導(dǎo)致至少1/4的GDP經(jīng)不起一點(diǎn)風(fēng)吹雨打。”
還有網(wǎng)友認(rèn)為，正是房價的高漲，抑制人們在其他領(lǐng)域的消費(fèi)，從而抑制了內(nèi)需的啟動。 |