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◎為什么在市場成交量大幅下降時，房價下降的程度遠不如人們想象的那樣大？
◎在呼吁開發商公布成本時，究竟所要公布的是什么成本？
◎價格降到了成本之下，是否意味著這些企業在做“賠本買賣”？
◎都說地方政府“以地生財”，那么土地出讓收入干什么用了？
2009年兩會前后，“房價降價空間還有多大”的問題再成熱點。但在有關討論中，關于開發商是否有“暴利”、其成本幾何等方面的意見仍是莫衷一是，許多從生活經驗而來的簡單判斷實際上在一定程度地掩蓋了客觀本質。因此，有必要從房地產經濟學的角度再做辨析。
一、
房地產“暴利”的關鍵并不在成本
很多人把房價是否“到底”的判斷建立在房價和成本的比較上。一段時期來，要求開發商公布成本的呼聲一直比較強烈。2008年下半年以來，也確有開發商信誓旦旦地公布了自己樓盤的成本，以示幾無降價空間。
我們基本可以假定，公布成本的開發商并未蒙人。資料顯示，我國房地產業平均的毛利潤率為8%-10%。相當多的中小開發商的利潤率還遠達不到這個水平。但那些坦然公布成本的開發商顯然有意無意地掩蓋了一個相當多人忽略的事實。這個事實就是，開發商的利潤，甚或說“暴利”，并非僅僅來自于房價與成本的差距。在更大程度上，開發商的利潤來源于開發過程的金融杠桿。
房地產的成本利潤率并不很高。但這并不意味著開發商無厚利，甚或暴利可圖。
我們假定，建造某一樓盤所需的土地成本、原材料成本、人工成本、管理成本、以及融資成本等合計的總成本確確實實需要1億元，總售價為1.1億元；那么這個項目的毛利潤率僅為10%。但秘密在于，這1億元的總成本中，開發商的自有資金投入，可能只有2000萬元，其余資金來自銀行的開發貸款、購房人的按揭貸款等。顯然，即使該項目的毛利潤率只有10%，開發商的自有資金利潤率也可達50%！在2007年的一段時期內，由于房地產市場銷售火爆，銷售周期很短，一些開發商采取了“五個果三個蓋”的資金策略，不斷用后期預售房款投入前期項目，通過加速資金周轉，大大提高了資金利用率，從而也就進一步提高了自有資金的回報率。開發商“暴利”的秘密就在于此。動用信貸等金融杠桿和“透支炒股”的道理是一樣的。只要利潤率為正，金融杠桿就可以成倍地放大投資者的收益水平。
金融杠桿可以成倍地放大投資者的收益，當然也同樣可以成倍地放大投資者的虧損。在上述例子中，如果總售價低于總成本，樓盤或者會由于缺乏后續資金而變成“爛尾樓”；或者得由開發商從自有資金中承擔巨額虧損。這就是為什么在市場成交量大幅下降時，房價下降的程度遠不如人們想象的那樣大的原因。依靠“公布成本”所能開掘出的降價空間其實很有限。
二、
重置成本才是房地產業的真實成本
開發商的“暴利”其實還有一個重要來源，這就是土地升值。
假定一個樓盤項目的土地是兩年前以每平方米2000元的樓面價購入的，到銷售時，同樣土地的樓面價可能漲到了5000元。這時如果開發商以5000元的樓面價計算成本并確定房價，的確可以獲得驚人的“暴利”。
但請注意，在經濟學意義上，土地溢價所帶來的每平方米3000元利潤，其實只是財務意義上的利潤，也就是核算單個項目時的利潤；而并非開發商的真實利潤。因為除非開發商從此洗手不干，退出房地產業；否則這3000元并不是開發商的錢，并不能裝到開發商口袋里。因為開發商要進行“再生產”，就必須按現價的5000元樓面價重新購入土地。
為了進行再生產而按照現價重新購入相同生產要素所支付的代價，稱為“重置成本”。在經濟學意義上，最初購入土地時的成本只是財務成本，依照這個成本核算的利潤只對稅務局收稅有意義；對房地產企業的股東來說，這部分“收益”并不能作為“利潤”分掉。
很多人在呼吁開發商公布成本時，并沒有真正弄明白所要公布的是什么成本。其實，開發商最初的土地購入成本，也就是財務成本，在判斷房價有無下跌余地時并無多少意義。房地產企業也是企業。在市場經濟條件下，企業必須按照重置成本制定價格，才能保證再生產的進行。
三、
房價低于成本仍可有豐厚利潤
從2008年下半年起，的確不少樓盤在降價銷售，在一些城市中，降價的幅度還比較大。甚至有些開發商明言，價格已經降到了成本之下。這是否意味著這些企業在做“賠本買賣”？
降價銷售，即使是價格降到了成本之下，開發商也未必沒有利潤可圖，更不要說是“揮淚大甩賣”了。
如上所述，重置成本才是企業再生產的真實成本。而重置成本實際上存在著與當初的購入成本相比提高或降低兩種可能性。在重置成本降低時，即使開發商以低于財務成本的價格賣房子，仍有可能賺取利潤！
舉個例子說。假定開發商當初以每平方米5000元的樓面價購入土地，現在同樣土地的樓面價降到3000元；如果開發商的現售樓盤單價降低1000元，即使銷售價降到了財務成本以下，也不意味著真實意義的“虧本”。因為重新獲取完全相同的生產要素，也即重置成本已經降低了2000元。這時，房價降價1000元的開發商實際獲取了1000元的利潤，同時可擁有與未降價前完全相同的再生產條件！
上述例子可以用一個更通俗、簡單的比喻來說明。假定一個股民以10元一股的價格買入了股票。如果這個股民確定有機會可以6元價格再買入時，以8元價格賣出所持股票賠本與否？沒有賠。因為這個股民在持有同樣股票的同時，還獲取了每股2元錢的現金。表面看起來，這個股民的資產與當初的買入價相比畢竟縮水了，但每一個股民都懂得，這種操作叫做“攤低成本”。8元賣出，6元價位時可以買回1.3股，只要股票再漲回8元，這個股民已經盈利！其實，那些降價銷售的開發商都心知肚明這個簡單的盈利模式，盡管他們對購房人說的都是“揮淚大甩賣”。在這個比喻中，開發商實際上比股民更有利的是，由資源的有限性決定，從發展看，土地價格回升比股價回升的確定性要大得多。
四、
不合理的制度成本應當盡快剔除
在上述分析中，我們實際上提出了一個重要的判斷，就是房價較大幅度下降的關鍵，是土地重置成本的降低。
很長時期來，人們一直在指責地方政府“以地生財”，不斷高漲的地價導致了房價的不斷攀升。這個問題的關鍵，并非是“地價決定房價，還是房價決定地價”；需要重點探究的是，土地出讓收入干什么用了。
一般說，地方政府并不能把土地出讓收入用于當地財政的經常性支出項目，例如給公務員發工資；而只能用于當地經濟發展的長期性建設項目，例如建立交橋、修地鐵等(一些地方用來給政府建豪華辦公樓的問題另當別論)，也即進行當地經濟發展所必需的市政建設。
從世界各國城市化的普遍經驗看，城市長遠發展的市政建設投入主要是靠發行長期、超長期的市政債來籌集的。在我國，由于地方政府的經常性財政收入不可能成為這種長遠發展的資金來源，又缺乏市場化的大規模融資手段，在這種制度條件下，土地出讓金就必然地成為籌集市政建設資金的代償渠道。
地價中包含這種“代償”功能，實際上與前些年安裝固定電話要收“初裝費”一樣，是非常不合理的。積極探索市政債等市場化融資方式，開拓與規范地方政府的市政建設資金籌集渠道，才能真正剔除地價中不合理的制度性成本，把地方政府從“房價助推者”的尷尬立場中解脫出來，才能真正讓房價回歸合理的市場定位。
(作者為中國城鄉建設經濟研究所所長，研究員) |