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最近一段時(shí)間，房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷上演瘋狂舉動(dòng)，頻頻吸引眾人眼球。在房?jī)r(jià)持續(xù)飆升中，“地王”也開(kāi)始頻頻出現(xiàn)，這種火熱的局面更是傳導(dǎo)到股票市場(chǎng)，地產(chǎn)股開(kāi)始集體發(fā)威。
地產(chǎn)版塊集體發(fā)威瘋漲
7月1日，房地產(chǎn)股再次集體發(fā)威，居版塊漲幅前列。在101只房地產(chǎn)股中，除去ST重實(shí)、陽(yáng)光城、ST興業(yè)三只股票以綠盤(pán)收盤(pán)，一只停牌外，97只房地產(chǎn)股全線(xiàn)飄紅。其中，天房發(fā)展、世茂股份等多只股票漲停、首開(kāi)股份上漲9.97%、北京城建上漲8.70%，萬(wàn)科A、金融街、金地集團(tuán)等漲幅也超過(guò)3%。
從價(jià)格上看，很多房地產(chǎn)股票從本輪低點(diǎn)已經(jīng)上漲了數(shù)倍之多，比如萬(wàn)科從4.8元已經(jīng)上漲到13.19元，金融界從6.43元上漲到14.32元，廣宇發(fā)展從2.23元上漲到9.12元，中糧地產(chǎn)從3.38元上漲到11.41元。
記者了解到，近期，國(guó)內(nèi)主流券商陸續(xù)出爐的中期策略報(bào)告，多數(shù)將房地產(chǎn)視為中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)引擎之一。他們?cè)诳春弥袊?guó)經(jīng)濟(jì)的理由中，賦予了房地產(chǎn)很大的“權(quán)重”。
一方面，以房地產(chǎn)等大宗支出為主的耐用消費(fèi)品銷(xiāo)售放量能否持續(xù)，成為內(nèi)需能否真正啟動(dòng)的基礎(chǔ)；另一方面，作為政府4萬(wàn)億投資后最有可能被帶動(dòng)的民間投資，房地產(chǎn)投資何時(shí)跟進(jìn)，跟進(jìn)程度有多大，又成為固定資產(chǎn)投資增速能否維穩(wěn)的關(guān)鍵。
國(guó)泰君安認(rèn)為，寬松貨幣政策驅(qū)動(dòng)通脹和房?jī)r(jià)泡沫預(yù)期，無(wú)論經(jīng)濟(jì)前景是復(fù)蘇還是滯漲，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)房?jī)r(jià)都將呈上漲趨勢(shì)。貨幣政策松緊程度將直接決定房?jī)r(jià)上漲速度和地產(chǎn)股收益空間。安信證券認(rèn)為，如果未來(lái)3至6個(gè)月內(nèi)依然執(zhí)行寬松貨幣政策(可能性較高)，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)將加速走向高潮。平安證券認(rèn)為，寬松的貨幣政策和通脹預(yù)期提升資產(chǎn)價(jià)格。2009年寬松的貨幣政策預(yù)計(jì)不會(huì)改變，貸款增速上升會(huì)滯后影響貨幣流通速度和通脹。數(shù)據(jù)分析表明，通脹對(duì)房?jī)r(jià)的推動(dòng)作用十分明顯。
土地市場(chǎng)火爆“地王”頻現(xiàn)
地產(chǎn)板塊的狂飆并非偶然，有分析人士認(rèn)為北京出現(xiàn)新“地王”是刺激地產(chǎn)股反彈的一個(gè)原因。和地產(chǎn)股發(fā)威一樣，土地市場(chǎng)也持續(xù)升溫。5月起大型房企開(kāi)始了新一輪的“搶地大戰(zhàn)”，圈地潮開(kāi)始涌現(xiàn)。其中，萬(wàn)科5月新增6個(gè)地塊項(xiàng)目，分別位于無(wú)錫、佛山、沈陽(yáng)和青島；綠地集團(tuán)5月在上海連獲兩幅地塊；富力、龍湖、保利也紛紛增加土地儲(chǔ)備。
北京土地市場(chǎng)在短短的一個(gè)多月時(shí)間里，土地出讓紀(jì)錄被屢屢改寫(xiě)，“地王”也走馬燈似的頻頻出現(xiàn)。5月底富力地產(chǎn)10.22億元拿下廣渠門(mén)外10號(hào)地后，6月25日，北京祈連房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司經(jīng)過(guò)125輪的激烈競(jìng)價(jià)，以17.4億元競(jìng)得通州九棵樹(shù)大街居住項(xiàng)目，高出起始價(jià)近10億元。僅一天后，26日，成都中澤置業(yè)有限公司經(jīng)過(guò)40多輪激烈競(jìng)價(jià)以19.6億元拿下北京奧運(yùn)村鄉(xiāng)地塊。4天之后，“廣渠路15號(hào)地”又被中化方興投資管理有限公司以40.6億元拍得，毫無(wú)懸念地成為北京市的“新地王”。
除北京外，上海、深圳、廣州、成都、重慶等地高價(jià)成交的地塊頻頻出現(xiàn)。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)顯示，5月8日，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)2009年首次土地拍賣(mài)會(huì)舉行，本次拍賣(mài)的火爆情況出人預(yù)料。現(xiàn)場(chǎng)拍賣(mài)的武侯區(qū)棕樹(shù)村和青羊區(qū)金沙村兩宗居住地塊成交總額達(dá)2.285億元。其中，起拍價(jià)為500萬(wàn)元每畝的棕樹(shù)村地塊，每畝競(jìng)拍價(jià)從500萬(wàn)元飆升至910萬(wàn)元，溢價(jià)幅度高達(dá)82%。
業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，地價(jià)屢創(chuàng)新高，一方面是由于去年房地產(chǎn)市場(chǎng)處于調(diào)整期，多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商出于謹(jǐn)慎而很少拿地，致使處于“饑餓”狀態(tài)；另一方面，今年以來(lái)，由于樓市的持續(xù)熱銷(xiāo)，未來(lái)前景看好，更為重要的是，寬松的貨幣政策使得不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金鏈緊張狀況大大緩解，有了拿地的底氣。尤其是具有央企背景的地產(chǎn)商手持大量貨幣資金，導(dǎo)致動(dòng)輒幾十億拿地的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮。這從近期幾宗上市交易土地的最終成交結(jié)果中可以看出端倪，央企背景的地產(chǎn)公司身影頻現(xiàn)，并多次充當(dāng)“黑馬”。
對(duì)于土地市場(chǎng)上演的瘋狂，業(yè)內(nèi)機(jī)構(gòu)已經(jīng)開(kāi)始預(yù)警風(fēng)險(xiǎn)。中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心認(rèn)為，就北京土地市場(chǎng)而言，下半年總體持樂(lè)觀態(tài)度，成交活躍并保持一定溢價(jià)，全年的總體溢價(jià)率估算在20%至45%之間。但存在局部過(guò)熱，一定程度上已經(jīng)出現(xiàn)泡沫。
部分區(qū)域房?jī)r(jià)達(dá)歷史最高點(diǎn)
和土地市場(chǎng)的火爆相同，房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量繼續(xù)保持在高位，受成交量持續(xù)放大等綜合因素刺激房?jī)r(jià)也持續(xù)瘋漲，部分區(qū)域房?jī)r(jià)達(dá)到甚至超過(guò)歷史最高點(diǎn)。
以北京二手房市場(chǎng)為例，從3月下旬開(kāi)始，業(yè)主們紛紛調(diào)高報(bào)價(jià)。進(jìn)入4、5月份，開(kāi)發(fā)商紛紛大幅度提價(jià)的現(xiàn)實(shí)支持了二手房業(yè)主們的漲價(jià)心理，再加上最近廣渠門(mén)“地王”的出現(xiàn)，業(yè)主們更是有了漲價(jià)的信心和理由，導(dǎo)致目前部分區(qū)域的部分樓盤(pán)開(kāi)始出現(xiàn)不正常的報(bào)價(jià)。
我愛(ài)我家統(tǒng)計(jì)顯示，2008年，北京富力城二手房成交均價(jià)最高時(shí)為21000元每平方米，較高的成交個(gè)案均價(jià)在22000元至23000元每平方米；而在今年1月份，富力城二手房成交均價(jià)跌至17900元每平方米，低價(jià)成交的個(gè)案均價(jià)甚至降到過(guò)16000元每平方米，這是2009年上半年以來(lái)的最低價(jià)。但最近，部分業(yè)主一下將掛牌價(jià)提高到了25000元至26000元每平方米。同樣的現(xiàn)象在北京望京、方莊、朝青、金融街等區(qū)域的二手次新房市場(chǎng)中也有體現(xiàn)。
北京的情況并不是個(gè)案，中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)顯示，5月京、津、滬、穗、深五大城市的中高檔二手房?jī)r(jià)格均呈上漲走勢(shì)，其中，5月份中高檔二手商品房?jī)r(jià)格上漲最明顯的是深圳市，上漲了5.05%；其次是廣州市和上海市，分別上漲4.9%和4.12%；北京和天津分別上漲2.41%和1.9%。
從全國(guó)來(lái)看，房?jī)r(jià)也呈上漲態(tài)勢(shì)。國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局6月初公布的數(shù)據(jù)顯示，5月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比下降0.6%，降幅比上月縮小0.5個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比上漲0.6%，這是今年以來(lái)全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比連續(xù)三個(gè)月上漲。
更為可怕的是，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)沒(méi)有全面復(fù)蘇之前，一些地方的房?jī)r(jià)干脆就創(chuàng)出了新高。6月30日，記者從南寧市房產(chǎn)管理局獲悉，短短半年時(shí)間，南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量恢復(fù)到最火爆年份(2007年)的水平；房?jī)r(jià)更是創(chuàng)出歷史新高———成交均價(jià)為4500.22元/平方米，與去年同比增長(zhǎng)9.81%。
有關(guān)專(zhuān)家指出，房?jī)r(jià)這種脫離經(jīng)濟(jì)基本面的上漲已經(jīng)呈現(xiàn)出非理性的苗頭，政府有關(guān)方面應(yīng)該加強(qiáng)調(diào)控，防止房?jī)r(jià)再度大幅飆升，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、理性地發(fā)展。
“三駕馬車(chē)”拉動(dòng)樓市短期內(nèi)狂飆突進(jìn)
一般而言，房地產(chǎn)行業(yè)的周期是3至4年，然而中國(guó)樓市從2008年下半年的“寒冬”，發(fā)展到目前的火爆，只用了短短半年時(shí)間。
泡沫苗頭開(kāi)始顯現(xiàn)
“太快、太猛了，真沒(méi)想到�！苯邮苡浾卟稍L(fǎng)的多位業(yè)內(nèi)人士、專(zhuān)家?guī)缀醢l(fā)表了相同的感慨。他們認(rèn)為，目前部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)泡沫，有些地方泡沫苗頭也已經(jīng)顯現(xiàn)，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)不確定性因素仍然較多，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的基礎(chǔ)脆弱，即便宏觀調(diào)控政策不進(jìn)行調(diào)整，房地產(chǎn)市場(chǎng)也可能陷入新一輪的調(diào)整。 |