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一些房地產商幾個月前還為樓市“量價齊跌”而苦悶，但進入今年5月，政策扶持帶來的樓市“小陽春”，突然在一些城市急劇升溫。像杭州樓市成交量和成交價雙雙創出歷史新高，這在危機陰影下出乎人們意料。
是什么興奮劑讓一度凍結的樓市陡然亢奮？涌入樓市的接盤資金從何而來？
“量價齊升”：樓市不再僅僅是“小陽春”？
今年5月，杭州樓市以幾近瘋狂的數字刷新歷史紀錄，成交量高達10058套，而2007年6月創下的最高紀錄不過是6000多套。連開發商們也沒想到，樓市的歷史新高會在金融危機影響還在持續的時候到來。
杭州下沙、濱江等地許多樓盤短短幾天就銷售一空。2007年底消失的房產公司銷售部門口排隊的景象又重現。杭州市產權交易中心兩層樓的大廳人滿為患，一位辦證人員向記者抱怨沒法休息。他說：“最多的一個房產經紀人一次辦了80本房產證。”
據中國指數研究院信息中心的最新監測，5月份全國30個主要城市中，成交面積環比漲幅超過10%的有17個，占到城市數量的一半以上。其中環比漲幅最大的為杭州，達到55.65%，天津也高達22.22%。總體來看，全國絕大多數城市住宅成交面積都有明顯上升，成交價格也以上漲為主。
“樓市庫存將被迅速消化”，杭州房地產管理部門有關人士表示。據統計，5月份杭州市新推出的房源為67萬平方米，但是成交量高達108萬平方米，存量房跌破2萬套大關。“如果按照5月份1萬多套的消化速度，杭州很快就會無房可售。”
是什么力量讓樓市突然異常活躍？記者調查發現，信貸政策由緊變松、經濟有所回暖，是樓市出現“小陽春”的主要因素，但除此之外似乎另有“推手”。
自買自賣，借“樓市回暖”退房解套
最近樓市的高退房率引起社會關注。有關專家指出，高退房率的一個重要推手是開發商“自買自賣”。這樣做可以一石三鳥：一是從銀行“套現”，緩解資金壓力；二是形成托市效應，回避降價售樓；三是形成熱銷假象，制造樓市交易的虛假繁榮。真相到底如何？
位于杭州城西的某樓盤，市場價每平方米在3萬元左右。從這個樓盤8套高檔住宅在半年中的賣房和退房，可以大致勾勒出這家知名開發商去年以來在資金鏈上經歷的生死掙扎。
杭州透明售房網顯示，5月5日，原購買人王某退售該樓盤住宅4套，涉及面積超過1150平方米，金額約3300萬元。5月8日，原購買人徐某退售該樓盤住宅4套，涉及面積超過1270平方米，金額約3700萬元。這兩筆大單，總共涉及金額7000萬元左右。
根據杭州房管部門掌握的情況，兩位買家個人資金較為充裕，去年底受這家房產公司所托，以每平方米3萬元左右的市場價購入這批滯銷房產，其實是通過房產抵押的方式，以個人信用從銀行取得貸款，為陷入資金困局的房產公司解困。
“7000萬元足以壓垮一個企業。”杭州市房地產管理局市場處處長張璐說，“他們當時就差一口氣，銀行不可能再貸給他們資金，如果沒有這7000萬元，一周內這個企業肯定就完了。”
統計顯示，5月杭州透明售房網上顯示的退房記錄為135套，是今年以來最多的月份。記者調查了5月20日和26日兩個有退房大單的樓盤，發現原購買人就是開發商的合作者或投資方之一。
截止到6月3日晚，北京市房地產交易管理網上期房退房公示中顯示共有1790條退房信息。有媒體報道，北京市今年以來有的在售項目的退房率超過30%。但北京市房地產協會有關負責人近日表示，北京的高退房率是“數字誤讀”，今年前5個月實際退房率為4.7%。據悉，北京有關部門正開展專項監督檢查行動。
“近期同個樓盤出現大量退房證明，開發商在借市場轉暖之機，急于回購之前為托市而‘自賣自買’的房產，并悄悄出貨。”浙江大學房地產研究所所長趙杭生說。
通脹預期加大，抄底“游資”再現樓市
如果說今年一季度樓市“價跌、量升”是政策利好顯現的話，近一個月來部分城市房地產市場的急劇升溫，絕非單純的自住需求所能推動。
位于杭州濱江新區的樓盤藍色錢江，售樓小姐直言不諱地告訴記者，前來買房的大都是溫州人，說他們是“一不看房子，二不問面積，三不管戶型，只要有房就下單，一買就是一個單元，有的一口氣可以買下30多套。”一名遠在西班牙的溫州人居然一個電話就買下兩套價值上千萬元的遠郊排屋。
華邦地產信息部主任韓偉軍認為，從近期杭州等地成交情況分析，大約一半是自住型消費，單純投資炒房的約占三成，還有一部分購房者是兼具投資和自住雙重目的。總體看，帶有投資性的購房接近50%。
不少專家分析說，刺激投資者“抄底”樓市的主要原因，除了房價一度下降、交易成本降低外，寬松的貨幣政策對投機資金非常有誘惑力。以一套100萬元房產，首付20萬元計算，今年與去年相比不僅首付可以省下20萬元，每個月還可以少付給銀行大約1000元。
幾個月前還信奉危機下“現金為王”的炒房客卷土重來，與眾多國內外機構對“中國經濟率先復蘇之后率先進入通脹”的預測有直接關系。
經濟復蘇尚需時日，樓市回暖根基不穩
種種跡象表明，由于一些銀行放貸門檻一松再松，加之貸后監管不力，為“游資”炒房、假按揭等行為提供了可乘之機，應引起足夠重視。
而記者在杭州、北京等地調研發現，如今二套房貸的變相放開已經成為“公開的秘密”，首付兩成、利率打折的優惠條件，購房者輕易可以取得。企業購置非住宅類商品房原來不允許辦理按揭，現在許多銀行也大開方便之門，允許五成首付后給以貸款。
采訪中，多家銀行的個人貸款經理告訴記者“效益可以掩蓋風險”。現在銀行更關心“一旦形勢好轉，誰家圈到的市場大”。
客觀地說，今年一季度的樓市“小陽春”，雖然有經濟回暖影響的因素，但本質上是一輪輪“利好”措施推動的“政策市”，受刺激政策的短期影響，去年積累的剛性需求一段時間內得到集中釋放。
“目前一些城市房價瘋狂上漲只能是曇花一現。”趙杭生說。他認為，下半年樓市瘋漲的“幕后推手”將逐步消失：第一，上半年放出天量的銀行信貸下半年將明顯減弱；第二，積累一年的樓市剛性需求集中釋放后也將明顯萎縮。
專家指出，房價最終取決于經濟基本面。由于國際金融危機尚未見底，不能輕言國內經濟已經明顯復蘇，樓市回暖的根基是不穩的，“拔苗助長只會帶來更大的問題。”
(執筆記者：宋振遠 柴驥程 參與記者：蔡玉高 章苒
孫曉勝) |