|
今年二季度以來，浙江省房地產市場出現量價齊升局面，杭州、寧波、溫州等主要城市的主城區房價均超過歷史最高水平。與此同時，浙江各商業銀行競相放開房貸。銀監部門和有關專家擔心，在內需外需沒有明顯改善，實體經濟沒有明顯好轉的情況下，銀行業一再突破風險底線，爭搶房貸市場份額，有可能形成新的不良資產。
儲蓄增、房價升銀行爭搶“蛋糕”
今年以來，浙江全省各項存款余額急劇上升。2008年底浙江全省存款余額共計34611億元，其中公司存款19827億元，儲蓄存款14784億元，截至2009年4月份，全省存款余額為40396億元，其中公司存款23204億元，儲蓄存款17192億元。兩類存款上升5785億元。
浙江省各主要城市發布的數據則顯示，房地產的銷售和價格接近歷史高點。以杭州市區房屋銷售價格為例，5月環比上漲0.7%，其中新建房銷售價格環比上漲0.6%，二手房價格環比上漲1.1%。在新建房成交量方面，杭州市5月單月成交面積169.86萬平方米，已接近2007年12月(186.24萬平方米)的歷史最高點。1至5月，全市實現商品房銷售面積412.73萬平方米，較去年同期增長72.5%。
與此同時，截至2009年4月，浙江省四大國有銀行個人按揭房貸規模為2218.82億元，比2008年底增加127.5億元。據了解，浙江省四大國有銀行的個貸額度大約占全省的一半左右，全省新增個貸規模應該在260億元左右。
一些銀行人士表示，各家銀行采取寬松的房貸政策也是無奈之舉。今年一、二季度釋放的流動性大部分投向了政府性項目，這類項目大多屬于長期投資，雖然風險系數小，但收益不高，而實體經濟回升趨勢不明朗，銀行不敢貿然擴大貸款額度，浙江的樓市自金融危機以來跌幅不大，資產質量相對安全且收益較高。面對如此高的存款余額，為了追求效益，大家也只能去爭搶這塊“蛋糕”了。
傾斜再傾斜房貸門檻一松再松
據了解，從2009年元月開始，浙江四大國有商業銀行相繼對二套房貸“松綁”。監控到這種苗頭的浙江銀監局3月5日下發特急文件，重申2007年出臺的《中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會關于加強商業性房地產信貸管理的通知》。
但記者日前走訪多家商業銀行網點時了解到，當地銀行的貸款政策并沒有隨之收緊，銀行為了追求市場份額，放松或變相放松二套房貸的政策尺度已經成為公開的秘密。
建設銀行浙江省分行目前的政策是，只要是已經結清上一套房屋貸款的客戶，不論購買第幾套房屋，都可以享受首付三成，利率折扣29%的優惠政策。如果面積小于140平方米，首付還可以低至兩成。雖然國家規定二套房的界定以家庭為單位，但目前浙江各大商業銀行一般都以個人為單位加以界定。例如丈夫貸款買房未還清貸款的，如果妻子再買一套，均不受二套房貸的限制。此外，建設銀行浙江省分行還規定，如果原購房面積小于140平方米，新購房貸款額度高于前一套房的，也可以享受首付三成，利率七折的優惠。
華邦地產與各家銀行都有貸款業務往來，客服經理鄭紅君告訴記者，現在各家銀行甚至各個分支行對二套房貸執行標準都有各自的尺度，但總體上比去年寬松，例如有的銀行規定上一住房貸款沒結清的，首付必須三成，基準利率基礎上折扣29%。如果上一套貸款已結清，房屋已經出售，則可以享受兩成首付。“這些都是悄悄地干，銀行不會對外宣傳。”
農業銀行一位個貸經辦人說，“貸款客戶可以非交易轉按揭，在哪家銀行按揭劃得來，就可跳到哪家銀行，所以如果我們不執行優惠利率，不僅僅新客戶，連存量客戶都會不明不白流失。”建設銀行杭州市某分行的個貸員說，“如果有客戶出現斷供，或者房價下跌，壓力的確會非常大，但是大家都這么做，風險差不多，省分行現在對我們的考核要求是保住市場份額。”寧波銀行等一些地方銀行的營銷人員告訴記者，目前管理層已經向各個營銷部門發出明確指令，向各類房貸業務傾斜，想方設法在市場上多爭“地盤”。
杭州市房管局市場處處長張璐告訴記者，銀行的放貸門檻一松再松，除了二套房貸、首付比例降低之外，企業購置非住宅類商品房原來不允許辦理按揭，現在許多銀行也大開方便之門，未等房子封頂就允許五成首付后給以貸款。
風險累積樓市“去泡沫化”前功盡棄？
然而，銀行業追求房貸市場份額帶來的風險卻在逐步顯現。根據浙江銀監局監測，今年以來，在各個銀行根據貸款風險系數進行的五級分類中，房地產開發類貸款和個人購房類貸款從正常貸款成為“關注類”的貸款余額大量增加。浙江銀監局政策法規處有關負責人認為，雖然關注類貸款與不良資產仍有一定區別，但貸款分類變化的苗頭，預示著個貸市場不良率上升的潛在風險，需要引起重視：
一、按揭貸款首付四成是確保銀行資金安全的底線，但目前各個銀行的房貸政策已低于這一底線。以一套目前市場價100萬元的房子為例，如果銀行只收到兩成首付款、實際貸出80萬元資金，一旦房價繼續下行20%以上，業主又因無力支付房款而斷供，那么銀行系統中該類房產都將成為不良資產。
目前浙江銀行系統由于不良貸款率處于歷史上最低時期，也優于全國大多數省份，個人住房貸款又一直被認為是優質貸款，因此放貸沖動強烈，對市場份額的追求要優先于風險控制。
二、盡管從3月以來樓市出現上漲趨勢，但不少專家認為房價沖高回落是必然趨勢。浙江大學房地產研究所所長趙杭生認為，進入三季度以后，隨著銀行放貸速度減緩，剛性需求又釋放殆盡，樓市失去需求和資金的雙重支撐以后會自然回落。屆時盲目放松貸款門檻的風險會暴露出來。事實上，去年以來浙江省已經出現了不少斷供個案。僅杭州市下城區法院今年年初就已經受理15起斷供案，占同期金融借款案件21%，選擇斷供的以擁有多套房產、資金周轉出現困難的企業主居多。當地一些律師事務所接到的此類咨詢有明顯增多。
三、個人住房貸款與個人消費貸款形成巨大利差，為一些人通過假交易、假按揭騙取貸款提供了機會。以100萬元十年期貸款為例，消費貸款要比住房按揭多支出利息30余萬元，因個人信用問題無法取得銀行貸款的賣家通過住房假交易，以買家名義取得貸款，用于其它風險不可控的用途。由于銀行的貸前調查是針對買家進行的，但實際借款人是賣家，給銀行此后的風險控制留下隱患。
有關專家認為，過早松綁房貸，為炒房客卷土重來推波助瀾，使得樓市“去泡沫化”進程前功盡棄。據了解，由于近期行情火爆，浙江、上海和北京部分開發商已經開始上調房價。浙江各主要城市的房價在5月份已經達到歷史最高水平。從而使更多自住需求的消費者重新陷入觀望之中。 |