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房地產業既是拉動中國走出當前經濟減速的重要一環，也是降低人們消費能力影響擴大內需的“禍首”之一。大家最關注的一點，就是未來房價到底是會漲還是會跌。但是很遺憾，目前市場上唱多和唱空的論調都不缺乏，而且嗓門也差不多的大。
唱空一方
建設部政策研究中心主任陳淮：未來房價上漲并不現實
陳淮認為，重置成本的下降讓房價回升失去了市場觸動的基礎，未來房價上漲并不現實。
所謂的重置成本，指的是現在重新購置同樣資產或重新制造同樣產品所需的全部成本。
陳淮說，房價高昂很大程度上的原因是當時土地價格上漲之后導致重置成本的上升，這種土地價格上漲后的錢并裝不到開發商的口袋里，因為開發商還要按照已經上漲的土地價格補充自己的要素消耗。因此，房子生產過程中的鋼材、水泥、土地價格、企業再生產的成本才是房子的真實成本，而庫存購入的原材料的成本并不是開發商的真實成本。
“我們現在的重置成本處于一個下行的通道當中，這注定我們房價上漲沒有這個客觀的基礎。事實上，我們的房地產市場單邊暴漲和單邊暴跌的現象都不會再出現了，不斷小幅波動的行情將會成為常態，對于未來的房價，我更趨于這樣的一個判斷。”他說。
上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭：2009年可能是最寒冷的一年
楊紅旭認為，2009年房地產市場還是會呈現底部震蕩的格局，價格還是要往下走的，雖然三四月份買房子的人增多了，但是如果因此房價而開始抬頭，這對房地產市場的健康是非常有害的，最后又將導致成交量的萎靡，進而形成惡性循環。
“我認為，房地產行業真正轉暖至少要在明年。2009年極有可能是改革開放30年來，中國房地產開發業發展史上最不景氣、最寒冷的一年。今年不會比去年好，想達到2007年的平均水平，時機還未到。”他說。
北京市統計局新聞發言人于秀琴：北京市房價還將下降
于秀琴日前表示，北京市的房地產市場價格漲幅回落才剛剛一年，就結束是不太可能的，回落還會延續，房地產價格的調整還沒有結束。
于秀琴說，目前房地產市場出現了所謂的小陽春。但是據調查，房地產企業家對房地產未來的走勢仍處于觀望狀態，房地產市場仍處于調整期。這個調整期體現在兩個方面：一是房地產投資大幅下降；二是房地產商品房的庫存量相當大，現房空置面積1437.2萬平方米，說明房地產市場處于供大于求的態勢。
她表示，為了促進交易量的增長和回升，中央和地方政府出臺了一系列的措施，在這種情況下，一季度確實出現了一個政策性的反彈，銷售量比去年同期增長了81.1%，這是商品房交易量連續3年下降后的一個回升，是恢復性的增長。但是在政策和政府的大力度救助下，地產商不顧交易量的下降主要是購房成本過高導致這一事實，很不理性的在稍有好轉時就提高價格，于是又重復走了宏觀調控前的路線，所以預計調整期還會延長。
中原集團主席施永青：還無法判斷樓市何時現曙光
施永青表示，2009年還無法判斷樓市何時可見曙光，待2010年大局穩定后，到2011年才可能看到市道的明顯變化。
他說：“房地產市場近期出現的‘小陽春’只是技術性反彈，‘回暖’言之過早。”施永青在點評2009年樓市時卻仍然表示，這種“量價齊升”僅僅是技術性反彈，產生的原因一是積累的購買力開始在市場上呈現，二是相關政策開始產生效應。
施永青認為，實體經濟未全面恢復，而以借貸拉動的經濟模式無以為繼，樓價不會重復以前的一路上升之勢，在某個時點上還會遇到阻力。
施永青預測，預計“五一”期間廣州市的一手樓成交量上升，但“五一”后外圍四區將會出現一波明顯的降價潮。6月份市場較樂觀，預計價格穩定，成交較高，但部分買家會有觀望心態。全年來看，廣州樓市剛性需求將經過5個月左右的消耗期；預計下半年成交將減少，但樓價不一定會下跌。成交均價將在小幅震蕩中緩降，預計年底全市一手商品住宅成交均價約為7500/平方米至8000元/平方米。
唱多一方
北京師范大學金融研究中心主任鐘偉：房地產調整即將結束
鐘偉11日發表題為《從金融寬松看房地產市場回暖》的演講，認為房地產市場的回暖是持續的，房地產的調整行將結束。他說：“現在手持現金已毫無意義，現金為王的時代已經過去，今年我給房地產公司的建議是買入-買公司、買地。”
鐘偉說，房地產市場的回暖并不是中國單獨出現的一個現象，而是在全球普遍出現的現象，中國只是在全球不動產的復蘇當中的一個部分。其次，由于信貸大幅擴張，房市、股市在內的資產價格很可能會重新上升，此外，中央及地方紛紛出臺對房地產的扶持政策，包括地價款的緩繳、對保障性住房貨幣化的補貼等方案，所有這些因素都決定了市場的回暖將是持續的，2009年商品房的銷售面積很有可能接近2007年的水平，甚至不排除超過2007年的可能性。
北京科技大學經濟管理學院教授趙曉：經濟沒見底房價別硬降
趙曉說，房價不能“硬降”，從去年開始稅費下降了，按揭的利率降了。可以給大家提供更低的購房成本，這是很好的政策。
但趙曉也提醒，房地產市場要防范“擠出效應”。今年政府拿出大量的錢做保障房，這有兩種可能性，一種是來救場，就是開發商房子沒有賣出去，政府收過來，變成保障房，也有一種是砸場的。
首都開發股份有限公司董事會秘書王怡：北京市房價降幅不會過大
王怡認為，北京市場在今年出現比較大的房地產下跌可能性不大。
他指出，一方面在經歷了2008年房地產“寒冬”之后，隨著政府的各項救市措施，包括金融、稅收措施等，以及市場剛性需求的確實存在，雖然促使開發商對市場有了更加客觀的認識，開始采取合適的方式來迎合市或者滿足市場的需求，更多的方面就是從價格上呼應市場。
但是另一方面，不能以平均房價來判斷地產的走勢，房地產的區域性差別較大，無論是一個地區的平均房價，還是全國的房價、庫存，這些數據太過于宏觀和籠統，沒有實際分析和經營決策的數據。即使從北京市場而言，每個區域與每個區域也不完全相同。
國都證券首席策略分析師張翔：樓市成交回暖狀況近期有望維持
張翔認為，短期房地產行業確實已開始回暖。樓市成交回暖的狀況近期有望維持。
張翔說，成交量之所以放大，是因為受到房價下降、政策刺激及大幅降息后購買力的顯著提升等因素的綜合影響，以及長期以來累積的剛性需求與改善性需求的部分釋放。房價仍然是影響成交量變化的最敏感因素。
不過，樓市的投資性需求還是很低迷，短期內房地產行業的“去庫存化”問題難以解決，如果國家宏觀經濟的復蘇情況低于市場預期，那么房地產行業的調整壓力將會更大。 |